Nachfragerückgang trifft auf wachsendes Angebot – Leerstände steigen, Mieten bleiben stabil.
Der Wiener Industrie- und Logistikmarkt zeigt laut aktuellen Marktdaten von Otto Immobilien an Dynamik eingebüßt. Sowohl der Flächenumsatz als auch das Fertigstellungsvolumen sind rückläufig, während erstmals eine Leerstandsquote erhoben wurde und strukturelle Anpassungen im Markt sichtbar werden. Der Flächenumsatz ging im Jahr 2025 auf rund 104.000 Quadratmeter zurück, nach 117.000 Quadratmetern im Jahr davor. Das entspricht einem Minus von rund 11 Prozent. Gleichzeitig wurde erstmals eine Leerstandsquote für moderne Flächen ausgewiesen, die bei 4,0 Prozent liegt.
„Wir sehen aktuell eine klare Marktverschiebung. Das Angebot wächst schneller als die Nachfrage. Gleichzeitig werden Standortentscheidungen selektiver getroffen. Für Unternehmen eröffnet das neue Handlungsspielräume, während sich Anbieterinnen und Anbieter stärker differenzieren müssen“, erklärte Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien.
Der Gesamtbestand an Industrie- und Logistikflächen in Wien und Umgebung beläuft sich auf rund 8,25 Millionen Quadratmeter. Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf kleinere und mittlere Flächen, großvolumige Abschlüsse bleiben die Ausnahme. Der größte Flächenumsatz entfiel 2025 mit rund 25.000 Quadratmetern auf den Submarkt Wien Umland Süd, was etwa 24 Prozent des Gesamtvolumens entspricht.
„Die Nachfrage ist deutlich selektiver geworden. Viele Unternehmen verschieben Standortentscheidungen oder prüfen intensiver. Der Bedarf bleibt grundsätzlich vorhanden, konzentriert sich jedoch stärker auf passende Flächen hinsichtlich Preis, Lage und Qualität“, sagte Anthony Crow, Abteilungsleiter Immobilienvermarktung Gewerbe bei Otto Immobilien.
Die erstmals erhobene Leerstandsquote von 4,0 Prozent wird auf das hohe Fertigstellungsvolumen der vergangenen Jahre zurückgeführt. Vor allem neu errichtete, großflächige Objekte weisen teils noch geringe Vorvermietungsquoten auf. „Die Leerstände sind eine direkte Folge der starken Fertigstellungen der vergangenen Jahre. Viele neue Projekte kommen aktuell zeitgleich auf den Markt, während die Nachfrage nicht im gleichen Ausmaß mitzieht“, so Research-Leiter Martin Denner.
Nach zwei starken Jahren mit durchschnittlich rund 300.000 Quadratmetern an Fertigstellungen wird für 2026 ein deutlicher Rückgang erwartet. Das prognostizierte Volumen liegt bei rund 79.000 Quadratmetern, nach etwa 228.000 Quadratmetern im Jahr 2025. Zahlreiche Projekte wurden verschoben und sollen frühestens ab 2027 realisiert werden. „Die Projektpipeline reagiert bereits auf die veränderten Marktbedingungen. Entwickler verschieben Projekte oder passen Konzepte an, um auf die aktuelle Nachfragesituation zu reagieren“, erklärte Alexandra Fischer, Teamleiterin Industrie und Logistik bei Otto Immobilien.
Die Mietpreise bleiben laut Marktbeobachtung stabil und liegen in allen Wiener Regionen weiterhin bei bis zu 7,75 Euro pro Quadratmeter. Während im Neubausegment kaum Veränderungen verzeichnet werden, zeigt sich im Bestand eine differenzierte Entwicklung mit regionalen Zu- und Abschlägen.
„Der Markt differenziert sich zunehmend. Hochwertige Flächen in guten Lagen behaupten sich weiterhin, während weniger attraktive Objekte stärker unter Druck geraten“, so Fischer. Auch bei Grundstückspreisen zeigt sich ein heterogenes Bild. Spitzenpreise werden weiterhin in Wien Süd erzielt, wo rund 550 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden. Gleichzeitig gewinnen sogenannte Brownfields, also bereits gewidmete Flächen, zunehmend an Bedeutung.
Branchenexperten gehen davon aus, dass der Markt kurzfristig weiter unter Anpassungsdruck bleibt. Insbesondere Anforderungen an Flächenqualität, Lage und Nutzung verändern sich nachhaltig. Während moderne, energieeffiziente Objekte weiterhin gefragt sind, geraten ältere Bestände zunehmend ins Hintertreffen.
„Die aktuelle Marktphase sorgt für mehr Realismus auf beiden Seiten. Nutzer:innen hinterfragen Flächen genauer, Entwickler ihre Konzepte. Diese neue Balance wird den Markt nachhaltig prägen. Umso wichtiger wird es, fundierte Marktkenntnis als Grundlage für belastbare Entscheidungen zu nutzen“, so Otto.
