EHL Wohnen: Angebotsrückgang, steigende Preise und hohe Nachfrage prägen das erste Quartal 2026.
Die Lage am Wiener Wohnungsmarkt spitzt sich zu: Laut „Wiener Wohnungsmarkt Marktupdate Q1 2026“ von EHL Wohnen ist dieser mit einer historisch einmaligen Verknappung in das Jahr gestartet. Die Fertigstellungszahlen im Miet- und Eigentumssegment haben einen historischen Tiefpunkt erreicht, wie aus dem Bericht am Dienstag hervorgeht. Gleichzeitig zeigt sich auch im geförderten Wohnbau ein deutlicher Rückgang, wodurch sich die Angebotssituation insgesamt weiter verschärft.
Bereits das zweite Jahr in Folge ist der Mietmarkt von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt. Die Preise steigen flächendeckend über der Inflationsrate, während sich Unterschiede zwischen einzelnen Lagen zunehmend angleichen. Im Eigentumssegment steigt das Interesse, wenngleich restriktive Kreditvergaben durch Banken Kaufentscheidungen verzögern oder verhindern. Anlegerwohnungen profitieren hingegen von stabilen Renditen und sehr guten Vermietungsaussichten.
Auf der Angebotsseite führen eingetrübte Konjunkturaussichten sowie geopolitische Unsicherheiten zu einer zurückhaltenden Haltung bei Projektentwicklern. Verzögerungen und Projektstopps gelten als wahrscheinlich, wodurch das künftig verfügbare Wohnungsangebot zusätzlich eingeschränkt werden dürfte. Die Fertigstellungszahlen erreichten zum Jahresbeginn 2026 einen historischen Tiefstand. Im Vergleich zu 2024 ist die Zahl neu errichteter freifinanzierter Mietwohnungen um nahezu 50 Prozent gesunken, gegenüber dem Boomjahr 2022 sogar um mehr als 60 Prozent. Auch im geförderten Wohnbau setzt sich der rückläufige Trend fort. Im Eigentumsbereich wird für 2026 ein Rückgang um rund 1.000 Wohnungen auf etwa 3.738 Einheiten erwartet.
Zusätzlich kommt weniger Angebot aus dem Bestand auf den Markt. Hintergrund ist, dass Mieter aufgrund des knappen Angebots und gestiegener Preise bei Wohnungswechseln häufig deutlich höhere Kosten in Kauf nehmen müssten und daher länger in bestehenden Mietverhältnissen verbleiben, so EHL. Räumlich konzentriert sich die Neubautätigkeit vor allem auf größere Stadtentwicklungsgebiete in den Außenbezirken, insbesondere im 21. und 22. Bezirk. In etablierten innerstädtischen Lagen zeigt sich hingegen eine geringere Aktivität bei Lückenverbauungen.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt hoch und trifft auf ein stark eingeschränktes Angebot. Wohnungen werden vielfach ohne Leerstand unmittelbar weitervermietet. Vermieter können zunehmend aus mehreren Interessenten auswählen, was insbesondere für Haushalte mit geringerer Bonität eine zusätzliche Hürde darstellt.
Im Eigentumssegment steige das Kaufinteresse auch aufgrund des hohen Mietniveaus weiter an. Gleichzeitig bleibt die Finanzierung eine zentrale Herausforderung. Banken agieren weiterhin zurückhaltend, und mögliche Zinsentwicklungen sorgen für zusätzliche Unsicherheit. Besonders dynamisch entwickle sich die Nachfrage nach Anlegerwohnungen. Die hohe Nachfrage am Mietmarkt führe laut EHL Wohnen zu stabilen Erträgen und einem nahezu nicht vorhandenen Leerstandsrisiko. Dies macht entsprechende Investitionen für private Anleger wieder attraktiver.
Die Folgen der Entwicklungen am Wiener Wohnungsmarkt sind deutlich an der Preisfront ablesbar. Mieten steigen in allen Lagen über der Inflationsrate, wobei sich Preisunterschiede zwischen zentralen und peripheren Lagen tendenziell verringern. Im Eigentumssegment bewegen sich die Preissteigerungen im Durchschnitt im Bereich der Inflation, mit stärkeren Zuwächsen in zentralen und etablierten Wohnlagen. Auch Bestandswohnungen verteuern sich, da die Nachfrage aufgrund des geringen Neubauangebots steigt.
Für den weiteren Jahresverlauf 2026 wird ein insgesamt stabiles, jedoch anspruchsvolles Marktumfeld erwartet. Die hohe strukturelle Nachfrage nach Wohnraum bleibt bestehen, während konjunkturelle Entwicklungen und globale Unsicherheiten dämpfend wirken könnten. Projektentwickler dürften weiterhin vorsichtig agieren, was sich insbesondere in anhaltend niedrigen Fertigstellungszahlen niederschlagen könnte. Dies könnte die bestehende Angebotslücke weiter vergrößern und zusätzlichen Druck auf die Preisentwicklung ausüben.
