Otto Immobilien: Transaktionsvolumen steigt deutlich, Preise stabil – Unsicherheiten bleiben durch geopolitische Entwicklungen und regulatorische Eingriffe.
Der Wiener Zinshausmarkt hat im Jahr 2025 erstmals seit 2022 wieder ein Transaktionsvolumen von über einer Milliarde Euro erreicht. Laut aktuellem den aktuellen Zinshausmarktbericht von Otto Immobilien, der am Montag vor Journalisten präsentiert wurde, lag das Volumen bei rund 1,04 Milliarden Euro und damit um 19 Prozent über dem Wert des Jahres 2024. Auch die Anzahl der Transaktionen zog mit 348 Verkäufen (plus 18 Prozent) zog deutlich an. „Am Zinshausmarkt ist wieder Stabilität eingetreten, er hat sich an die Marktgegebenheiten angepasst“, sagte Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien.
Im Jahresverlauf habe es aber eine differenzierte Entwicklung gegeben. Das Volumen lag mit rund 439 Millionen Euro unter dem Vergleichswert des Vorjahreszeitraums, während die Anzahl der Transaktionen leicht zunahm. Als wesentlicher Grund für den Rückgang im Halbjahresvolumen gilt ein deutlicher Einbruch bei sogenannten Share Deals, diese seien mit der Verschärfung der GrESt und ImmoEst im Zuge des Budgetbegleitgesetzes 2025 auf das erste Halbjahr vorgezogen worden. „Die Anzahl der Share Deals ist signifikant gesunken, eine direkte Folge der Neuerung hinsichtlich Anteilsvereinigung“, erklärte Martin Denner, Leiter Research bei Otto Immobilien.
Sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite prägten im zweiten Halbjahr 2025 vor allem juristische Personen das Marktgeschehen. Rund 90 Prozent des Käufer- und 72 Prozent des Verkäufervolumens entfielen auf Unternehmen. Gleichzeitig wurde eine zunehmende Zahl an Erstinvestoren registriert. „Die Rückkehr der Zinshausentwickler und das gestiegene Interesse institutioneller Verkäufer beleben den Markt spürbar“, sagte Philipp Maisel, Leiter Investment bei Otto Immobilien. Portfoliotransaktionen seien jedoch kein Thema: „Der Wunsch nach Portfolioverkäufen ist zwar da, allerdings wird davon abgesehen, weil der Käufer Abschläge verlangt“, so Otto.
Ebenso ist wieder die Nachfrage nach strukturierten Verkaufsprozessen gestiegen. Während im Zuge des Marktabschwungs vor drei Jahren vornehmlich Offmarket verkauft worden ist, werde wieder in öffentlicherem Rahmen verkauft. Mitunter auch, um den bestmöglichen Preis zu erzielen. Beispiele aus dem abgelaufenen Jahr hätten gezeigt, dass Privatverkäufer ohne Beratung nicht den angemessenen Preis erhalten hätten, so Maisel. So seien bei fünf Transaktionen in Summe rund fünf Millionen Euro „quasi liegen gelassen worden“, so Maisel.
An der Preisfront waren keine flächendeckenden Steigerungen zu beobachten, nur in zwei Bezirken haben die Durchschnittspreise angezogen, Die Mindestpreise stiegen in den Bezirken eins, vier und neun um zwei bis sechs Prozent, während die Maximalpreise im Durchschnitt um rund ein Prozent zulegten. In den Bezirken vier und neun wurden bei Spitzenpreisen sogar Steigerungen von rund acht Prozent verzeichnet. „Zwar sind die Anzahl der Transaktionen sowie die Volumina gestiegen, die Preise sind aber seit über zwei Jahren weitgehend gleich geblieben. Nur im vierten und neunten Bezirk gab es Steigerungen“, so Maisel.
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis reicht aktuell von etwa 1.540 Euro in einfachen Lagen bis zu über 10.500 Euro in Toplagen. Die durchschnittliche Rendite liegt bei rund 3,15 Prozent. Der strukturelle Rückgang des Zinshausbestands setzt sich fort. Aktuell werden in Wien noch 13.346 Gründerzeithäuser gezählt. Seit Beginn der Erhebungen im Jahr 2009 entspricht das einem Rückgang von rund 14 Prozent. Hauptursache bleibt die Umwandlung in Wohnungseigentum.
Basierend auf die Ergebnisse erwartet Otto Immobilien zwar eine Fortsetzung der Erholung, jedoch mit einem großen Aber Die Stimmungslage am Zinshausmarkt ist durch die neue Lage mit dem Krieg im Nahen Osten und dessen Folgeeffekte noch nicht abschätzbar. Am Markt sei die Unsicherheit bereits zu spüren, unklar ist aber noch, ob und inwiefern sie sich auf allfällige Transaktionen auswirken wird.
