Wiener Fachgruppe sieht Investitionen in Neubau und Sanierung durch Regulierung und rechtliche Unsicherheit erschwert. Kritik gibt es an der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie und am Bestellerprinzip – zugleich steigt der Druck auf den Wiener Wohnungsmarkt.
Zu wenig Neubau, steigende Mieten, hohe Anforderungen an die Sanierung des Gebäudebestands und gleichzeitig immer mehr regulatorische Vorgaben: Vertreter der Wiener Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder sehen einen zunehmenden Widerspruch zwischen wohnungs- und klimapolitischen Zielsetzungen und den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für private Investitionen. Dabei könnten langfristig viele Milliarden Euro Wertschöpfung durch das Sanierungsvolumen generiert werden- jedoch sieht sich die Branche vom Gesetzgeber ausgebremst.
Bei einem Hintergrundgespräch im Café Diglas in Wien erörterten Fachgruppenobmann Michael Pisecky, dessen Stellvertreterin Nicole Fürntrath sowie die Berufsgruppensprecher Philipp Sulek für Immobilienmakler und Clemens Biffl für Bauträger vor Journalisten die aktuelle Situation – und die ist weder für die Immobilienwirtschaft rosig, noch für Wohnungssuchende oder Mieter.
Aktuellster Zankapfel ist das Wiener EU-Gebäuderichtlinie-Umsetzungsgesetz und der damit verbundenen Novelle der Wiener Bauordnung, die am 15. Juli 2026 in Kraft getreten ist. Aktuell betrifft sie vor allem Nichtwohngebäude, könnte aber jederzeit auf Wohngebäuden umgewälzt werden. Berufsgruppensprecher der Bauträger Clemens Biffl verwies dabei auf neue Verpflichtungen für Nichtwohngebäude.
Bei Neuvermietung, Verkauf, Schenkung oder bestimmten Nutzungsänderungen kann eine Sanierungsverpflichtung ausgelöst werden. Der Eigentümer muss den Vorgang der Behörde bekannt geben und hat anschließend fünf Jahre Zeit, die erforderlichen Maßnahmen umzusetzen. Auch alte Heizsysteme können davon betroffen sein. Es wird das große Thema sein“, sagte Biffl mit Blick auf die Finanzierung der erforderlichen Maßnahmen. Gerade dort, wo Investitionen nicht über entsprechende Einnahmen refinanziert werden könnten, stelle sich die Frage nach der wirtschaftlichen Umsetzbarkeit. Die Renovierungspflicht bleibe unabhängig davon bestehen.
Kritisch beurteilt Biffl auch die Fristen. Ursprünglich seien drei Jahre vorgesehen gewesen, nach Einwänden der Fachgruppe sei der Zeitraum auf fünf Jahre verlängert worden. Hinzu komme eine aus Sicht der Interessenvertretung sehr kurze Begutachtungsfrist. Die Regelungen seien zudem komplex formuliert, weshalb derzeit ein Leitfaden für die Mitglieder ausgearbeitet werde.
Auch gesellschaftsrechtliche Transaktionen können relevant sein. „Es geht nicht nur für Assets, sondern auch für Shares“, sagte Biffl. Damit könnten auch Veränderungen bei den Eigentumsverhältnissen einer Objektgesellschaft entsprechende Verpflichtungen auslösen. Die notwendigen Investitionen dürften sich künftig auch in Transaktionen niederschlagen, Käufer würden dies bei Transaktionen entsprechend einpreisen, man befürchtet einen deutlichen Rückgang bei Transaktionen. „Das wird den Markt immobil machen“, so Pisecky.
Parallel dazu sieht Biffl eine zunehmende Anspannung auf dem Wiener Wohnungsmarkt. Die Nachfrage nach Eigentum sei weiterhin gedämpft, während die Mietnachfrage hoch bleibe. „Eigentumsnachfrage ist weniger da, Mietnachfrage ist stark da, aber es wird zu wenig gebaut“, sagte Biffl. Als Folge verwies er auf steigende Angebotsmieten und ein rückläufiges Wohnungsangebot.
Pisecky sieht für die notwendigen Investitionen auch privates Kapital als wesentlichen Faktor. „Wir müssen verstehen, dass es ohne private Investitionen nicht gehen kann“, sagte er. Allein die Sanierung des Wohnungsbestands könnte nach seiner Einschätzung langfristig Investitionen von mehr als 200 Milliarden Euro Wertschöpfung bringen, das werde aber vom Gesetzgeber blockiert. Öffentliche Förderungen könnten solche Investitionen zwar stimulieren, das notwendige Kapital aber nicht ersetzen.
Fachgruppenobmann-Stellvertreterin Nicole Fürntrath verwies auf die wachsenden Anforderungen an Immobilienverwaltungen. Änderungen bei Mietverträgen und Sanierungsvorgaben sowie neue Dokumentations- und Haftungspflichten hätten den Aufgabenbereich in den vergangenen Jahren zunehmend komplex gemacht. „Die Themen werden nicht weniger. Im Gegenteil, Immobilienverwaltung wird zunehmend ein komplexeres Thema“, sagte Fürntrath.
Gleichzeitig sei die Investitionsbereitschaft vieler Eigentümer zurückgegangen. Neben den finanziellen Rahmenbedingungen spielten dabei aus ihrer Sicht auch häufige Änderungen gesetzlicher Vorgaben eine Rolle. Besonders bei umfassenden Sanierungen und Dekarbonisierungsmaßnahmen stoße die Verwaltung zudem an wohnrechtliche Grenzen. Technisch mögliche Maßnahmen könnten bei Wohnungseigentümergemeinschaften rechtlich schwer umzusetzen sein.
„Wenn man nicht mindestens ein, zwei Personen im Haus hat, die diese Projekte mittragen und mit der Verwaltung gemeinsam an der Umsetzung arbeiten, sind die Pläne nicht umsetzbar“, sagte Fürntrath über die Praxis in Eigentümergemeinschaften. Die Fachgruppe arbeite deshalb unter anderem an Hilfestellungen, die Verwaltungen und Eigentümer bei solchen Prozessen unterstützen sollen.
Zusätzlichen Aufwand bringen laut Fürntrath das Bauwerksbuch sowie das Gebäude- und Wohnungsregister. Dabei stelle sich auch die Frage, welche Verantwortung die Verwaltung für technische Daten übernehmen könne, über die sie selbst nicht verfüge. „Haftung ist auch nicht nur so ein Thema“, sagte Fürntrath. Die zunehmenden Dokumentationspflichten würden zugleich den Digitalisierungsdruck auf die Branche erhöhen.
Ein weiteres Thema war das seit Juli 2023 geltende Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Mietwohnungen. Die gesetzlich vorgesehene Evaluierung des Makleränderungsgesetzes soll 2027 erfolgen. Berufsgruppensprecher Philipp Sulek erwartet sich davon eine umfassende Betrachtung der Auswirkungen und nicht nur eine Analyse der Maklerprovisionen.
Nach Darstellung Suleks liegen mittlerweile ausreichend Daten vor, um die Entwicklung seit Einführung des Bestellerprinzips zu untersuchen. Er verwies auf eine Studie, wonach sich die Mietentwicklung seither nicht zugunsten der Wohnungssuchenden entwickelt habe. „Das Ziel war, die Mieter zu entlasten“, sagte Sulek. Ob dieses Ziel tatsächlich erreicht worden sei, müsse bei der Evaluierung untersucht werden.
Sulek sieht zugleich strukturelle Veränderungen innerhalb der Maklerbranche. Insbesondere kleinere Unternehmen stünden unter wirtschaftlichem Druck. Dazu kämen deutlich gestiegene Kosten für Immobilienplattformen. „Die Plattformkosten sind in den letzten zwei Jahren um 30 bis 50 Prozent gestiegen“, sagte Sulek. Gleichzeitig habe die hohe Nachfrage nach günstigeren Mietwohnungen die Vermittlungssituation deutlich verändert. „Die Flut an Anfragen, die wir im günstigen Preissegment zu bearbeiten haben, ist enorm“, so Sulek.
