Der Finanzierungsdruck am Immobilienmarkt verlagert sich zunehmend von Projektentwicklern auf Bestandshalter. Refinanzierungen, Mittelabflüsse bei offenen Fonds und steigende Renditeanforderungen könnten mehr Objekte auf den Markt bringen – während Käufer weiterhin selektiv agieren.
Zur Expo Real 2026 zeichnet sich am europäischen Immobilieninvestmentmarkt eine neue Phase der Marktbereinigung ab. Nachdem höhere Zinsen und restriktivere Finanzierungen zunächst vor allem Projektentwickler unter Druck gesetzt hatten, geraten zunehmend auch Bestandshalter in den Fokus. Besonders betroffen sind Eigentümer, die während der Nullzinsphase zu hohen Preisen gekauft und ihre Investments auf dauerhaft niedrige Finanzierungskosten ausgerichtet haben.
Mit auslaufenden Finanzierungen wird dieses Modell zunehmend schwieriger. Banken prüfen Prolongationen restriktiver und müssen teilweise Immobilienfinanzierungen reduzieren oder aus ihren Büchern bekommen. Gleichzeitig haben sich die Finanzierungskosten wieder erhöht. Steigende Renditeanforderungen der Investoren setzen damit auch die Immobilienwerte unter Druck.
Besonders sichtbar wird die Entwicklung bei offenen Immobilienfonds, die sich an Privatanleger richten. Mittelabflüsse können dort zusätzliche Liquiditätserfordernisse auslösen. Reichen vorhandene Mittel nicht aus, können Verkäufe notwendig werden – auch zu Preisen, die unter früheren Bewertungen oder ursprünglichen Kaufpreisen liegen. Geschlossene Fonds mit entsprechenden Einstiegshürden sammeln dafür wieder Kapital ein, um jene Objekte zu sichern, die aus den offenen Vehikeln auf den Markt finden.
Damit könnte sich das Angebot am Transaktionsmarkt verbreitern. Neben Fonds mit Liquiditätsbedarf kommen Bestandshalter hinzu, deren Finanzierungen auslaufen. Gleichzeitig geraten jene Eigentümer unter Zugzwang, die Verkäufe in den vergangenen Jahren in Erwartung besserer Marktbedingungen aufgeschoben haben. Je länger eine Anpassung der Bewertungen hinausgezögert wurde, desto größer kann der Abstand zu den heute finanzierbaren Preisen werden.
Auf Käuferseite bleibt das Bild dagegen selektiv. Eigenkapitalstarke Investoren und neue Vehikel prüfen zwar wieder verstärkt Ankäufe, verlangen jedoch höhere Renditen und achten stärker auf Lage, Objektqualität, Vermietungssituation und langfristige Ertragsperspektiven. Damit treffen mehr verkaufsbereite Eigentümer auf eine Käuferschicht, die weiterhin wenig Grund sieht, Preiszugeständnisse zu machen.
Eine andere Ausgangslage haben geschlossene Fonds. Einige Manager sammeln wieder Kapital ein, weil sie nach der Preiskorrektur Chancen sehen, qualitativ gute Immobilien mit höheren Anfangsrenditen zu erwerben. Gleichzeitig ist der Wettbewerb um Objekte deutlich geringer als noch während der Niedrigzinsphase.
