Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt bleibt 2026 in Bewegung, die höheren Finanzierungskosten drücken jedoch auf die Preisfindung. Colliers erwartet bis Jahresende in fast allen Segmenten steigende Spitzenrenditen. High-Street-Retail bildet eine Ausnahme.
Die erneute Verteuerung der Finanzierung schlägt sich zunehmend auf dem österreichischen Immobilieninvestmentmarkt nieder. Colliers erwartet bis Jahresende in den meisten Assetklassen steigende Spitzenrenditen. Während Wohnen von derzeit rund 4,00 auf 4,10 Prozent steigen soll, rechnet das Beratungsunternehmen bei Büro, Hotel, Fachmarktzentren sowie Industrie und Logistik mit einem Anstieg um jeweils rund 25 Basispunkte. High-Street-Immobilien sollen dagegen bei 4,75 Prozent stabil bleiben.
Vorgestellt wurde die Einschätzung am Donnerstag bei einem Journalistenfrühstück zum neuen „Immobilien Marktbericht Colliers Österreich 2026“. „Der Markt ist in Bewegung – allerdings mit deutlichen Unterschieden zwischen den einzelnen Assetklassen“, sagt Thomas Belina, Managing Partner bei Colliers Austria. Geopolitische Unsicherheiten, höhere Energiepreise und gestiegene Finanzierungskosten hätten die zum Jahresbeginn erkennbare Belebung wieder gebremst
Nach Angaben von Martin Ofner, Head of Research bei Colliers, verlief das erste Halbjahr mit rund 1,39 Milliarden Euro Transaktionsvolumen vergleichsweise dynamisch. Im dritten Quartal habe die Dynamik nachgelassen. Bislang wurden 2026 rund 1,8 Milliarden Euro umgesetzt, bis Jahresende rechnet Colliers mit etwa 3,5 Milliarden Euro – abhängig von weiteren geo- und zinspolitischen Entwicklungen.
Institutionelle Investoren treten wieder stärker auf: Im ersten Halbjahr entfiel auf sie rund die Hälfte des Transaktionsvolumens, während privates Kapital weiterhin eine wichtige Rolle spielt. Besonders stark entwickelte sich Retail. Im ersten Halbjahr entfielen 32 Prozent des Investmentvolumens auf Handelsimmobilien, gefolgt von Hotels mit 24 Prozent, Wohnen mit 17 Prozent und Büro mit 15 Prozent. Industrie und Logistik kamen auf neun Prozent.
Im Bürosegment bleiben Investoren außerhalb des Core-Bereichs vorsichtig. Gleichzeitig nimmt das Interesse an Bestandsobjekten zu, die sich aufgrund niedrigerer Einstiegspreise für Umnutzungen eignen. Auf dem Wiener Vermietungsmarkt wurden im ersten Halbjahr rund 74.100 Quadratmeter umgesetzt. Die Vermietungen werden kleinteiliger, während Kosten für Ausbau und Übersiedlung stärker in Standortentscheidungen einfließen. Die Spitzenmiete im CBD liegt bei 29,50 Euro pro Quadratmeter und Monat, einzelne Abschlüsse in Bestlagen liegen darüber.
Auch flexible Arbeitsmodelle verändern die Nachfrage. Homeoffice, Desksharing und Serviced-Office-Konzepte gewinnen an Bedeutung. Colliers erwartet dadurch eine stärkere Differenzierung zwischen modernen, zentral gelegenen Büroflächen und technisch schwerer adaptierbaren Bestandsobjekten.
Am Industrie- und Logistikmarkt sieht Colliers weiterhin ausreichend Investitionskapital, jedoch nur ein begrenztes Angebot geeigneter Objekte. Im ersten Halbjahr wurden rund 130 Millionen Euro investiert. Gleichzeitig verlagert sich die Nachfrage stärker auf zentrale, kleinteilige und flexibel teilbare Flächen. Bei den Mieten zeigt sich eine Zweiteilung: Die Spitzenmiete für großflächige Big-Box-Logistik bleibt seit rund zwei Jahren bei 7,50 Euro pro Quadratmeter stabil. Für kleinere und zentraler gelegene Gewerbeparkflächen liegt sie mittlerweile bei bis zu 9,50 Euro.
Im Retailsegment bleiben insbesondere Wiener Toplagen gefragt, während etwa die Mariahilfer Straße ein differenzierteres Bild zeigt. Mehrere gleichzeitig verfügbare Flächen und die U2-Baustelle bremsen dort teilweise die Vermietungsdynamik. Gleichzeitig sorgen neue internationale Markteintritte und größere Projektentwicklungen für zusätzliche Bewegung. Für den weiteren Jahresverlauf bleibt laut Colliers vor allem die Zinsentwicklung entscheidend. Der Marktbericht geht angesichts höherer Finanzierungskosten und Staatsanleiherenditen von einer weiterhin vorsichtigen Preisfindung aus.
