EHL Immobilien: Mit 2,7 Milliarden Euro Investmentvolumen lag das abgelaufene Geschäftsjahr hinter dem Jahr 2023. Kaum Hoffnung auf kurzfristige Wertsteigerungen.
Die anhaltende Rezession hat auch am österreichischen Immobilieninvestmentmarkt deutliche Spuren hinterlassen, weswegen sich der Fokus von Investoren deutlich verändert hat. In einem Rück- und Ausblick zum österreichischen Investmentmarkt von EHL Immobilien musste man beim Transaktionsvolumen erneut einen Rückgang von 300 Millionen Euro gegenüber dem abgebremsten Jahr 2023 verzeichnen, insgesamt sind 2,7 Milliarden Euro investiert worden. Das allerdings auch nur deshalb, weil das zweite Halbjahr mit Transaktionen im Wert von über 1,5 Milliarden Euro die schwachen beiden Vorquartale zum Teil kompensieren konnte.
Auch das Ankaufsprofil hat sich deutlich verändert. Laut Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter der EHL Immobilien Gruppe, lag der Fokus vieler Investoren im vergangenen Jahr hauptsächlich auf risikoarme Bestandsobjekte mit stabilem Cashflow, die im aktuellen Marktumfeld auch deutlich einfacher zu finanzieren sind. Ebenso sei der Leitsatz „Cash is King“ bei Investoren vorherrschend, die Hoffnung auf kurzfristige Wertsteigerungen als Kaufmotiv dafür kaum noch vorhanden. Ebenso seien die noch vor Beginn des Kriegs in der Ukraine beliebte Forward-Deals nahezu vollständig ausgeblieben, was vor allem mit dem Zins- und Renditeanstieg bei gleichzeitig kaum gesunkenen Herstellungskosten begründet wird.
88 Prozent der Investoren entfielen dabei auf lokale Anleger, bei ausländischen Investoren nahmen mit acht Prozent vor allem deutsche Akteure den Hauptteil ein, wohingegen sonstige internationale Marktteilnehmer gerade einmal auf einen Anteil von vier Prozent kamen. Vom Anlegerprofil erwiesen sich Family Offices und Private Equity mit 55 Prozent als dominante Gruppe, institutionelle Investoren wie Fonds, Immobilien AGs und Versicherungen steuerten 31 Prozent des Marktvolumens bei. Letztere Gruppe konzentrierte sich hauptsächlich auf risikoarme Core-Objekte mit entsprechend langfristig gesicherten Cashflows und ohne Downsize-Risiko. Neun Prozent des Volumens entfielen auf den öffentlichen Sektor. Mit nur fünf Prozent waren dafür Projektentwickler, vornehmlich aufgrund der schwierigen Finanzierungsbedingungen und hohen Baukosten, nahezu kaum vorhanden.
Vor allem die gesamtwirtschaftlich weiter angespannte Situation, der budgetäre Sparzwang, das weiterhin hohe Zinsniveau und nicht zuletzt die restriktive Finanzierungspolitik der Banken wirken auf den Investmentmarkt hemmend, konstatiert Franz Pöltl, Geschäftsführender Gesellschafter der EHL Investment Consulting. Dennoch bleibt man optimistisch, Markus Mendel, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting gibt sich jedenfalls zuversichtlich, dass das Transaktionsgeschehen im heurigen Jahr wieder an Fahrt gewinnen wird. Allerdings hänge das laut EHL von der weiteren makroökonomischen Entwicklung ab: Sollte es zu den den erwarteten Zinssenkungen tatsächlich kommen, könnte das den Investmentmarkt deutlich beleben.
Bis dahin rechnet EHL damit, dass Investoren weiterhin auf Sicht fahren und vorsichtig agieren. Entsprechend bleibe der Fokus weiterhin auf risikoarmen Investments und damit bei Immobilien mit stabilen Cashflows und klar kalkulierbaren Risiken. Im Gegenzug dürften spekulative Projekte und Forward-Deals weiterhin nur eine untergeordnete Rolle spielen.
Was die einzelnen Assetklassen betrifft, so lagen Büroimmobilien mit 41 Prozent auf der Spitze, bedingt durch die gute Performance des Bürovermietungsmarkts, der mitunter durch den geringen Leerstand auf der einen Seite und der de facto nicht vorhandenen spekulativen Entwicklungstätigkeit auf der anderen Seite profitiert hat. Einige Großtransaktionen sowie mehrere mittelgroßer Deals in den etablierten Bürolagen Wiens sind in diesem Segment verzeichnet worden, wobei deutlich wurde, dass sich Investoren auf Objekte mit stabilen, langfristig gesicherten Mieteinnahmen vor allem in nachgefragten Cluster-Standorten konzentriert hatten. Als Beispiele dafür führt EHL unter anderem den Verkauf der ÖBB-Zentrale am Wiener Hauptbahnhof sowie des Justizzentrums in Wien Mitte an.
Mit 29 Prozent Marktanteil folgten Wohnimmobilien, wobei vor allem hochwertige Bestandsobjekte in urbanen Zentren mit guter Verkehrsanbindung und stabilem Vermietungsstand gedreht worden sind. Mit jeweils acht Prozent Anteil am Gesamtvolumen rangierten Logistik- und Einzelhandelsimmobilien. Dabei erfreuten sich vor allem neuwertige und gut vermietete Logistikobjekte sowohl im Bereich der Standort-Logistik als auch im Last-Mile-Segment hoher Nachfrage, wenngleich das Angebot an solchen Objekten im vergangenen Jahr als gering eingestuft wurde, was in Folge das mögliche Transaktionsvolumen begrenzt hatte. Im Bereich Einzelhandel lag der Hauptfokus dafür bei Nahversorgung und Kurzfrist-Bedarf, wovon besonders gut situierte Fachmarktzentren profitiert hatten.
Bedingt durch den wieder stark angestiegenen Tourismus und steigender Buchungszahlen erfuhren Hotel-Immobilien hingegen einen Rebound-Effekt, weswegen der Marktanteil auf knapp acht Prozent des Gesamtvolumens gestiegen ist. EHL geht in diesem Zusammenhang im weiteren Verlauf von steigenden Transaktionszahlen aus.
Während die Spitzenrenditen im Bereich Büroimmobilien mit einer Range zwischen 4,75 und 5,25 Prozent relativ stabil blieben, bewegten sich diese in nachgelagerten Lagen zwischen 5,75 bis 6,25 Prozent. Wohnimmobilien in Wien erzielten Renditen zwischen 4,25 Prozent und 4,75 Prozent, während in den Bundesländern leicht höhere Werte von 4,75 Prozent bis 5,25 Prozent verzeichnet wurden. Fachmarktzentren im Top-Segment rentierten zwischen 5,75 und 6,25 Prozent. Bei Hotels und Logistikimmobilien wurden zuletzt Yields zwischen 5,25 und 5,75 Prozent ausgerufen.
