Immo Analytics sieht deutliche Spreizung am Wiener Wohnungsmarkt: Sanierte Altbauwohnungen und junge Neubauten stabilisieren sich, während unsanierte Bestandsobjekte in inneren Bezirken zunehmend schwerer verkäuflich werden.
Der so genannte „Bastler-Hit“ lockt offenbar wenig Wohnungskäufer an. Während sanierte Altbauwohnungen und junge Neubauten im ersten Halbjahr wieder stabilere beziehungsweise steigende Verkaufspreise erzielten, geraten unsanierte Altbauwohnungen zunehmend unter Druck. Das geht aus dem aktuellen Halbjahresbericht von Immo Analytics hervor.
Besonders deutlich zeigt sich die Entwicklung laut Analyse in den inneren Wiener Bezirken. Dort seien unsanierte Altbauwohnungen mittlerweile nur noch schwer vermittelbar, während modernisierte Einheiten auf deutlich stabilere Nachfrage treffen. „Käufer akzeptieren marktgerechte Preise – allerdings nur, wenn die Qualität stimmt. Unsanierte Altbauwohnungen bleiben hingegen zunehmend liegen“, sagt Gregor Pfeiffer, Geschäftsführer von Immo Analytics. Der Markt sende damit aus seiner Sicht ein klares Signal in Richtung Sanierung des Bestands.
Die realen Bruttoverkaufspreise für Altbauwohnungen entwickelten sich im ersten Halbjahr regional unterschiedlich. In den äußeren Bezirken legten sie laut Immo Analytics deutlicher zu, in den inneren Bezirken hingegen nur leicht. Als Hauptgrund nennt das Unternehmen nicht eine generell gestiegene Zahlungsbereitschaft der Käufer, sondern einen Rückgang der Preisabschläge im Verkaufsprozess. Bei sanierten Altbauwohnungen seien Preisnachlässe inzwischen kaum mehr zu beobachten.
Damit verschärft sich die Spreizung zwischen modernisierten und sanierungsbedürftigen Objekten. Während sanierte Wohnungen wieder marktgängiger werden, sehen sich Eigentümer unsanierter Bestände mit längeren Vermarktungszeiten und geringerer Nachfrage konfrontiert.
Gleichzeitig bleibt die Sanierung vieler Bestandswohnungen eine finanzielle Herausforderung. Nach Einschätzung von Immo Analytics scheitert eine umfassende Modernisierung häufig an fehlender oder erschwerter Finanzierung. Das verstärkt den Abstand zwischen sanierten und unsanierten Objekten zusätzlich. Damit entsteht für Eigentümer ein Dilemma: Ohne Investitionen sinkt die Marktgängigkeit, gleichzeitig sind die notwendigen Sanierungskosten unter den aktuellen Finanzierungsbedingungen nicht immer wirtschaftlich darstellbar.
Auch beim Neubau zeigt der Bericht eine unterschiedliche Entwicklung nach Alter und Qualität. Bei älteren Neubauten bewegten sich die angebotsbereinigten Verkaufspreise weitgehend seitwärts. Junge Neubauten beziehungsweise Erstbezugswohnungen verzeichneten hingegen wieder steigende reale Bruttoverkaufspreise. Als wesentlichen Faktor nennt Immo Analytics das Auslaufen jener Rabatte, die in den vergangenen Jahren bei Neubauwohnungen häufig gewährt worden waren.
Insgesamt zeigt der Bericht damit eine zunehmende Qualitätsdifferenzierung am Wiener Wohnungsmarkt. Sanierte Bestandswohnungen und moderne Neubauten profitieren demnach von höherer Zahlungsbereitschaft beziehungsweise geringeren Preisabschlägen. Unsanierte Altbauwohnungen verlieren hingegen an Attraktivität. „Der Altbaubestand braucht dringend Sanierungen“, sagt Pfeiffer. Ob und in welchem Tempo diese erfolgen können, dürfte damit zunehmend von Finanzierungsmöglichkeiten und der wirtschaftlichen Darstellbarkeit der Investitionen abhängen.
