Kommentar des Chefredakteurs: Österreich liebt Regulierungen. Vor allem im Wohnrecht. Richtwert hier, Mietendeckel da, aber Sanierung innerhalb kurzer Frist vorschreiben. Das man das irgendwie bezahlen muss, lässt der Gesetzgeber aber unbeantwortet. Was dabei herauskommt? Ein österreichischer Kompromiss, der niemandem gefällt und bei dem jeder draufzahlt – ohne Wertschöpfung.
Bestimmt kennen Sie die Redewendung des „österreichischen Kompromisses“. Er klassifiziert einen Kompromiss, mit dem zwar keiner was anfangen kann, aber man hat zumindest einen – und sei es allein um des Kompromisses willen. Abgesehen von der geo- und zinspolitischen Lage dürften am Wiener Wohnungsmarkt viele Probleme hausgemacht sein. Etwa, wenn sich durch eine Vielzahl an Gesetzen und Verordnungen Widersprüche ergeben, die die Umsetzung erschweren. Und offenbar ein Klassenkampf zwischen Mietern und Vermietern für die Politik mehr Schlagzeilen bringt als Lösungen. Nämlich für niemanden. Nicht einmal für den Staat selbst.
Nehmen wir als Beispiel die EU-Gebäuderichtlinien-Verordnung, die mit dem „Wiener EU-Gebäuderichtlinie-Umsetzungsgesetz 2026“ ein ziemliches Goldplating erfahren hat, vorerst bei Nicht-Wohngebäuden. Hat man nach 15. Juli eine solche Immobilie erworben, muss per Gesetz innerhalb von fünf Jahren energetisch saniert werden. Klingt nach außen nach einer super Maßnahme für mehr Nachhaltigkeit, ist aber offenbar nicht zu Ende gedacht worden.
Weil: Eine solche Sanierung kostet Geld. Ein Investor wird also folgendermaßen kalkulieren: Wenn ich das kaufe und ich benötige eine gewisse Rendite, dann wird mir der Verkäufer beim Preis entgegenkommen müssen. Tut er es nicht, kann ich es nicht kaufen. Besonders tricky: Das Gesetz wird nicht nur bei einem Eigentümerwechsel im Rahmen eines Asset Deal schlagend, sondern auch bei Share Deals – sprich Eigentümerwechseln in den entsprechenden Gesellschaften.
Dazu kommt noch: Fünf Jahre sind nicht sehr viel Zeit, um die Sanierung abzuschließen. Zunächst braucht man eine Bewilligung und da kann man etwa ein bis eineinhalb Jahre einkalkulieren, bis man diese hat. Heißt, die Zeit fehlt in der Sanierungsphase. Überschreitet man die fünf Jahre, dann muss man Strafe zahlen. Und trotzdem sanieren.
Gut, dann braucht man noch Professionisten, die die Sanierung abwickeln, Gewerke, HKLS, etc. Da könnte es natürlich zu Engpässen kommen, wenn sich die Aufträge auftürmen. Was wiederum Zeit kostet. Aber gut, bei Nicht-Wohnimmobilien kann man die Kosten auf die Nutzer umlegen, so sie es bezahlen wollen oder sich dann etwas anderes suchen. Gewerbenutzer rechnen nämlich ebenfalls beinhart.
Problematischer wird es aber, wenn das Wiener EU-Gebäuderichtlinie-Umsetzungsgesetz 2026 dann für Wohnimmobilien schlagend wird, da vor allem im MRG-regulierten Altbau. Mit dem Richtwert lassen sich die Kosten erstens nicht hereinspielen, es muss auch der Mieter mitspielen. Überhaupt: Geringe Mieterlöse heißt auch weniger Einkünfte über Vermietung und Verpachtung, ergibt abzüglich Afa, Werbungskosten, allfällige Finanzierungskosten oder außergewöhnlichen Belastungen weniger Einkommenssteuer für den Fiskus.
Spart sich der Mieter damit etwas? Natürlich nicht. Im Gegensatz zur Nettomiete im Altbau, die stark runterreguliert wurde, steigen die Betriebskosten munter weiter, weil die werden ja angepasst. Also: Er muss brutto mehr bezahlen. Was die Politik nämlich nicht erklärt: Den Unterschied zwischen Brutto- und Nettomiete. Die Nettomiete (also reine Mietkosten) kann so niedrig sein wie sie will, bei Betriebskosten wie Müll, Wasser, Kanal, etc. – sprich kommunale Leistungen – greift der Staat (oder die Stadt) mit Freuden zu und indexiert über die ganze Bandbreite. Also: Mieter zahlt mehr.
Im WEG ist das sogar noch komplexer, da müssten die einzelnen Eigentümer mitspielen (und natürlich bezahlen). Und bis man die entsprechenden Beschlüsse beisammenhat, um zu starten – da vergeht auch viel Zeit. Aber: allein mit MRG und WEG würden die Auftragsbücher der Professionisten noch weiter gefüllt und es drohen noch mehr Engpässe – und dadurch wiederum Strafzahlungen, obwohl unverschuldet.
Dabei könnte man, so die Wiener Fachgruppe der Immo-Treuhänder, allein durch Sanierung eine zusätzliche Wertschöpfung von 200 Milliarden Euro generieren. Jedoch: Wenn es nur der Vermieter/Eigentümer zahlen muss und am anderen Ende kein Cashflow generiert werden kann, um die Kosten einzuspielen, dann wird das Volumen nicht abgerufen. Also: Fehlende Umsätze am Bau und in den Gewerken – und wieder geringere Steuereinnahmen für den Staat und weniger Kommunalsteuer für die Stadt. Dabei täten’s beide die eh brauchen.
Das macht den so genannten österreichischen Kompromiss wirtschaftlich so problematisch. Weil: Niemand gewinnt damit, alle verlieren. Der Mieter, der inklusive Betriebskosten trotzdem mehr bezahlen muss als versprochen. Der Bauträger, weil er nicht bauen kann. Der Vermieter, weil er die Kosten für die Sanierung nicht einspielen kann. Die lokale Wirtschaft, weil die 200 Milliarden Sanierungsvolumen eben nicht gezogen werden. Ja sogar der Staat selbst, weil er so weniger Steuern einnimmt.
