Bei Wohnkrediten bleibt die Situation bis auf Weiteres günstig, denn die Zinswende lässt noch auf sich warten.
Es ist kein Geheimnis mehr: Die Zentralbanken werden auf lange Sicht schrittweise ihre ultralockere Geldpolitik zurückfahren, und auch die Zinsen werden nicht immer auf dem Null-Niveau verharren. Als Folge würden auch Kredite teurer werden. Bis es so weit ist, wird aber noch einige Zeit vergehen. In den USA rechnet man zwar bereits heuer mit einigen Zinsschritten, Europa wird die Sache aber bedeutend „gemütlicher“ angehen. So meint Stefan Bruckbauer, Chefvolkswirt der UniCredit Bank Austria: „Unser Basisszenario besagt, dass wir bis Ende 2023 keine Zinserhöhungen im Euroraum sehen werden.“ Ähnlich äußert sich Sam Vereecke, Anleihenexperte beim Vermögensverwalter DPAM: „Es unwahrscheinlich, dass die Zentralbanken die Zinsen so stark anheben können wie in früheren Zyklen.“ Dafür gibt es gute Gründe: Ein zu rasches und heftiges Drehen an der Zinsspirale könnte die Erholung der von Omikron gebeutelten Wirtschaft gefährden. Die Zinsen (und somit Kredite) werden also vorläufig niedrig und die Bedingungen für die Immobilienfinanzierung günstig bleiben.
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Wie sieht nun konkret die Situation in Österreich aus? „immobilien investment“ hat bei Eduard Issel nachgefragt – er ist Gründer von Creditnet.at, nach eigenen Angaben das älteste heimische Portal für Kreditvergleiche und einer der größten Baufinanzierer Österreichs. Issel: „Die Nachfrage nach Krediten ist ungebrochen. Kein Wunder bei diesem historisch niedrigen Zinsniveau. Kreditraten für Eigentum sind deutlich geringer als die laufende Miete, und für sein teuer erspartes Geld erhält man am Sparbuch so gut wie keine Zinsen. Viele Kunden weichen daher auf Immobilienveranlagungen, zum Beispiel Vorsorgewohnungen, aus. Nicht zuletzt auch aufgrund der hohen Inflationsrate von über vier Prozent.“
Im variablen Bereich sind die Zinsen laut dem Fachmann weiterhin konstant niedrig. Der Fixzinsbereich unterliegt hingegen starken Schwankungen: Wirft man einen Blick auf den längerfristigen Trend, dann kann man aus der Entwicklung der vergangenen Monate ablesen, dass die Fixzinssätze im Steigen begriffen sind. Dabei sind die Unterschiede im variablen Bereich durchaus markant (Dezember 2021): Beim Bestbieter beträgt der Außenzinssatz 0,25 Prozent, beim Worstbieter 1,25 Prozent. Der Unterschied im fixen Bereich bei einer Laufzeit von 20 Jahren stellt sich wiederum wie folgt dar: Bestbieter Außenzinssatz 1,125 Prozent; Worstbieter Außenzinssatz 2,25 Prozent.
Strenge Banken
Wie kommt man nun am besten zu einem Wohnkredit? Arik Alaev, Geschäftsführer von Fonto Capital, einem Spezialisten für Projektfinanzierung, erklärt: „Für Privatpersonen bleiben nicht viele Alternativen zum Weg zur Bank. Hier kann man bei einer Laufzeit von rund 30 Jahren mit Kreditzinsen von rund ein bis zwei Prozent per annum rechnen. Wobei die Banken jetzt bei der Vergabe restriktiver geworden sind: Die Tilgung plus Bedienung der Zinsen darf nicht mehr als 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens betragen.“ Verpflichtend werde für die Kreditvergabe an Private ein Eigenkapitalanteil von zumindest 20 Prozent, wie man aus Richtung der Finanzmarktaufsicht hört. In der gegenwärtigen Situation würde der Experte einer fixen Verzinsung gegenüber der variablen Variante den Vorzug geben.
Kredit mit „Versicherung“
Eine interessante Alternative bietet wiederum der sogenannte Zinscap, auf Deutsch etwa „Zinsdeckel“, mit dem man bereits bei Kreditvertragsabschluss einen Höchstzins vereinbart, der auch bei einer variablen Verzinsung nicht überschritten wird. Umsonst ist diese Absicherung allerdings natürlich nicht. Die tatsächlichen Kosten sind nach Anbieter und individueller Situation (Höhe des Kredits etc.) unterschiedlich, auf www.finfo.at findet sich aber ein praktisches Beispiel als ungefährer Richtwert. Die Rahmenbedingungen könnten folgendermaßen aussehen: Man möchte ein Immobiliendarlehen über 250.000 Euro aufnehmen, die vereinbarte Zinsobergrenze liegt bei drei Prozent, der Kredit hat eine Laufzeit von 20 Jahren, und der Cap wird für 15 Jahre angesetzt. Die Cap-Prämie würde in diesem Beispiel 5.000 Euro je 100.000 Euro Kreditsumme betragen. Insgesamt kostet der Zinscap somit in diesem fiktiven Fall also 15.000 Euro extra, die zur Darlehenssumme von 250.000 Euro noch hinzukommen.
Fazit: Es gilt also genau zu kalkulieren, die passende Kreditvariante zu finden und Angebote zu vergleichen. Möglichkeiten der Finanzierung gibt es jedenfalls genug –vor allem bevor die Zinsen wirklich spürbar steigen werden.