Die Liquiditätsprobleme am Immobilienmarkt greifen zunehmend von Projektentwicklern auf Bestandshalter über. Im Gespräch mit immobilien investment auf der Expo Real sehen Torsten Hollstein und Claudius Meyer von CR Investment Management steigenden Refinanzierungsdruck, zusätzliche Verkaufsangebote und eine wachsende Kluft zwischen offenen und geschlossenen Fonds.
Was Torsten Hollstein von CR Investment Management bereits vor zwei Jahren auf der MIPIM erwartet hatte, ist auf der Expo Real 2026 deutlich sichtbar geworden: Der Finanzierungsdruck, der zunächst vor allem Projektentwickler getroffen hatte, erfasst zunehmend auch Bestandshalter. Die Hoffnung vieler Eigentümer, auslaufende Finanzierungen bei wieder deutlich niedrigeren Zinsen prolongieren zu können, hat sich bislang nicht erfüllt. Zuletzt haben sich die Finanzierungskonditionen vielmehr wieder verschärft.
Das hat auch Auswirkungen auf die Anforderungen der Banken. Nach Einschätzung von Hollstein und seinem Geschäftsführer-Kollegen Claudius Meyer werden Finanzierungen wieder stärker an zusätzliche Sicherheiten geknüpft. Neben höheren Eigenkapitalanforderungen würden zunehmend auch persönliche Bürgschaften eingefordert. Für Eigentümer, deren bestehende Finanzierungsstruktur unter anderen Zinsannahmen aufgebaut wurde, steigt damit der Handlungsdruck.
Die Folgen zeigen sich zunehmend auf der Angebotsseite. Bestandshalter, die auf eine Verbesserung der Finanzierungssituation gewartet haben, müssen ihre Strategie teilweise überdenken. „Mittlerweile ist es sinnvoller, jetzt zu verkaufen, als auf einen noch schlechteren Exit zu warten“, heißt es im Gespräch mit immobilien investment. Damit könnten in den kommenden Monaten zusätzliche Immobilien auf einen Markt treffen, auf dem die Käufer weiterhin sehr selektiv agieren. „Das echte Risiko ist, dass bestimmte Objekte auf einen illiquiden Markt treffen“, so Hollstein und Meyer. Nicht jedes grundsätzlich gute Objekt finde automatisch einen Käufer zu den bisherigen Preisvorstellungen.
Der Effekt verstärkt sich gegenseitig: Steigende Finanzierungskosten erhöhen die Renditeanforderungen auf Käuferseite, während ein wachsendes Angebot den Preisdruck zusätzlich erhöht. Dass ein Objekt qualitativ gut sei, bedeute in diesem Umfeld nicht, dass Investoren bereit seien, dafür die früher aufgerufenen Preise zu bezahlen.
Besonders deutlich zeigt sich die unterschiedliche Ausgangslage bei Immobilienfonds. Offene Fonds können durch Mittelabflüsse ihrer Anleger zu Verkäufen gezwungen werden und müssen zugleich mit veränderten Marktpreisen umgehen. Damit wächst das Risiko, Immobilien zu einem Zeitpunkt veräußern zu müssen, an dem die Liquidität im jeweiligen Marktsegment begrenzt ist.
Geschlossene Fonds befinden sich dagegen teilweise in einer anderen Position. Sie verfügen über länger gebundenes Kapital und können die aktuellen Preiskorrekturen für Ankäufe nutzen. Hinzu kommen opportunistisch orientierte Investoren, die gezielt nach Objekten mit Refinanzierungs- oder Eigentümerproblemen suchen.
Für CR Investment Management, das unter anderem auf Restrukturierungen, Work-outs und notleidende Immobilienengagements spezialisiert ist, zeichnet sich damit eine weitere Verschiebung des Marktes ab: Nicht mehr nur die Finanzierung neuer Projekte steht unter Druck. Zunehmend stellt sich für bestehende Eigentümer die Frage, ob ihre Kapitalstruktur unter den aktuellen Zins- und Renditebedingungen noch tragfähig ist.
Die Konsequenz dürfte nach Einschätzung von Hollstein und Meyer eine stärkere Bereinigung sein. Mehr verkaufsbereite Bestandshalter treffen auf Käufer, die Kapital zwar grundsätzlich einsetzen können, bei Preis, Qualität und Risiko jedoch deutlich wählerischer geworden sind.
