Wohnungsmarktbericht 2024: Vor allem in den Ballungszentren droht strukturelle Unterversorgung durch rückläufige Bautätigkeit. Das führt zu steigenden Mieten. Leichte Erholung am Investmentmarkt.
Die rückläufige Bautätigkeit sowie hohe Baukosten bei gleichzeitig steigendem Bevölkerungswachstum dürfte mittelfristig eine Wohnungsknappheit zur Folge haben – vor allem in den Ballungszentren. In letzteren droht eine strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum, wie aus dem Wohnungsmarktbericht 2024 von CBRE hervorgeht. Vor allem in Wien und Graz wächst die Bevölkerung weiter, mittlerweile hat Wien die Zweimillionen-Einwohner-Marke überschritten. Und auch der Trend zu kleineren Haushalten dürfte die Wohnungsknappheit weiter verschärfen.
Denn: Dem gegenüber steht eine rückläufige Bautätigkeit. „Die Zahl der Baubewilligungen liegt seit 2021 unter dem zehnjährigen Durchschnitt, was auf hohe Baupreise, steigende Finanzierungskosten und konjunkturelle Unsicherheiten zurückzuführen ist“, erklärt Marc Steinke, Head of Research bei CBRE Austria. 2024 werden in Wien rund 11.160 Wohnungen fertiggestellt, 18 Prozent weniger als im Vorjahr. Besonders stark betroffen ist der Eigentumssektor, wo die Fertigstellungen um 42 Prozent eingebrochen sind. „Viele Entwickler warten mit der Umsetzung, bis die Vorverwertungsquote erreicht ist“, so Steinke.
Das hat wiederum steigende Mietpreise zur Folge: „Seit Jahresbeginn sind die Spitzenmieten im freifinanzierten Segment um drei Prozent auf 18,60 Euro pro Quadratmeter gestiegen“, so Steinke. Die höchsten Mieten werden innerhalb des Gürtels und in den Villenlagen im Westen Wiens erzielt. Zwar gewinnen geförderte Projekte wie „Gemeindewohnungen NEU“ eine zunehmend wichtige Rolle für leistbaren Wohnraum, allerdings entfallen auf dieses Segment heuer und 2025 gerade einmal acht bis 12 Prozent der geförderten Mietwohnungen.
Zumindest zeigt der Eigentumsmarkt wieder etwas Bewegung, trotz hoher Zinsen und der KIM-Verordnung. Der durchschnittliche Kaufpreis in Wien liegt bei 6.200 Euro pro Quadratmeter, mit Spitzenwerten in den inneren Bezirken und Villenlagen. „Nach einer Phase moderater Entwicklung rechnen wir wieder mit stärkeren Preiszunahmen“, so Lukas Schwarz, Head of Capital Markets bei CBRE Austria.
Leichte Tendenzen zur Erholung zeigt laut CBRE auch der Wohninvestmentmarkt: Demnach liege das Investitionsvolumen im ersten Halbjahr liegt bereits über dem des gesamten Vorjahres. „Die Spitzenrendite im Bereich Wohnen liegt derzeit bei 4,6 Prozent. Wir erwarten gegen Jahresende eine weitere Belebung des Marktes, insbesondere im Core-Segment“, erläutert Schwarz. Allerdings bleibt das Umfeld herausfordernd. Verkäufer, oft institutionelle Fonds mit Liquiditätsbedarf, stehen Käufern wie Family Offices gegenüber, die Kapital stark abwägen. Forward Deals, also Verkäufe vor Fertigstellung, bleiben selten.
Jedoch sind Nachhaltigkeitsaspekte zu einem zentralen Faktor bei Transaktionen geworden: „Gebäudezertifizierungen und ein Klimaschutzfahrplan sind mittlerweile Mindestanforderungen im institutionellen Bereich“, erklärt Nadja Pröwer, Head of ESG bei CBRE Austria. Aspekte wie Kreislaufwirtschaft und die Nutzung von Brownfield-Potenzialen rücken ebenfalls stärker in den Fokus.
