Kommentar: Die bunten Bilder mit sonnigem Wetter täuschen nicht darüber hinweg, dass wesentliche Voraussetzungen für einen breitflächigen Aufschwung der europäischen Immobilienwirtschaft fehlen. Nämlich Planbarkeit.
Die Zeichen für die Immobilienwirtschaft standen Anfang des Jahres eigentlich nicht schlecht. Es war mehr Dynamik am Markt, es fanden wieder mehr Transaktionen statt, in Österreich hatte man sogar wieder Vorkrisenwerte erreicht. Mit diesen Daten erleichtert hätte es auf der diesjährigen MIPIM durchaus wieder eine deutlich gelassenere Stimmung geben können. Doch daraus wurde nix: Mit den Militärschlägen gegen das iranische Regime und dessen erbitterten Gegenreaktionen ist wieder ein weiterer Unsicherheitsfaktor zu den schon bekannten hinzugekommen. Einer, der auch die Lieferketten und Energieversorgung mit der Schließung der Straße von Hormus empfindlich trifft. Am Energiemarkt ist das bereits spürbar, Öl und Gas sind deutlich teurer geworden.
Die ersten zarten Anzeichen der Erholung am Anfang des Jahres hatten zumindest gezeigt, dass wieder Planbarkeit gegeben war. Die Zinsen waren stabil, die Inflation eingedämmt. Doch auch die Planbarkeit ist durch den Krieg im Nahen Osten zunichte gemacht worden. Was allerdings die wesentliche Voraussetzung für einen Aufschwung der Immobilienwirtschaft wäre. Denn: Je länger die Auseinandersetzungen im Nahen Osten dauern, desto spürbarer werden die Auswirkungen. Nicht wenige sagten auf der MIPIM, dass wenn die Energiepreise und damit die Inflation wie auch in Folge die Baukosten steigen, eine Zinserhöhung durch die EZB durchaus wieder möglich wäre. Heißt aber wiederum, dass die Immobilienwirtschaft wieder in eine Warteposition gedrängt wird.
Dieser weitere geopolitische Konfliktherd ist jedenfalls Gift für Planbarkeit, sowohl auf Entwickler- als auch Investorenseite. Immobilienentwicklungen brauchen Jahre, um sie zu planen, weitere, um zu bauen und obendrein benötigt man Vorverwertungsquoten. Wenn man aber noch nicht einkalkulieren kann, wie sich das mit der Inflation, den Baukosten und möglichen Veränderungen der Zinslandschaft entwickelt, wird man wenig motiviert sein, neue Projekte zu starten. Investoren suchen sichere und langfristige Investments, stehen aber vor der Herausforderung einzuschätzen, ob man jetzt einsteigen oder warten soll, weil sich diese Verunsicherung entsprechend auf das Pricing und Renditeerfordernisse auswirkt. Also hieß es auf der MIPIM: Abwarten, schauen, was noch passiert.
Aber es gibt auch einen wesentlichen positiven Faktor für Europa. Nämlich das Prinzip Rechtsstaatlichkeit. Wenn die Welt um uns in politischer und rechtlicher Willkür versinkt, liefert genau dieses Prinzip das Hauptargument für internationale Investoren, Europa als Zielallokation zu wählen.
Dabei gäbe es einen erheblichen Rückstau im Neubau, vor allem, was Wohnen betrifft. Ein Phänomen, das nicht nur in Österreich, sondern europaweit zu einem Problem geworden ist. Wohnraum ist knapp, die Metropolen verzeichnen Zuzug, dringend benötigte zusätzliche Einheiten entstehen weit unter den Erwartungen. Das Resultat: Mieten werden teurer. Zusätzlich zu steigenden Betriebs- und Energiekosten. Für den Wohnungssuchenden ein Horror. Nur leider reagiert die Politik nicht so, wie sie müsste: Mietendeckel, Mietpreisbremse, etc. bringen keinen neuen Wohnraum, sondern subventionieren nur die, die bereits eine Wohnung haben. Ohne Return kann aber auch die Immobilienwirtschaft nicht arbeiten, weil damit auch kein Kapital für neue Projekte generiert werden kann.
Und auch die Regulatorik im Bankensektor ist da ein zusätzlicher Hemmschuh. Mit dem erweiterten Basel III (umgangssprachlich auch Basel IV genannt) sind die Eigenkapitalanforderungen für Immobilienentwickler noch einmal wesentlich gestiegen. Wie soll man nach drei Jahren Marktabschwung 30 bis 40 Prozent Eigenkapital in Cash aufbringen? Besonders problematisch ist das für großvolumige Projekte mit entsprechenden Ticketgrößen. Dabei wären die gerade im Wohnbau notwendig. Die aktuelle Lage könnte weitere Projekte wieder verzögern.
Aber es gibt auch einen wesentlichen positiven Faktor für Europa. Nämlich das Prinzip Rechtsstaatlichkeit. Wenn die Welt um uns in politischer und rechtlicher Willkür versinkt, liefert genau dieses Prinzip das Hauptargument für internationale Investoren, Europa als Zielallokation zu wählen. Wer Geld anlegt, sucht Sicherheit und das bedeutet vor allem für ortsgebundene Sachwerte – Immobilien – Rechtssicherheit. Man muss sich sicher sein können, dass das Kapital, das investiert wird, nicht nur einen Return generiert, sondern auch das Eigentumsrecht gewährleistet bleibt. Und das ist wohl die größte Chance für Europa, sich international behaupten zu können. Nicht nur das: Wenn es schon (wieder) keine finanzielle Planbarkeit gibt, gibt es sie immer noch rechtlich. Das ist letztendlich das entscheidende Asset für die Immobilienwirtschaft.
