Beratung sieht Stabilisierung statt Erholung – Refinanzierungsdruck, knapper Neubau und neue Investoren prägen das Jahr.
Breiflächige Erholung am Immomarkt? Eher nix in 26: Trotz moderater Preissteigerungen ist im Jahr 2026 keine echte Erholung des österreichischen Immobilienmarktes zu erwarten. Zu diesem Ergebnis kommt das Wiener Beratungsunternehmen Advicum Consulting in einer aktuellen Analyse. „An den grundlegenden Rahmenbedingungen hat sich wenig verändert. Preissteigerungen von drei bis vier Prozent bei Wohnimmobilien sind kein Zeichen einer Trendwende, sondern bewegen sich im Bereich der Inflation“, erklärte Matthias Ortner. Der Markt stabilisiere sich, mehr jedoch nicht.
Das Angebot bleibt weiterhin begrenzt, was vor allem auf die niedrige Neubauquote in Städten und gefragten Länderräumen zurückzuführen ist. Gleichzeitig steigt der Druck auf der Finanzierungsseite: Umfangreiche Refinanzierungen stehen an, auch bei Projektentwicklern. Scheitern diese, drohen Insolvenzen und Notverkäufe – insbesondere bei größeren Objekten wie Zinshäusern.
„Wir sehen zunehmend Objekte am Markt, die nicht aus strategischen Gründen verkauft werden, sondern weil es keine Alternative gibt“, so Ortner. Banken reagierten unterschiedlich: Manche veräußerten Immobilien weiterhin mit Abschlägen von 15 bis 20 Prozent, andere setzten auf Verwertungskonzepte und banden Projektentwickler verstärkt als Dienstleister ein.
Während klassische Käufergruppen zurückhaltend bleiben, gewinnen Family Offices an Bedeutung. „Sie finanzieren langfristig, kaufen selektiv und oft deutlich unter Marktpreis. Diese Investoren denken nicht in Quartalen, sondern in Generationen“, erklärte Ortner. Besonders im Zinshaussegment entstehen dadurch Chancen – allerdings vor allem für Investoren, die bereit sind, sich mit Finanzierungsfragen, ESG-Anforderungen und Sanierungsbedarf auseinanderzusetzen. „Der professionelle Investor hat das längst verstanden. Der private Käufer oft noch nicht“, sagte Ortner.
Politische Eingriffe wie Mietpreisdeckel verstärken laut Advicum die Unsicherheit. „Regulatorische Eingriffe schrecken Investoren ab, machen Immobilien aber nicht billiger und senken die Eigentumspreise nicht“, so Ortner. Eine sinkende Investitionsbereitschaft könne langfristig die Qualität des Wohnraums beeinträchtigen. Privaten Käufern rät das Beratungsunternehmen zu sorgfältiger Marktbeobachtung. Preisverhandlungen von bis zu 20 Prozent unter Angebot seien derzeit realistisch, während Verkäufer Zurückhaltung üben sollten. „Wenn es nicht notwendig ist, würde ich aktuell nicht verkaufen“, empfahl Ortner.
Am Büromarkt setzt sich der Trend zurück ins Büro fort, während viele Unternehmen gleichzeitig ihre Flächen reduzieren. Neubauten und hochwertige Lagen gewinnen an Bedeutung, ältere Bestände geraten unter Druck. Der Logistiksektor bleibt ein Wachstumssegment, getrieben durch E-Commerce, „Last Mile“-Konzepte und automatisierte Logistikzentren. Auch Rechenzentren gewinnen weiter an Bedeutung. Der Einzelhandel zeigt hingegen ein gespaltenes Bild: „Top Lagen verhalten sich weiterhin stabil, schwächere Standorte stehen unter massivem Druck. Die Mariahilfer Straße gilt dabei exemplarisch für diese Entwicklung als städtebaulicher Brennpunkt“, so Ortner.
Trotz sinkender Inflation und leicht rückläufiger Zinsen bleibt Fremdkapital teuer. Banken agieren selektiver und verlangen höhere Eigenkapitalquoten, wodurch der Käuferkreis schrumpft. Gleichzeitig gewinnen alternative Finanzierungsformen an Bedeutung. „Der Markt für Mezzanin-Finanzierungen und Private Debt wird 2026 weiter wachsen“, erklärte Ortner.
„2026 ist kein Jahr des Comebacks des Immobilienmarktes, sondern das Jahr der Veränderung“, fasste Ortner zusammen. Refinanzierungen, Insolvenzen, regulatorischer Druck und neue Investoren verschieben die Kräfteverhältnisse. Die Preise dürften leicht steigen, ob die Talsohle bereits erreicht ist, bleibe jedoch offen. „Klar ist: Der Markt bereinigt sich weiter – und eröffnet jenen Chancen, die Risiken realistisch einschätzen und strategisch handeln“, so Ortner abschließend.
