EHL Wohnen. Im Vorjahr fiel der Wert der fertiggestellten Wohnungen auf unter 10.000 Einheiten. Heuer sollen es sogar noch weniger sein.
Die Abwärtsspirale beim Wiener Wohnbau setzt sich fort: Der Wiener Wohnungsneubau ist 2025 erstmals seit fast zehn Jahren unter die Marke von 10.000 fertiggestellten Wohnungen gefallen. Nach einer aktuellen Marktanalyse der EHL Immobilien Gruppe wurden im vergangenen Jahr lediglich 9.688 neue Wohneinheiten errichtet. Das entspricht einem Rückgang von 14 Prozent gegenüber dem Vorjahr und einem Minus von 32 Prozent im Vergleich zu 2023. Für heuer erwartet EHL keine Trendwende. Die gesamte Neubauleistung dürfte um mehr als zehn Prozent auf rund 8.630 Wohnungen zurückgehen. Das Angebot an Mietwohnungen wird voraussichtlich bei etwa 2.250 Einheiten stagnieren, im geförderten Bereich bei rund 2.640 Wohnungen.
Der Wiener Wohnungsmarkt war damit 2025 von einer ausgeprägten Angebotsschwäche geprägt. Besonders deutlich zeigte sich der Rückgang im Mietsegment. Die Zahl der neu errichteten freifinanzierten Mietwohnungen sank auf 2.087 Einheiten und damit nahezu auf die Hälfte des Vorjahresniveaus. Auch im geförderten Mietwohnungsbau ging das Fertigstellungsvolumen um knapp 20 Prozent auf 2.894 Wohnungen zurück. Für die kommenden zwei Jahre rechnet EHL mit einer weiteren Verknappung.
Entgegen dem allgemeinen Trend stieg die Zahl der Fertigstellungen im Eigentumssegment 2025 kurzfristig um nahezu 30 Prozent. Ursache dafür war laut EHL, dass mehrere ursprünglich für die Vermietung geplante Projekte letztlich im Einzelverkauf angeboten wurden. Institutionelle Käufer zeigten bei neu errichteten Großprojekten weiterhin überwiegend Zurückhaltung.
Dieser Anstieg markiert nach Einschätzung von EHL jedoch keinen nachhaltigen Trend. Bereits 2024 war das Angebot an neuen Eigentumswohnungen um 17 Prozent eingebrochen und hatte einen markanten Tiefstand erreicht. Für 2026 wird erneut mit einem deutlichen Rückgang gerechnet, womit das Bauvolumen wieder nahe dem Niveau von 2024 liegen dürfte.
Nachfrageseitig zeigte sich der Wiener Wohnungsmarkt 2025 weitgehend stabil. Die Nachfrage nach Mietwohnungen blieb hoch, während das Angebot weiter zurückging. Infolge dessen stiegen die Mieten im Durchschnitt um bis zu acht Prozent. Je nach Lage reichten die Mietzuwächse von 6,7 Prozent in Stadterweiterungsgebieten nördlich der Donau, in Favoriten und Simmering bis zu 9,4 Prozent in zentralen und sehr guten Wohnlagen.
Auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zog wieder an. Verbesserte Finanzierungsbedingungen, gesunkene Zinsen und steigende Einkommen führten dazu, dass die Angebotspreise in überdurchschnittlichen Lagen 2025 um rund zwei Prozent stiegen. Gleichzeitig verringerte sich der Verhandlungsspielraum deutlich, größere Preisnachlässe waren kaum mehr zu erzielen.
Nach Einschätzung von Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen, führt diese Entwicklung zu einer Verschiebung hin zum Eigentum: „Die stark gestiegenen Mieten einerseits und die im Vergleich zu den Vorjahren gesunkenen Zinsen mit verbesserten Finanzierungskonditionen andererseits machen Eigentumswohnungen aus finanzieller Sicht wieder deutlich attraktiver.“ Zudem sei das Angebot im Eigentumssegment derzeit noch vielfältiger als im Mietbereich.
Gleichzeitig verzeichnet EHL eine zunehmende internationale Nachfrage. „Wir sehen einen bemerkenswerten Nachfrageanstieg von Käufern aus Zentral- und Osteuropa, die über die Entwicklungen in ihren Heimatländern besorgt sind. Österreich wird aufgrund seiner Stabilität und politischen Sicherheit sehr geschätzt“, so Schunker.
Für 2026 rechnet EHL mit einem weiteren Anstieg der Mieten in Wien um rund 7,0 bis 8,5 Prozent und mit Kaufpreissteigerungen von bis zu 3,0 Prozent, abhängig von Lage und Objektqualität. Besonders in zentralen Lagen und Bezirken mit knappem Angebot dürften die Preise überdurchschnittlich zulegen. „Die aktuellen Entwicklungen am Wiener Wohnimmobilienmarkt werden vor allem für Wohnungssuchende immer herausfordernder“, betont Schunker. „Die politischen Eingriffe, die zur Entspannung beitragen sollen, bewirken in der Praxis genau das Gegenteil.“ Auch bürokratische Hürden bei Widmungs- und Baugenehmigungsverfahren würden Investitionen verzögern und die Angebotslücke weiter verschärfen.
