Otto Immobilien: Im Vorjahr rund sechs Prozent mehr als 2021 investiert. Heurige erste Jahreshälfte dürfte aber Rückgänge bringen, Aufleben erst ab dem dritten Quartal.
So ganz dürfte der Hunger nach österreichischen Immobilieninvestments auch im Jahr von Krieg, Energiekrise und Zinserhöhung nicht gestillt worden sein. Im Gegenteil: Der Investmentmarkt im Vorjahr hat sich als erstaunlich resilient erwiesen, laut aktuellem Investmentmarktbericht von Otto Immobilien hat er sogar um sechs Prozent auf rund vier Milliarden zugelegt. Vor allem Wohnimmobilien standen im Vorjahr aufgrund einiger großvolumiger Verkäufe ganz oben am Speisezettel der Anleger, sie machten rund 40 Prozent am Gesamtvolumen aus. Insofern beachtlich ist, als dass durch die Veränderungen der Rahmenbedingungen im Sinne der Zinswende in das Wohnsegment mehr als 1,6 Milliarden Euro geflossen sind. Rund 80 Prozent entfielen dabei auf den Wiener Markt, gefolgt von Graz als zweitwichtigste Allokation für institutionelle Wohninvestments. Dort sind laut Georg Kretschmer, Teamleiter Capital Markets bei Otto Immobilien allerdings nur 87 Millionen Euro investiert worden. Zweitwichtigstes Investmentvehikel in Österreich waren mit 27 Prozent Büroimmobilien.
Trotz eines Mangels an passenden Produkten sind mehr als eine Milliarde in österreichische Büroimmobilien geflossen, was um ein knappes Drittel (28 Prozent) mehr ist als noch 2021, jedoch um 18 Prozent unter dem Fünfjahresschnitt, so Mathias Matis, Consultant Capital Markets bei Otto Immobilien. Hier sei der Markt nahezu auf Wien beschränkt, wobei Otto Immobilien ein verstärktes Interesse in Graz, Linz oder Salzburg geortet hat. Christoph Lukaschek, Leiter Investment bei Otto Immobilien rechnet aber damit, dass der Anteil in den kommenden fünf Jahren signifikant steigen und die Zehn-Prozent-Marke überschreiten wird. Als stark erwies sich auch der Logistikmarkt mit einem Volumen von 630 Millionen Euro, die sich anders als in den Jahren zuvor gleichmäßig auf das ganze Bundesgebiet erstreckt hatten. Für die kommenden Jahre rechnet Benedikt Perthold, Consultant Capital Markets allerdings aufgrund der hohen Pipeline mit einem deutlichen Anschwellen der Logistikinvestments aus, „vorausgesetzt, die Verkäufer gehen von ihren ursprünglichen Preiserwartungen ab.“
Nachdem der Leitzins der EZB schrittweise angehoben worden ist (und wohl weiter wird), geraten die Kaufpreise unter Druck, was in steigende Renditen resultiert. Die Bruttoanfangsrenditen liegen im Wohnsegment derzeit zwischen 3,5 und vier Prozent, wobei in den Bundesländern ein Renditeaufschlag gegenüber Wien um rund 50 Basispunkte fällig ist. Bei Büroimmobilien in Wien werden 4,25 Prozent im Core-Segment ausgerufen, in Nebenlagen über fünf Prozent, wobei stellenweise je nach Lage und ESG-Rating auch vier Prozent möglich sind. Bei Logistikimmobilien geraten die Renditen allerdings weiterhin unter Druck, die Spitzenrendite wurde mit zwischen 4,5 und fünf Prozent angegeben (allerdings nur in Wien). Für heuer erwartet Otto Immobilien weitere Anstiege bei den Spitzenrenditen, abhängig von der Zinsentwicklung.
Ob man das Investmentvolumen vom Vorjahr heuer wieder erreichen wird können, ist allerdings fraglich. Christoph Lukaschek: „Für 2023 erwarten wir insbesondere in der ersten Jahreshälfte einen deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens. Ob es wieder zu einer Belebung der Transaktionstätigkeit ab dem dritten Quartal kommen wird, hängt besonders im Wohnsegment davon ab, ob sich die Preise dem veränderten Zinsniveau anpassen können.“
