Steigende Kosten, volatile Nachfrage und geopolitische Risiken erhöhen den Druck auf Betreiber und Investoren.
Aktives Assetmanagement entwickelt sich im aktuellen Marktumfeld zunehmend zum entscheidenden Faktor für den Erfolg für Hotelimmobilien. Zu diesem Ergebnis kommt das aktuelle „mrp hotels quarterly“, in dessen Rahmen Branchenvertreter über Herausforderungen und strategische Handlungsfelder in der Hotellerie diskutierten. Im Fokus standen steigende Betriebskosten, volatile Nachfrageentwicklungen sowie die zunehmende Bedeutung operativer Steuerung entlang des gesamten Lebenszyklus von Hotelimmobilien.
An der Diskussionsrunde nahmen Vertreter von mrp hotels, Erste Group, LLB Immo KAG, Lindner Hotel Group und Livory Capital teil. Dabei wurde deutlich, dass nicht mehr allein die Nachfrage über die Performance von Hotels entscheidet, sondern zunehmend die Fähigkeit, Kosten, Betrieb und Strategie aktiv zu steuern.
„Es reicht heute nicht mehr, ausschließlich auf die Pacht zu schauen. Asset Management bedeutet vielmehr, die Performance und strategische Ausrichtung eines Hotels kontinuierlich zu analysieren, Transparenz über die wirtschaftliche Entwicklung zu schaffen und bei Bedarf gezielte Impulse zu setzen“, erklärte Martin Schaffer, Managing Partner bei mrp hotels.
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben laut den Experten angespannt. Hohe Energiepreise, geopolitische Unsicherheiten und eine gedämpfte Konsumstimmung erschweren die Planungssicherheit. „Wir bewegen uns in einem sehr dynamischen Umfeld, in dem sich Rahmenbedingungen fast täglich ändern“, sagte Rainer Singer, Head of Major Markets & Credit Research bei der Erste Group. Mit Blick auf die Geldpolitik ergänzte er: „Je länger die Krise dauert, desto wahrscheinlicher werden Zinsanhebungen.“
Nach Angaben von mrp hotels zeigt sich die Nachfrage nach Hotelübernachtungen weiterhin stabil, gleichzeitig geraten jedoch die Margen zunehmend unter Druck. Im ersten Quartal 2026 stieg die Auslastung im analysierten DACH-Portfolio um 2,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die durchschnittlichen Zimmerraten legten hingegen nur um 1 Prozent zu. Der RevPAR erhöhte sich um 3,4 Prozent, getragen vor allem durch höhere Belegungszahlen.
„Der Fokus lag klar auf Volumen statt auf Rate. Gäste sind deutlich preissensibler geworden“, erklärte Hannah Struck, Senior Asset Manager & Consultant bei mrp hotels. Gleichzeitig würden steigende Energie- und Personalkosten die Profitabilität belasten. „Das Thema Profitabilität bleibt zentral – insbesondere die Kostenseite rückt in Anbetracht der aktuellen geopolitischen Lage und den steigenden Ölpreisen wieder stärker in den Fokus“, so Struck.
Innerhalb der Hotellerie verstärken sich laut den Experten die Unterschiede zwischen einzelnen Segmenten. Besonders Budget- und Economy-Hotels sowie Serviced Apartments mit schlanken Betriebsstrukturen würden derzeit vergleichsweise stabil performen. „Das Budgetsegment funktioniert aktuell klar besser als die klassische Vier-Sterne-Hotellerie“, sagte Michael Schoppe, Managing Director bei LLB Immo KAG.
Demgegenüber stehe die klassische Full-Service-Hotellerie zunehmend unter Druck. „Die klassische Full-Service-Hotellerie steht deutlich stärker unter Druck als noch vor einigen Jahren“, ergänzte Henning Schneekloth-Plöger, Vice President Portfolio- & Asset Management bei der Lindner Hotel Group.
Zudem verändern sich Buchungs- und Reiseverhalten spürbar. Reisen würden kurzfristiger geplant, regionale Destinationen gewännen an Bedeutung, während internationale Verbindungen teilweise schwächer nachgefragt würden. „Wir sehen keinen klassischen Nachfragerückgang, sondern eher einen Volatilitätsbooster“, sagte Schneekloth-Plöger. Daraus ergebe sich die Notwendigkeit, Märkte, Zielgruppen und Vertriebskanäle deutlich flexibler und in kürzeren Zyklen zu steuern.
Gleichzeitig rückt die Zusammenarbeit zwischen Eigentümern und Betreibern stärker in den Mittelpunkt. Insbesondere Investitionen in Energieeffizienz würden häufig an unterschiedlichen Interessenlagen scheitern. Christian Habermann, Fund Manager bei Livory Capital, sprach von einem strukturellen Problem: „Gerade in der aktuellen Marktphase sehen wir häufig, dass wirtschaftlich sinnvolle Investitionen nicht umgesetzt werden, weil Eigentümer und Betreiber unterschiedliche Interessen verfolgen.“ Für die Branche bedeute dies einen dauerhaften Anpassungsprozess. „Wir sind seit Jahren im Krisenmodus – das zwingt uns zu deutlich mehr Agilität“, sagte Schneekloth-Plöger.
Zum Abschluss betonte Martin Schaffer die strategische Bedeutung des Assetmanagements für die Zukunft der Branche: „In einem zunehmend volatilen Marktumfeld wird aktives Asset Management zum entscheidenden Werttreiber von Hotelimmobilien. Nicht die Marktentwicklung allein entscheidet über den Erfolg, sondern die Qualität der Steuerung.“
