PTXRE-Analyse zeigt steigende Risikoprämien, strengere Kreditstandards und zunehmende Marktselektion im gewerblichen Immobiliensektor.
Die Spannungen im Zuge der jüngsten Eskalation im Nahen Osten verschärfen die Bedingungen für gewerbliche Immobilienfinanzierungen. Laut einem aktuellen Whitepaper des Beratungsunternehmens PTXRE wirken sich die Entwicklungen dabei weniger über steigende Leitzinsen aus, sondern primär über höhere Risikozuschläge, strengere Kreditvergaben und eine sinkende Risikobereitschaft der Banken.
Die Analyse mit dem Titel „Geopolitik & gewerbliche Immobilienfinanzierung: Transmissionskanäle, Kreditparameter und Szenarien“ zeigt, dass der Konflikt auf ein bereits angespanntes Marktumfeld trifft. Verschärfte regulatorische Anforderungen, gestiegene Refinanzierungskosten und restriktivere Kreditstandards hätten die Ausgangslage bereits vor der geopolitischen Eskalation belastet. Externe Schocks verstärkten diese Effekte zusätzlich.
Zentral sei laut PTXRE die Erkenntnis, dass steigende Finanzierungskosten nicht zwingend durch höhere Leitzinsen verursacht werden. Vielmehr wirkten mehrere Faktoren gleichzeitig auf die Kreditkonditionen ein, darunter höhere Bankmargen, steigende Kapitalmarktrenditen und vorsichtigere Kreditentscheidungen. „Die Wirkung geopolitischer Risiken entfaltet sich nicht linear über den Zins, sondern über ein Bündel an Anpassungen im Kreditprozess – von Pricing über Covenants bis hin zur Risikobereitschaft der Banken“, sagte Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei PTXRE.
Für den weiteren Verlauf skizziert das Whitepaper mehrere Szenarien. Im wahrscheinlichsten Fall eines länger anhaltenden Konflikts sei mit deutlich restriktiveren Kreditbedingungen zu rechnen. Dazu zählten steigende Margen, sinkende Beleihungsausläufe sowie strengere Anforderungen an Kapitaldienstfähigkeit und Sicherheiten.
Ein kurzfristiges Eskalationsszenario mit anschließender Beruhigung würde hingegen nur begrenzte Auswirkungen nach sich ziehen. Transaktionen könnten sich temporär verzögern, während die Kreditverfügbarkeit grundsätzlich erhalten bliebe. In einem Stressszenario mit zusätzlicher Verwerfung an den Finanzmärkten könnte sich die Lage jedoch deutlich verschärfen: Die Kreditvergabe würde sich auf erstklassige Objekte konzentrieren, während andere Marktsegmente weitgehend vom Zugang zu Fremdkapital abgeschnitten wären.
Die Analyse verweist zudem auf eine zunehmende Polarisierung innerhalb der Finanzierungslandschaft. Core-Immobilien mit stabilen Cashflows und solider Kapitalbasis blieben grundsätzlich finanzierbar. Dagegen gerieten risikoreichere Segmente wie Secondary-, Value-Add- und Transitional-Assets stärker unter Druck. „Wir sehen keine flächendeckende Kreditklemme, sondern eine zunehmende Differenzierung des Marktes. Kapital bleibt verfügbar – aber deutlich selektiver und stärker risikoorientiert“, erklärte Sascha Baran, Geschäftsführer und verantwortlich für Debt & Structured Finance bei PTXRE.
Besonders betroffen seien Projekte mit hohem Kapitalbedarf sowie Refinanzierungsfälle. Da ein großer Teil der gewerblichen Immobilienfinanzierungen langfristig festverzinst ist, wirkten sich externe Schocks zeitverzögert aus – insbesondere bei anstehenden Refinanzierungen und Transaktionen.
Vor diesem Hintergrund empfiehlt PTXRE Marktteilnehmern, ihre Finanzierungsstrukturen frühzeitig zu überprüfen. Im Fokus sollten dabei insbesondere Fälligkeiten, Covenant-Spielräume und Zinsbindungen stehen. „Wer Refinanzierungen frühzeitig vorbereitet und seine Finanzierungsstruktur aktiv steuert, verschafft sich in einem selektiveren Marktumfeld einen entscheidenden Vorteil“, so Baran.
