E-Commerce und asiatische Nutzer treiben Vermietungsmarkt – Leerstand niedrig, Mieten stabilisieren sich.
Der Vermietungsmarkt für Logistikimmobilien ist mit einer spürbaren Belebung in das Jahr 2026 gestartet. Trotz geopolitischer Spannungen zeigt sich die Nachfrage robust, während strukturelle Treiber wie der E-Commerce weiter an Bedeutung gewinnen. Gleichzeitig bleiben die Leerstände niedrig, jedoch mit zunehmenden regionalen Unterschieden. Das geht aus einer Online-Pressekonferenz „Vermietungsmarkt für Logistikimmobilien: Zwischen neuer Dynamik und strukturellem Wandel“ des Beraters Rueckerconsult mit Vertretern von Garbe, HIH Invest und Savills Investment Management hervor.
Zum Jahresauftakt habe sich der Markt deutlich stabiler entwickelt als erwartet. „Wir haben eine Vermietungsschlagzahl erreicht, die die gesamtwirtschaftliche Lage übertrumpft. Das erste Quartal war durchweg sehr positiv“, erklärte Michael Marcinek, Head of Business Development bei Garbe Industrial. Damit knüpfe der Markt an das starke Schlussquartal 2025 an. Auch aus Research-Sicht zeigt sich eine Stabilisierung. „Der Flächenumsatz hat sich wieder auf dem Vor-Corona-Niveau eingependelt. Wir sehen aktuell eine Normalisierung statt eines Einbruchs“, sagte Tobias Kassner, Head of Research und ESG bei Garbe Industrial.
Gleichzeitig sorgen geopolitische Spannungen für steigende Unsicherheiten. „Neben dem konjunkturellen Druck belasten die Logistikbranche auch steigende Energie- und Transportkosten“, so Kassner. Höhere Energiepreise, gestörte Lieferketten und steigende Materialkosten würden zudem die Baukosten wieder ansteigen lassen. Dennoch ergeben sich daraus auch strukturelle Effekte: „Unternehmen stellen ihre Lieferketten zunehmend resilienter auf, etwa durch Regionalisierung und den Aufbau von Sicherheitsbeständen. Das schafft zusätzlichen Bedarf an Logistikflächen“, erklärte Kassner.
Wesentliche Impulse kommen aktuell aus dem Online-Handel. „Wir gehen davon aus, dass sich der E-Commerce langfristig mit einem stabilen Wachstum von rund fünf Prozent entwickelt“, so Kassner. Zusätzliche Nachfrage werde durch asiatische Unternehmen generiert. „Seit dem Jahreswechsel hat die Nachfrage deutlich angezogen, auch getrieben durch ostasiatische E-Commerce-Unternehmen. Sie zählen inzwischen zu den wichtigsten Nachfragern, insbesondere im Ruhrgebiet“, sagte Maximilian Tappert, Head of Transaction Management Logistics bei HIH Invest.
Diese Nutzer treten verstärkt auch langfristig am Markt auf. „Vor allem asiatische Nutzer schließen vermehrt langfristige Mietverträge ab und sichern sich gezielt Standorte über längere Laufzeiten“, erklärte Gerhard Lehner, Head of Germany bei Savills Investment Management. Zugleich verändern sich die Nutzerstrukturen. „Third-Party-Logistics-Anbieter stehen zunehmend unter Margendruck und verlängern Logistikverträge nicht immer langfristig oder geben Standorte auf“, so Lehner. Flächen würden vermehrt direkt von asiatischen Unternehmen angemietet. Zudem spiele die Energieeffizienz eine immer größere Rolle bei Standortentscheidungen.
Die Leerstandsquote bleibt insgesamt auf niedrigem Niveau. „Diese ist praktisch null in unserem Portfolio“, sagte Lehner. Auch bei HIH Invest seien die Leerstände „extrem niedrig“, ergänzte Tappert. Regional zeigt sich jedoch ein differenziertes Bild. Während etablierte Logistikregionen weiterhin stark nachgefragt sind, geraten insbesondere ostdeutsche Standorte unter Druck. „Die neuen Bundesländer sind aufgrund eines Überhangs aus der Vergangenheit aktuell eher im Hintertreffen“, erklärte Marcinek. Ein Beispiel sei Leipzig, wo die Nachfrage derzeit schwächer ausfalle. „Der Standort ist stark von der Automobilindustrie geprägt. Entsprechend gering ist dort derzeit die Nachfrage“, so Tappert.
Die Dynamik bei den Mietpreisen hat sich zuletzt abgeschwächt. „Die großen Mietentwicklungssprünge wird es im Logistikbereich nicht mehr geben“, sagte Tappert. Stattdessen sei mit stabilen Mieten und moderaten Zuwächsen auf Inflationsniveau zu rechnen. Gleichzeitig nimmt der Wettbewerb um Mieter zu. „Es wird zunehmend um Mieter konkurriert. Man muss heute deutlich mehr Incentives anbieten als noch vor ein bis zwei Jahren“, erklärte Tappert.
Ein wachsender Trend ist die Untervermietung von Flächen. Laut Marktbeobachtungen entfällt mittlerweile ein Anteil von rund acht Prozent des Nachfragevolumens auf untervermietete Flächen. „Nutzer sichern sich perspektivisch mehr Fläche, als sie zunächst bespielen können“, erläuterte Tappert. Zudem würden Flächen während laufender Mietverhältnisse untervermietet, wenn sie nicht mehr vollständig genutzt werden. Für Eigentümer gewinnt daher die Vertragsgestaltung an Bedeutung. „Wir wollen nicht, dass ein Mieter den Standort nach wenigen Jahren faktisch vollständig an Dritte weitergibt und das Mietverhältnis dauerhaft auslagert“, sagte Marcinek.
ie weiteren Marktaussichten bleiben von geopolitischen Faktoren geprägt. „Wir haben es aktuell weniger mit einem klassischen Marktzyklus zu tun, sondern stark mit geopolitischen Einflüssen“, so Kassner. Entsprechend volatil seien Rahmenbedingungen wie Energiepreise oder Zinsen. Einigkeit besteht unter den Marktteilnehmern darin, dass die strukturellen Wachstumstreiber weiterhin bestehen. Eine nachhaltige positive Entwicklung setze jedoch auch eine Erholung der Industrie voraus, um zusätzliche Nachfrageimpulse zu generieren.
