Europäische Fachmarktzentren verzeichnen laut Savills eine hohe Flächennachfrage bei teils knappem Angebot. Gleichzeitig steigt das Interesse internationaler Investoren: In den ersten neun Monaten 2026 entfielen 52 Prozent des Investitionsvolumens auf ausländische Käufer.
Der europäische Markt für Fachmarktzentren entwickelt sich laut einer aktuellen Analyse von Savills unterschiedlich: Während vor allem in Mittel- und Osteuropa neue Flächen entstehen, wird das Angebot in mehreren etablierten westeuropäischen Märkten knapper. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage von Mietern hoch und auch auf dem Investmentmarkt hat die Aktivität im dritten Quartal 2026 deutlich zugenommen.
Der Bestand europäischer Fachmarktzentren umfasst laut der Studie mittlerweile rund 51 Millionen Quadratmeter. Die durchschnittliche Dichte stieg seit 2020 von 100 auf 109 Quadratmeter je 1.000 Einwohner. Damit liegt sie weiterhin deutlich unter den 261 Quadratmetern je 1.000 Einwohner bei Einkaufszentren. Besonders stark wurde das Angebot in Mittel- und Osteuropa ausgebaut.
In Polen hat sich die Dichte an Fachmarktzentren seit 2020 um 123 Prozent erhöht, in Rumänien um 56 Prozent und in Tschechien um 31 Prozent. In reiferen Märkten entwickelte sich das Angebot dagegen teilweise rückläufig. In Irland sank die Dichte um neun Prozent, in Großbritannien um drei Prozent und in den Niederlanden um zwei Prozent. Savills führt dies unter anderem darauf zurück, dass der Flächenbestand dort langsamer wächst als die Bevölkerung und neue Entwicklungen schwieriger umzusetzen sind.
„Auf dem europäischen Markt für Fachmarktzentren geht es zunehmend um das Spannungsfeld zwischen Knappheit und Expansion“, sagt Thomas Nandzik, Director Retail Agency bei Savills in Deutschland. Während in reifen Märkten die Nachfrage auf begrenzte Neubauoptionen treffe, befinde sich Polen weiterhin im Expansionsmodus.
Entsprechend unterschiedlich ist die Verfügbarkeit. In Irland liegt sie laut Savills unter drei Prozent, in Großbritannien unter vier Prozent. Bei kleineren polnischen Fachmarktzentren seien teilweise praktisch keine freien Einheiten vorhanden. In Mittel- und Osteuropa sowie in Spanien und Frankreich habe der Ausbau des Angebots dagegen zusätzliche Expansionsmöglichkeiten für Händler geschaffen.
Dabei schlägt sich die Flächennachfrage nicht in allen Märkten unmittelbar in steigenden Spitzenmieten nieder. Niedrige Leerstände und geringe Fluktuation können dazu führen, dass nur wenige hochwertige Flächen neu vermietet werden und damit auch weniger Vergleichstransaktionen vorliegen. Indexierte Mietverträge können gleichzeitig die laufenden Mieterträge erhöhen, obwohl sich die ausgewiesenen Spitzenmieten kaum verändern.
Auch auf dem Investmentmarkt registriert Savills verstärktes Interesse. Im dritten Quartal 2026 wurden etwas mehr als zwei Milliarden Euro in europäische Fachmärkte und Fachmarktzentren investiert. Das entspricht einem Plus von 91 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. In den ersten neun Monaten belief sich das Volumen auf rund 5,3 Milliarden Euro.
Dabei verschiebt sich die regionale Verteilung. Der gemeinsame Anteil der europäischen Kernmärkte am Investmentvolumen sank von 80 Prozent im Jahr 2021 auf 48 Prozent in den ersten neun Monaten 2026. Gleichzeitig erhöhten Mittel- und Osteuropa sowie Südeuropa ihren gemeinsamen Anteil von 14 auf 46 Prozent.
Internationale Käufer spielten dabei eine größere Rolle als in den Vorjahren. Auf sie entfielen in den ersten neun Monaten 52 Prozent des Investitionsvolumens. Etwa die Hälfte des grenzüberschreitenden Kapitals kam laut Savills aus Nordamerika.
„Rund die Hälfte des internationalen Volumens kam von Investoren aus Nordamerika. Sie stellten damit die größte Quelle ausländischer Investitionen“, sagt Karsten Nemecek, Deputy CEO bei Savills in Deutschland. Auch Kapital aus dem Nahen Osten und Israel habe an Bedeutung gewonnen und rund ein Fünftel der ausländischen Investitionen ausgemacht.
Als einen Grund für die Nachfrage nennt Savills die Ertragsentwicklung des Segments. MSCI weist für europäische Fachmärkte für 2025 eine Gesamtrendite von 7,4 Prozent aus. Die durchschnittliche Spitzenrendite für Fachmarktimmobilien sank im dritten Quartal 2026 geringfügig von 5,73 auf 5,72 Prozent. Damit war das Segment laut Studie der einzige untersuchte gewerbliche Immobiliensektor, bei dem die Renditen sowohl im Quartals- als auch im Jahresvergleich leicht zurückgingen.
Nemecek sieht insbesondere die Mieterstruktur als Faktor für das Investoreninteresse: „Das Investitionsargument für europäische Fachmärkte konzentriert sich zunehmend auf die Stabilität der Erträge von Discountern und Nahversorgern.“ Relativ niedrige Nutzungskosten könnten diesen Händlern zusätzliche Expansion ermöglichen.
Savills erwartet, dass die unterschiedlichen Entwicklungen innerhalb Europas bestehen bleiben. In Märkten mit geringer Neubautätigkeit dürfte die Weiterentwicklung bestehender Fachmarktzentren durch Umbauten, Teilungen oder Erweiterungen an Bedeutung gewinnen. In Mittel- und Osteuropa stehen dagegen weiterhin auch neue Projekte im Fokus. Die Studie bezeichnet den europäischen Markt entsprechend als Zwei-Geschwindigkeiten-Markt.
