CBRE: Wiener Büromarkt erreicht im ersten Halbjahr rund 75.000 Quadratmeter Vermietungsleistung – Nachfrage nach modernen Flächen bleibt hoch, Spitzenmieten steigen weiter.
Was die Vermietung großer Büroflächen in Wien anbelangt, herrscht derzeit Flaute: Der Wiener Büromarkt hat im ersten Halbjahr 2026 eine Vermietungsleistung von 74.650 Quadratmeter erzielt und lag damit rund fünf Prozent unter dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Während das erste Quartal noch von mehreren größeren Abschlüssen profitierte, kühlte sich die Dynamik im zweiten Quartal deutlich ab.
Nach Einschätzung des Immobilienberaters CBRE befinden sich insbesondere großflächige Büroanmietungen derzeit in einer Warteschleife, während die Nachfrage nach modernen Büroflächen in zentralen Lagen hoch bleibt. Im zweiten Quartal wurden 20.559 Quadratmeter Büroflächen vermietet. Das entspricht laut CBRE dem niedrigsten Quartalsergebnis seit 2021 und einem Rückgang von 45 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.
Fast die Hälfte der Vermietungsleistung entfiel auf den Central Business District (CBD), weitere 21 Prozent auf den Wienerberg. Die stärkste Nachfrage kam von Unternehmen aus Handel, Infrastruktur und Freizeit sowie aus dem Gesundheitssektor.
„Der Markt befindet sich derzeit in einer Phase der Konsolidierung. Die Zurückhaltung betrifft vor allem großflächige Anmietungen, deren Entscheidungsprozesse aufgrund hoher Finanzierungskosten, des anhaltenden Kostendrucks sowie eines insgesamt unsicheren wirtschaftlichen Umfelds länger dauern“, sagt Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE Österreich.
Der Flächenbedarf sei jedoch weiterhin vorhanden. „Entscheidungen werden derzeit vielfach verschoben, aber nicht aufgehoben. Gleichzeitig sehen wir eine stabile Nachfrage im Klein- und Mittelflächensegment sowie eine gut gefüllte Pipeline an potenziellen Mietabschlüssen für die kommenden Quartale“, so Schild.
Nach Angaben von CBRE wurde die tatsächliche Marktaktivität zudem durch Vertragsverlängerungen gestützt, die in der Vermietungsstatistik nicht berücksichtigt werden. Dadurch falle das Marktgeschehen höher aus, als es die reinen Vermietungszahlen vermuten lassen.
Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf ESG-konforme Büroflächen in zentralen Lagen. Die Spitzenmiete im CBD liegt derzeit bei 28,50 Euro pro Quadratmeter und Monat und könnte laut CBRE bis Jahresende auf rund 29 Euro steigen. Besonders dynamisch entwickelt sich die Donau City: Mit der Fertigstellung des DC Tower 2 wird dort ein Anstieg der Spitzenmiete von derzeit 25,50 Euro auf rund 28 Euro pro Quadratmeter und Monat erwartet. Die Durchschnittsmiete beträgt aktuell 17,25 Euro pro Quadratmeter.
„Neue Büroprojekte setzen heute sowohl hinsichtlich Qualität als auch Nachhaltigkeit neue Maßstäbe. Gleichzeitig führen gestiegene Baukosten und höhere ESG-Anforderungen dazu, dass moderne Erstbezugsflächen auf einem deutlich höheren Mietniveau angeboten werden. Die steigenden Spitzenmieten sind das Ergebnis einer hohen Zahlungsbereitschaft für moderne Premiumflächen bei gleichzeitig begrenztem Angebot“, sagte Schild.
Die Leerstandsquote erhöhte sich im zweiten Quartal nur geringfügig von 3,8 auf 3,9 Prozent. Im modernen Bürobestand der Klassen A und B blieb sie mit 4,4 Prozent nahezu unverändert. Damit zählt Wien weiterhin zu den europäischen Hauptstädten mit den niedrigsten Leerstandsquoten.
Im zweiten Quartal wurde kein neues Büroprojekt fertiggestellt. Für das Gesamtjahr rechnet CBRE mit rund 76.400 Quadratmeter neuen Büroflächen. Nach der Fertigstellung des Projekts ENNA im ersten Quartal befinden sich derzeit noch etwas mehr als 50.000 Quadratmeter im Bau, darunter als größtes Projekt der DC Tower 2.
Auch darüber hinaus bleibt die Entwicklungspipeline überschaubar. Viele Projekte sollen erst nach ausreichender Vorvermietung umgesetzt werden. „Sobald Unternehmen wieder mehr Planungssicherheit gewinnen, sehen wir gute Chancen für eine Belebung insbesondere im Großflächensegment“, sagte Schild.
