BNP Paribas Real Estate: Im Neubausektor sind die Mieten zwischen dem ersten Halbjahr 2024 und heuer um acht Prozent angestiegen.
Schon seit einigen Jahren hinkt die Neuflächenproduktion im Wohnsektor in Deutschland hinter dem Bedarf nach. Entsprechend entwickelt sich die Mietpreisdynamik, die vor allem im Neubausektor deutlich spürbar ist. Laut dem Residential Report Deutschland von BNP Paribas Real Estate verteuerten sich die Mieten im Neubauwohnungen allein seit dem ersten Halbjahr 2024 um durchschnittlich acht Prozent, während die Durchschnittsmiete inklusive Bestandswohnungen um gerade einmal 4,4 Prozent pro Jahr angewachsen ist.
Gründe dafür sind ein anhaltender Nachfrageüberhang, sinkende Baufertigstellungszahlen sowie weiterhin hohe Baukosten. Besonders kräftig fiel der jüngste Mietpreisanstieg in Hamburg und Düsseldorf aus, wo ein überdurchschnittlich hohes Angebot an hochwertigem Wohnraum auf den Markt kam. Auch in zahlreichen B-Städten kam es zu deutlichen Steigerungen zwischen 8 und 10 Prozent.
Parallel dazu sind die verfügbaren Einkommen in den untersuchten Städten zwischen 2015 und 2025 um durchschnittlich 3,8 Prozent jährlich gewachsen. Leipzig und Dresden verzeichneten mit 4,6 Prozent die höchsten Zuwächse, während Hamburg mit 3,1 Prozent am unteren Ende lag. In Städten mit niedrigeren Einkommensniveaus zeigte sich eine besonders dynamische Entwicklung.
Ein Vergleich von Einkommens- und Mietpreisentwicklung belegt eine überwiegend positive Korrelation: Wo die Einkommen stark gestiegen sind, legten meist auch die Mieten überdurchschnittlich zu. Auffällig sind Berlin und Leipzig, wo die Mietpreise die Einkommenszuwächse deutlich übertrafen. In Berlin erhöhten sich die Einkommen seit 2015 um 4,0 Prozent pro Jahr, während die Mieten mit 6,5 Prozent p.a. noch stärker anzogen. In Dortmund und Dresden hingegen entwickelten sich die Einkommen zuletzt etwas stärker als die Mieten.
Diese Trends spiegeln sich im Anteil der Miete am verfügbaren Einkommen wider. In Berlin erhöhte sich dieser Wert in den vergangenen zehn Jahren von 21 auf 26 Prozent. In anderen Städten wie Düsseldorf, Köln, München und Essen blieb die Erschwinglichkeit dagegen stabil, in Dresden und Dortmund verbesserte sie sich sogar leicht. Insgesamt blieb das Verhältnis in sechs von elf Top-Städten konstant oder entwickelte sich zugunsten der Mieter.
Im europäischen Vergleich zeigt sich Deutschland trotz regionaler Belastungen in einer relativ vorteilhaften Position. Während hierzulande die durchschnittliche Belastung durch Mietausgaben zuletzt leicht zurückging, liegt sie in Großbritannien bei 34 Prozent, in Spanien bei 27 Prozent sowie in Frankreich und Österreich bei jeweils 23 Prozent des Haushaltseinkommens.
Der Investmentmarkt für Wohnimmobilien setzte im ersten Halbjahr 2025 seine Erholung fort. In den vergangenen sechs Monaten wurden bundesweit 4,5 Milliarden Euro in größere Wohnungsbestände mit mindestens 30 Einheiten investiert. Damit lag das Volumen 36 Prozent über dem Vorjahreswert, jedoch 33 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt. Große Bestandsportfolios gewannen mit einem Marktanteil von 49 Prozent an Bedeutung, während der Anteil von Forward Deals auf 23 Prozent zurückging. Berlin bleibt mit einem Transaktionsvolumen von knapp 830 Millionen Euro wichtigster Standort, verfehlt mit einem Marktanteil von 19 Prozent aber den langjährigen Schnitt von 25 Prozent. München folgt mit 148 Millionen Euro auf Rang zwei.
