Raiffeisen-Analyse sieht steigende Nachfrage und knappes Angebot als Preistreiber am Wiener Wohnimmobilienmarkt.
Der Wiener Wohnimmobilienmarkt steht weiterhin im Spannungsfeld zwischen steigender Nachfrage und anhaltend knappem Angebot. Nach Einschätzung der Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien, von Raiffeisen Research und Raiffeisen Immobilien dürften die Immobilienpreise in Wien im Jahr 2026 stärker steigen als im österreichweiten Durchschnitt. Eine zentrale Ursache sehen die Experten in der anhaltenden Wohnbauflaute.
Aus Sicht von Raiffeisen Research ist die Phase sinkender Immobilienpreise beendet. „Die Zeit sinkender Immobilienpreise in Österreich ist vorbei“, erklärt Matthias Reith, Senior-Ökonom für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt. Nach einer moderaten Preiskorrektur zwischen dem dritten Quartal 2022 und dem vierten Quartal 2024, in der Wohneigentum um rund fünf Prozent günstiger wurde, seien die Preise 2025 österreichweit bereits wieder um etwa 0,9 Prozent gestiegen.
Steigende Einkommen, eine wachsende Bevölkerung und rückläufige Fertigstellungszahlen sprechen laut Reith für weiteren Preisdruck. Gleichzeitig begrenze das Zinsumfeld die Dynamik. „Von der EZB sind keine weiteren Zinssenkungen zu erwarten. Die Kreditzinsen bleiben damit spürbar höher als vor der Zinswende“, sagt Gunter Deuber, Chefanalyst von Raiffeisen Research. Mittelfristig rechnet er eher mit Aufwärtsdruck bei Leit- und Kapitalmarktzinsen. Für 2026 erwarten die Ökonomen einen Preisanstieg von rund 2,5 Prozent.
Der Wiener Markt zeigt laut Analyse eine überdurchschnittliche Volatilität. Für 2025 gehen die Raiffeisen-Ökonomen von einem Plus von 1,3 Prozent bei den Immobilienpreisen aus. Gleichzeitig wächst die Stadt weiter, während die Neubautätigkeit zurückgeht. Bis 2035 dürfte Wien um rund 150.000 Einwohner wachsen.
„Die jetzt schon knappen Wohnungen werden in den nächsten Jahren noch knapper. Das spricht für steigende Preise“, so Reith. Im Jahr 2024 wurden in Wien 10.900 neue Wohneinheiten fertiggestellt, 2021 waren es noch 16.200. Erst ab 2027 rechnen die Analysten wieder mit steigenden Fertigstellungszahlen. „Anders als für die Gesamtwirtschaft ist für den Wohnbau wohl auch 2026 ein Stagnations- oder gar Rezessionsjahr“, prognostiziert Deuber.
Die Raiffeisen Stadtbank Wien verzeichnete 2025 ein erhöhtes Interesse an privaten Immobilienfinanzierungen. Insgesamt wurden rund 300 Millionen Euro im privaten Wohnbau finanziert. „Besonders bei Sanierungen und Modernisierungen sehen wir eine wachsende Nachfrage, da Neubauprojekte in Wien weiterhin knapp sind“, sagt Martin Hauer, Vorstandsdirektor der Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien.
Das Wohnbaukreditvolumen für private Kunden stieg im Jahresvergleich um rund vier Prozent auf 2,5 Milliarden Euro. Für 2026 erkennt die Bank zudem einen klaren Trend zum energieeffizienten Bauen. „Erfüllt ein Objekt bestimmte Nachhaltigkeitskriterien, profitieren unsere Kunden von günstigeren Zinskonditionen im Vergleich zur Normalkondition“, so Hauer.
Auch Raiffeisen Immobilien NÖ/Wien/Burgenland sieht den Markt durch Angebotsmangel geprägt. Qualitativ hochwertige Bestandsobjekte würden rasch verkauft, insbesondere in innerstädtischen und etablierten Wohnlagen. Gleichzeitig finde ein Großteil der Abschlüsse in Randbezirken wie Donaustadt, Favoriten, Landstraße oder Floridsdorf statt, wo noch vergleichsweise leistbare Angebote vorhanden seien.
„Der Markt ist ausgetrocknet. Steigende Preise sowohl im Eigentums- als auch im Mietsektor sind die Folge“, sagt Peter Weinberger, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien in Niederösterreich, Wien und Burgenland. Eine Entspannung sei nur durch eine Belebung der Neubautätigkeit möglich. „Dabei geht es nicht allein um die Leistbarkeit des Wohnens. Mit Wohnungsnot gehen vielfältige soziale Probleme einher“, betont Weinberger.
