Wie eine Analyse der Rustler Gruppe zeigt, ist die Nachfrage nach dem „knappen Gut“ Wiener Zinshaus ungebrochen hoch.
Das Research- und Bewertungsteam unserer Rustler Gruppe hat mehr als 700 Zinshaustransaktionen der letzten drei Jahre analysiert, wobei lediglich jene Transaktionen berücksichtigt wurden, bei denen vollständiges Datenmaterial vorlag.
Weiters wurden überdurchschnittlich hohe und niedrige Transaktionswerte, sogenannte Ausreißer, nicht gewertet. Die Bezirke 21 (Floridsdorf) bis 23 (Liesing) wurden in der vorliegenden Analyse nicht berücksichtigt, da nicht ausreichend valides Datenmaterial vorhanden war. Für 2020 betrifft dies auch den Bezirk Innere Stadt. Darüber hinaus ist anzumerken, dass bezüglich der Bezirke Wieden, Alsergrund und Hietzing für das Jahr 2020 weniger vollständiges Datenmaterial vorlag. Es kann daher in diesen Lagen zu höheren Abweichungen, verglichen mit den Vorjahren, kommen.
Marktentwicklung
Die Ergebnisse unserer Recherchen zeigen, dass im Jahr 2020 die Anzahl der Transaktionen zwar im Vergleich zum „Rekordjahr“ 2019 um rund 20 Prozent zurückgegangen ist, verglichen mit 2018 aber nur moderat. Ungebrochen ist freilich die hohe Nachfrage nach dem „knappen Gut“ der Assetklasse Zinshaus. Dies manifestiert sich ebenso in weiteren, wenn auch nicht flächendeckenden Preissteigerungen im Beobachtungszeitraum 2020. Markante Erhöhungen von über 15 Prozent verzeichneten diesmal die Bezirke Leopoldstadt, Landstraße, Wieden, Ottakring und Währing.
Von den größten Preisrückgängen waren die Bezirke Penzing, Hernals und Brigittenau betroffen. Derartige Preisentwicklungen sind jedoch nicht ungewöhnlich, da es sehr auf die Lage innerhalb des Bezirks ankommt. Des Weiteren gab es im Vorjahr gerade in diesen vormals nicht so „beliebten“ Bezirken einen deutlichen Preisanstieg. Der generelle Trend zeigt aber quer durch Wien klar weiter nach oben.
Entwicklung der Renditen
Die Renditen sind – wie die Tabelle zeigt – im Jahre 2020 in wenigen Bezirken gestiegen, in den meisten Bezirken jedoch weiter moderat zurückgegangen, was auch der langjährigen Entwicklung entspricht.
Dieser Umstand ist nicht zuletzt der Tatsache geschuldet, dass die Preise für Zinshäuser deutlich stärker gestiegen sind als die entsprechenden Nettomieten. Bei der Berechnung der dargestellten Bruttoanfangsrendite wurde der jährliche Mietertrag dem Kaufpreis zum Zeitpunkt des Erwerbs gegenübergestellt. Etwaige Veränderungen des Mieterbestands durch die Schaffung zusätzlicher Nutzflächen wurden bei der Berechnung nicht berücksichtigt, da dies zu rein spekulativen Werten führen würde.
Sanierungskosten der leerstehenden beziehungsweise kurzfristig befristeten Objekte wurden jedoch berücksichtigt und den Anschaffungskosten hinzugerechnet.
Im Jahr 2019 konnte man innerhalb des Gürtels mit einer Rendite von durchschnittlich 2,3 Prozent rechnen. Im Jahr 2020 fiel dieser Wert auf 2,1 Prozent. Außerhalb des Gürtels ist die Bruttorendite von durchschnittlich 2,7 Prozent (Wert für 2019) auf 2,3 Prozent gefallen. Über alle Bezirke gerechnet sind damit die Bruttoanfangsrenditen im Vergleich zu 2019 im Durchschnitt um rund zwölf Prozent gesunken.
Wie eingangs erwähnt, hat es vor allem im Bezirk Wieden sehr wenige Transaktionen mit vollständigem Datenmaterial gegeben. Die für diesen Bezirk untypisch hohe Rendite ist einer Transaktion mit einem überdurchschnittlich hohen Gewerbeanteil geschuldet. Die realistische Rendite orientiert sich demgemäß eher an den Vorjahren.
Resümee
Zusammenfassend konnten wir feststellen, dass in Wien, abgesehen von wenigen Ausnahmen, ein weiterer Rückgang der zu erzielenden Bruttoanfangsrendite zu verzeichnen ist. Da es am Kapitalmarkt aber nach wie vor kaum attraktive Alternativen gibt, bleiben Wiener Zinshäuser trotz rückläufiger Renditen weiterhin eine beliebte Anlagemöglichkeit, zumal auch eine rückläufige Wertentwicklung nicht zu erwarten ist.