Cushman & Wakefield CBS Austria registriert im zweiten Quartal 70 Büroabschlüsse in Wien. Die Vermietungsleistung im modernen Bestand bleibt dennoch schwach, während geringe Vorvermietungsquoten die Entwicklung neuer Projekte bremsen.
Der Wiener Büromarkt läuft, was die Vermietungsleistung betrifft, auf Sparflamme. Dieser weist im zweiten Quartal 2026 zwar eine vergleichsweise hohe Zahl an Abschlüssen auf, die angemieteten Flächen bleiben allerdings überschaubar. Insgesamt wurden laut aktuellem Market Beat von Cushman & Wakefield CBS Austria 70 Büroabschlüsse mit einer Gesamtfläche von 26.907 Quadratmetern registriert. Die Vermietungsleistung im modernen Bürobestand belief sich nach Zahlen des Vienna Research Forum (VRF) auf lediglich 16.140 Quadratmeter.
Damit blieb der Flächenumsatz im modernen Bestand deutlich unter dem zweiten Quartal 2025, als 29.294 Quadratmeter vermietet wurden. Auch die größten Neuvermietungen des heurigen zweiten Quartals fielen mit 1.268 Quadratmetern im Submarkt Westen und 1.015 Quadratmetern im Bereich Hauptbahnhof vergleichsweise klein aus.
„Die Zahlen zeigen einen Markt, der in Bewegung ist, aber sehr bewusst entscheidet“, sagt Michael Csiszar, Geschäftsführer von Cushman & Wakefield CBS Austria. Unternehmen würden ihren Flächenbedarf genauer prüfen, während Entscheidungen über größere Anmietungen mehr Zeit benötigten. „Kompakte, gut nutzbare Flächen kommen schneller zum Zug.“
Im gesamten ersten Halbjahr erreichte die Vermietungsleistung im modernen Wiener Bürobestand 64.843 Quadratmeter. Für das Gesamtjahr werden rund 150.000 Quadratmeter erwartet. Besonders schwierig gestalten sich derzeit Vorvermietungen. Im zweiten Quartal entfielen darauf lediglich 479 Quadratmeter beziehungsweise 2,97 Prozent der Vermietungsleistung.
Das wirke sich zunehmend auf die Entwicklung neuer Büroprojekte aus. Im zweiten Quartal wurden keine größeren Projekte fertiggestellt. Für das dritte Quartal wird mit Salzgries 21 lediglich eine weitere Fertigstellung erwartet. Cushman & Wakefield führt die verhaltene Entwicklungspipeline unter anderem auf hohe Baukosten, geringe Vorvermietungsquoten und das weiterhin hohe Zinsniveau zurück.
„Der Markt für moderne Büroflächen bleibt angebotseitig eng – vor allem in zentralen und gut angebundenen Lagen“, sagt Nikolaus Klaritsch, Head of Commercial Leasing bei Cushman & Wakefield CBS Austria. Vorvermietungen seien weiterhin schwer umzusetzen. „Dadurch können einige Bauprojekte nicht aus der Planungsphase in die Bauphase starten.“
Der moderne Büroflächenbestand in Wien belief sich Ende des zweiten Quartals auf rund 5,95 Millionen Quadratmeter. Über sämtliche Qualitätsklassen hinweg umfasst der Wiener Bürobestand rund 11,8 Millionen Quadratmeter. Die Leerstandsquote im modernen Bestand lag bei 4,42 Prozent und ist damit sowohl im Quartals- als auch im Jahresvergleich nur leicht gestiegen. Besonders niedrig war sie mit 3,01 Prozent im Norden und 3,12 Prozent am Wienerberg.
Bei den Mieten zeigt sich gleichzeitig ein leichter Aufwärtstrend. In den besten Lagen bewegen sich die Spitzenmieten zwischen 18 und 29,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Einzelne moderne Flächen werden bereits mit mehr als 30 Euro angeboten. Gegenüber dem Vorjahr sind die Spitzenmieten laut Cushman & Wakefield um rund 1,8 Prozent gestiegen. Die Spitzenrendite für moderne Bürogebäude in Toplagen liegt unverändert bei 4,9 Prozent.
Neben der Flächengröße spielen für Büronutzer laut Marktbericht Qualität, Flexibilität, Kosten und Erreichbarkeit eine zunehmend wichtige Rolle. Höhere Mieten würden vor allem dort akzeptiert, wo diese Faktoren zusammenspielen. „Wir sehen sehr deutlich: Nutzer akzeptieren nur dann höhere Mieten, wenn das Gesamtpaket aus Fläche, Kosten, Erreichbarkeit und Ausstattung überzeugt“, sagt Klaritsch. Für Eigentümer bedeute dies, dass Investitionen in Ausbau, Gebäudetechnik und Flächenqualität die Position bei Vermietungsverhandlungen verbessern könnten.
