Strategie mit Weitblick

Trotz schwieriger Rahmenbedingungen blickt der Projektentwickler KIBB Immobilien zuversichtlich in die Zukunft. Warum, erläutern Geschäftsführer Thomas Auböck und Projektmanagerin Mikolt Piller im Interview.

Zinssteigerungen, verschärfte Kreditbedingungen und Co.: Inwiefern meistert Ihr Unternehmen die aktuellen Herausforderungen?

THOMAS AUBÖCK: Auch wir können uns natürlich nicht der aktuellen Marktlage entziehen. Steigende Zinsen haben zwei Effekte: Einerseits steigen unsere Kosten für Bauprojekte bzw. Bau- und Grundstücksfinanzierungen, andererseits sind wir aufgrund der aktuellen Finanzierungsbedingungen mit einem Rückgang der Nachfrage nach eigenem Wohnraum konfrontiert, was sich in sinkenden Verkaufszahlen widerspiegelt. Dennoch: Wir bleiben positiv.

Warum?

AUBÖCK: Wir verfolgen langfristige strategische Pläne, wodurch wir im Gegensatz zu anderen Projektentwicklern nicht so stark unter Verkaufsdruck stehen. Wir investieren beispielsweise stark in Quartiersprojekte in Wien und Wien-Umgebung, die auf lange Sicht entwickelt werden. Dadurch verzeichnen wir eine schöne Taktung und erzielen die nötige Balance. Jedes Jahr gehen ein bis zwei Projekte in Bau, ein bis zwei werden finalisiert – die Pipeline ist immer gut gefüllt. Pro Jahr bauen wir – gut verteilt über zwölf Monate – etwa 200 Wohnungen.

Eines Ihrer aktuellsten Projekte, das Wohnhochhaus „LEYWAND“ im Wiener Nordbahnviertel, soll bis Anfang 2024 fertiggestellt werden …

MIKOLT PILLER: Richtig. In der Leystraße 154 entstehen auf 20 Geschoßen insgesamt 196 Eigentumswohnungen. Die Zwei- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen überzeugen mit maßgeschneiderten Grundrissen, Freiflächen und toller Infrastruktur. Da der Baustart bereits 2021, also noch vor der Zinserhöhung war, sind bereits 80 Prozent der Wohnungen verkauft. Aber auch jetzt treffen laufend Anfragen ein.

Indem Sie in luftige Höhen bauen, tragen Sie auch zum effizienten Flächenverbrauch bei. Welche Rolle spielt das Thema Nachhaltigkeit in Ihrem Unternehmen?

PILLER: Wir machen uns sehr viele Gedanken zum Thema ESG und streben an, dass alle unsere Projekte mit klimaaktiv Gold zertifiziert werden. Wir setzen auf E-Mobilität, erneuerbare Energieträger und zum Teil auf die Nutzung von Fernwärme, wie beim Projekt „LEYWAND“. Dieses Wohnhochhaus statten wir darüber hinaus noch mit einer PV-Anlage auf dem Dach aus.

Nachhaltige Maßnahmen bedeuten auch höhere Investitionskosten. Wie schaffen Sie es, nachhaltig zu bauen und dennoch leistbar zu bleiben?

AUBÖCK: Das ist die Gretchenfrage. Leistbare Wohnungen anzubieten war und ist eines unsere größten Anliegen. Hohe Bau- und Grundstückskosten, steigende Zinsen und erschwerte Finanzierungsbedingungen – Stichwort: KIM-Verordnung – machen es uns aber nicht leicht. Wir verfolgen daher auch hier einen langfristigen Ansatz, kaufen Grundstücke in einem sehr frühen Entwicklungsstadium, also lange, bevor sie baureif und daher zu noch vernünftigen Preisen erhältlich sind. Bei den Baukosten hoffen wir à la longue auf etwas Entspannung. Wir erwarten natürlich nicht das Vor-Pandemie-Niveau, aber etwas rückläufigere Zahlen. Wir setzen zudem auf erneuerbare Energieträger und eine generell grüne Bauweise, um vor allem die Betriebskosten niedrig zu halten.

Welche Elemente tragen zu einer grünen Bauweise bei?

PILLER: Ein nachhaltiges Gebäude beginnt mit einer wohlüberlegten Planung. Beispielsweise können der CO₂-Ausstoß und die Gesamtkosten mit einer adäquaten Haustechnik und klimaschonenden Baumaterialien, aber auch mit durchdachten Grundrissen, die zum Beispiel eine Klimaanlage nicht mehr erforderlich machen, gesenkt werden. Damit würden sowohl die Investitionskosten als auch die Kosten für den laufenden Betrieb minimiert werden.

Wie selektieren Sie die Standorte für Ihre Projekte?

AUBÖCK: Es geht um Lage, Lage, Lage. Wir haben uns auf die Stadtentwicklungsgebiete in Wien und Wien-Umgebung fokussiert, wo es aufgrund des Zuzugs in die Ballungszentren einen höheren Bedarf nach Wohnraum gibt. Auch das ist Teil einer nachhaltigen Strategie, da wir auf verdichteten, flächeneffizienten Wohnbau setzen, der gut an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden ist und entsprechende Infrastruktur offeriert. Wir sind aktuell stark im Wiener Nordbahnviertel vertreten – in den nächsten fünf bis sechs Jahren entstehen dann auch im Stadtentwicklungsgebiet Hausfeld insgesamt 4.000 Wohnungen. Dort haben wir in den letzten Jahren einige Grundstücke gekauft, die nach und nach bebaut werden. Wir kaufen nicht teure Grundstücke mit dem Ziel, sie im Schnellschuss wieder zu verkaufen, sondern agieren – auch in Zukunft – risikoavers und investieren in langfristige Projekte. Diese langfristige Orientierung unterscheidet uns maßgeblich von anderen Entwicklern.

KIBB Immobilien startet nicht nur Eigenprojekte, sondern ist auch als Dienstleister für Investoren tätig. Welches Leistungsspektrum bieten Sie hier an?

AUBÖCK: Bei uns gibt es das Rundum-sorglos-Paket, das heißt, wir bringen das Grundstück, wir übernehmen die Planung und betreuen das Projekt während der Bauphase. Darüber hinaus verantworten wir die Vermietung und sind auch Hausverwalter. Die Hausverwaltung ist in unserem Unternehmen der Bereich, der am stärksten gewachsen ist. Wir erhalten hier sehr viele Aufträge – sowohl für Objekte, die wir selbst fertiggestellt haben, als auch für Objekte von anderen Bauträgern. Allein in diesem Jahr haben wir rund 700 Wohnungen in die Verwaltung neu übernommen. Als Hausverwalten betreuen wir insgesamt rund 2.000 Wohnungen.

Welche Rolle spielt dabei die Digitalisierung?

AUBÖCK: Eine sehr große. Vor zehn Jahren war es noch so, dass die Mietvorschreibungen via Zahlschein im Postfach gelandet sind und viele Eingaben auf Papier erfolgten. Nicht zuletzt aufgrund der immer größer werdenden Anzahl an Wohnungen, die wir im Portfolio haben, und des technologischen Fortschritts ist die Mieterkommunikation nun gänzlich digital, egal, ob es nun um Rechnungen, Betriebskosten oder auch um den Bereich Raummanagement und -buchungen für Gemeinschaftseinrichtungen wie Sauna, Pool etc. geht.

PILLER: Das Projekt „LEYWAND“ beherbergt auch Gästewohnungen, die online gebucht und abgerechnet werden können beziehungsweise über einen generierten Code zugänglich sind. Dank all dieser Maßnahmen bleibt unseren Mitarbeitern noch mehr Zeit, sich um die persönlichen Anliegen der Bewohner zu kümmern. Das ist ein entscheidender Mehrwert, den uns die Digitalisierung gebracht hat. Dennoch: Wie beim Thema Nachhaltigkeit muss man auch hier am Ball bleiben und sich ständig weiterentwickeln.