CBRE-Prognose: Neubautätigkeit eingebremst, Bevölkerungszahlen und Trend zu Ein-Personen-Haushalten könnten mittelfristig zu einem Nachfrageüberhang führen. Peak an Fertigstellungen in Wien erreicht.
Die durch die aktuellen Marktverwerfungen stark eingebremste Neubautätigkeit im Wohnbau könnte sich in den kommenden Jahren rächen. Zu diesem Schluss kommt eine CBRE-Prognose für den Wohnungsmarkt Österreich, die in den kommenden Jahren basierend auf die Bevölkerungsentwicklung von einem verstärkten Wohnungsbedarf ausgeht. Vor allem geht der Trend in Richtung Ein-Personen-Haushalte, bis 2035 werde der Bedarf um 12,5 Prozent steigen. Laura Holzheimer, Head of Research bei CBRE: „Klar ist: Wien, Graz und Linz wachsen, d.h. wir haben eine Konzentration der Bevölkerung auf urbane Räume, wodurch verstärkter Wohnungsbedarf dort zu erwarten ist.“
Immerhin sei im Vorjahr mit 1,6 Milliarden Euro zumindest einmal mehr ein Rekordvolumen bei Wohninvestments erreicht worden. Allerdings sind die Marktgegebenheiten auch hier nicht spurlos vorübergegangen. Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE: „Wir sehen hier allerdings aufgrund der aktuellen Zinspolitik und des daraus resultierenden Anstiegs der Finanzierungskosten starke Veränderungen am Markt. Die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern divergieren nach wie vor, Prozesse dauern länger und die Risikobereitschaft sinkt.“ Auch steigen seit 2022 erstmals seit vielen Jahren die Renditen, die im Jahresende mit 3,45 Prozent angegeben werden. Diese sollen laut CBRE weiter ansteigen. „Dieser Anstieg sollte allerdings im Laufe des Jahres 2024 wieder gebremst werden, dann gehen wir davon aus, dass sich die Immobilienmärkte wieder erholen und keine weiteren Renditesteigerungen zu erwarten sind“, so Schwarz. Entscheidend am Wohnungsmarkt wird auch das Thema ESG sein, das nun im Fokus von Investoren angekommen ist – aber auch bei Eigentümern und Mietern. Das führt CBRE zum einen auf ein wachsendes Bewusstsein andererseits auf die 2020 beschlossene EU Taxonomie zurück, so Michael Csiszar, Head of ESG bei CBRE.
In Wien dürfte heuer mit 16.200 Wohneinheiten der Höhepunkt an Fertigstellungen worden sein, ab dem kommenden Jahr zeigen die Fertigstellungsvolumina wieder eine sinkende Tendenz. Rund die Hälfte der neu errichteten Wohnungen im Jahr 2022 waren freifinanzierte Mietwohnungen, ein Drittel geförderte Mietwohnungen und der Rest entfiel auf Eigentumswohnungen. Während von 2018 bis 2022 die durchschnittliche Wohnungsgröße bei Neubauten in Wien gesunken sei, werden 2023 mit durchschnittlich 60 Quadratmeter wieder größere Wohnungen auf den Markt kommen – bedingt auf die Nachfrage nach mehr Wohnraum durch die Pandemie. Im Vorjahr seien sowohl die Kaufpreise als auch die Nettomieten gestiegen, für die inneren Bezirke werden laut CBRE im Schnitt rund 9.000 Quadratmeter ausgerufen, die Mieten rangieren wienweit zwischen 10,25 und 17 Euro pro Quadratmeter.
Auch in Graz ist im heurigen Jahr ein Peak beim Wohnungsneubau erreicht. Rund die Hälfte der 2022 errichteten Wohnungen sind freifinanzierte Mietwohnungen, ausnahmsweise für Graz ist auch der Anteil von geförderten Mietwohnungen ungewöhnlich hoch, während Eigentumswohnungen den geringsten Teil ausmachen. Gegenläufiger Trend zu den Wohnungsgrößen im Vergleich zu Wien: vor rund fünf Jahren lag die Durchschnittsgröße noch bei rund 71 Quadratmeter, diese sank kontinuierlich auf aktuell 52 Quadratmeter und sollte bis Ende des Jahres wieder bei 59 Quadratmeter liegen. Durchschnittlich kostet ein Quadratmeter Eigentumswohnung in Graz 4.200 Euro, gemietet wird der Quadratmeter von 8,80 bis 13,80 Euro.
In Linz habe sich im Vorjahr gegenüber 2021 der Neubaumarkt von 1.310 auf 710 Einheiten allerdings nahezu halbiert, für heuer geht man von 850 Neubauwohnungen aus. Sowohl durchschnittliche Kauf- als auch Mietpreise sind auch in Linz gestiegen. Im Eigentum kostet ein Quadratmeter rund 5.400 Euro, die Miet-Range liegt durchschnittlich zwischen 8,50 bis 14,00 Euro pro Quadratmeter.
