Weil Wohnen in Wien – trotz rückläufiger Preisentwicklung – für viele aufgrund der aktuellen Teuerungswelle nicht mehr erschwinglich ist, rückt das (grüne) Umland der Bundeshauptstadt noch mehr in den Fokus der Interessenten. Als Folge begrenzter Budgetmöglichkeiten steigt die Nachfrage nach Mietobjekten.
Galoppierende Zinsen und restriktive Kreditvergaben führen derzeit zu einer abwartenden Haltung oder zu veränderten Suchradien bei Immobilienkäufern. War während der Corona-Pandemie eine starke Zunahme der Nachfrage im Eigentumssegment zu verzeichnen, ist laut aktuellen EXPLOREAL-Zahlen ab dem zweiten Quartal 2022 eine deutliche Abnahme zu erkennen. „Das wirkt sich nun auch auf die Planung zukünftiger Projekte aus: Aufgrund der derzeit langsameren Verwertungszeit bringen Bauträger ab 2025 weniger neue Projekte auf den Markt. Durch diese Verknappung des Angebots wird bei gleichbleibender Nachfrage erwartet, dass die Preise von Neuwohnungen im Wiener Umland auf hohem Niveau konstant bleiben“, so Alexander Bosak, Geschäftsführer von EXPLOREAL.
Wohnräume in Niederösterreich, insbesondere im Wiener Speckgürtel, wie die Umgebung der Bundeshauptstadt genannt wird, erfreuen sich trotz allgemein rückläufigem Erwerbsinteresse weiterhin hoher Beliebtheit. Interessierte werden auch fündig, da Projekte, die bereits vor den geopolitischen und wirtschaftlichen Umbrüchen entwickelt und geplant wurden, fertiggestellt werden.
„Nach Pandemie-Ende ist es häufig die vergleichsweise immer noch bessere Leistbarkeit, die Wienerinnen und Wiener in den erweiterten Speckgürtel zieht. Sämtliche Regionen, die innerhalb von einer Stunde Fahrzeit von Wien aus erreichbar sind, kann man mittlerweile zum Speckgürtel zählen und erfreuen sich abhängig von der individuellen Leistbarkeit großer Nachfrage, so die Bezirke Korneuburg, Mistelbach, Gänserndorf, Tulln, aber auch Bruck an der Leitha, Mödling, Baden oder St. Pölten Land mit den Wienerwald-Gemeinden Purkersdorf, Pressbaum oder Altlengbach“, erläutert Martina Jankoschek von Raiffeisen Immobilien, Teamleitung NÖ Süd/Wien Umgebung/Burgenland.
Beste Voraussetzungen für Pendler
Wenige Gehminuten vom Ortszentrum Guntramsdorf, südlich von Wien, wurde etwa im Jänner 2023 das Neubauprojekt „Kern 4“ mit insgesamt 25 stilvoll ausgestatteten Eigentumswohnungen errichtet, die Rustler seit Kurzem vermarktet. Das Wohnhaus, das sich zwischen Großstadt und Weinbergen befindet, wurde in Massivbauweise ausgeführt. Durch die direkte Anbindung an die Badner Bahn profitieren vor allem jene Nutzer, die beispielsweise nach Wien zum Arbeiten pendeln.
Am Fuße des Ölbergs in Klosterneuburg wiederum hat Glorit vor Kurzem zwei dreigeschoßig ausgebaute und vollunterkellerte Einzelhäuser mit Wärmepumpe fertiggestellt. „Aus Rückmeldungen unserer Kundinnen und Kunden sowie Anfragen wissen wir, dass der Mix aus Natur und rascher Erreichbarkeit der Stadt äußerst beliebt ist. Ein Gustostückerl ist zum Beispiel Klosterneuburg, wo wir aktuell mit insgesamt sechs Projekten vertreten sind. Hier lebt man idyllisch inmitten der Weinberge, während Klosterneuburg alles bietet, was das Herz begehrt. Gleichzeitig ist man in nur 30 Minuten beim Stephansplatz“, so Glorit-Geschäftsführer Lukas Sattlegger.
In Ebreichsdorf wurde vor Kurzem das VMF-Immobilienprojekt „Vorstadtl 11“ fertiggestellt. Entstanden sind 15 moderne Eigentumswohnungen – aufgeteilt auf zwei Häuser – in hochwertiger Ziegel-Massiv- und Niedrigenergiebauweise mit Vollwärmeschutz, die allesamt mit attraktiven Freiflächen punkten. „Bei der Standortauswahl legen wir großen Wert auf eine effiziente öffentliche Verkehrsanbindung. Denn nur bei guten Lagen können wir gewährleisten, dass unsere Käufer zukünftig von einer möglichen Wertsteigerung ihrer Immobilien profitieren“, so Horst Lukaseder, Mitglied der Geschäftsführung von VMF Immobilien.
Wohnen in urbanem Grün
Das klassische Einfamilienhaus mit Garten ist laut Peter Brandstetter von Raiffeisen Immobilien, Teamleitung NÖ West/Mitte, besonders begehrt, „aber auch Doppelhäuser und Reihenhäuser sind im Speckgürtel gefragt“. Diesen Bedürfnissen entspricht beispielsweise das Konzept des künftigen Stadtquartiers im Mödlinger Neusiedlerviertel. Bis 2025 entsteht in fünf verschiedenen Zonen Platz für unterschiedliche Wohnformen, Nahversorger, Büroeinheiten und Grünflächen. Die ARE Austrian Real Estate zeichnet hier für eine bereits fertiggestellte Reihenhaussiedlung mit 38 modernen Einheiten (in Zone III) verantwortlich. Das „Juwel im grünen Mödling“, so der ARE-Projekttitel, wird nun durch 47 Eigentumswohnungen, die auf vier elegante Stadtvillen aufgeteilt werden, ab 2024 erweitert.
Diese spezielle Mischung aus Natur, Stadt und historischer Umgebung finden Interessierte demnächst auch in Krems, in der Kasernenstraße 29. Auch hier schafft die ARE bis Ende 2023 neuen Wohnraum in Form eines modernen Mehrparteienwohnhauses, das insgesamt 25 hochwertig ausgestattete Eigentumswohnungen beherbergt. „Das Interesse an Wohnen im Wiener Umland ist nach wie vor ungebrochen, da der Speckgürtel eine hohe Lebensqualität bietet und zunehmend weiter wird. Die aktuell hohen Kosten bei den Finanzierungen beeinflussen am Markt generell die Nachfrage. Die Projekte der ARE in Mödling und Krems wurden bereits vor mehreren Jahren und damit zu einer Zeit mit anderen Konditionen entwickelt. Sie befinden sich jetzt in der Umsetzung sowie Verwertung, die jedenfalls herausfordernder wird“, so Michaela Koban, Leiterin der ARE Projektentwicklung.
In den nächsten ein bis eineinhalb Jahren sollen laut RE/MAX-Austria-Experten gerade in Krems viele Projekte auf den Markt kommen und das Angebot vergrößern. „Bei Topneubauwohnungen in der gehobenen Preisklasse besteht immer noch eine hohe Nachfrage“, weiß Stefan Tiefenbacher, Geschäftsführer von RE/MAX Balance in Krems. „Bei anderen neuen Wohnungen ist die Nachfrage geringer, weil viele potenzielle Käufer aufgrund der restriktiven Kreditvergabe keine Finanzierung erhalten.“
Nachhaltige Immobilien hoch im Kurs
Neben Leistbarkeit und Lage spielen aber natürlich auch bei Immobilien im Wiener Umland nachhaltige Bauweisen und Energieeffizienz zwecks Kostenminimierung eine wichtige Rolle bei der Entscheidungsfindung. Sowohl bei Neubauten als auch bei Bestandsimmobilien geht es stets auch um die Frage, ob sich neue Heizsysteme realisieren lassen bzw. vorhandene umgerüstet werden können.
Ein besonders nachhaltiges Projekt realisiert beispielsweise die SÜBA AG bis Ende 2024 mit „Villendorf – Ensemble Am Steindl“ in Krems. Sieben dreistöckige Villen beherbergen insgesamt 64 Eigentumswohnungen mit großzügigen Freiflächen. Die Energieversorgung der einzelnen Wohneinheiten erfolgt über eine Erdwärmepumpenanlage mit Tiefensonden; das Haustechnikkonzept wird durch großflächige Photovoltaikanlagen ergänzt. Abgerundet wird das nachhaltige Konzept durch die Tatsache, dass der CO2-Ausstoß bereits während der Bauarbeiten dank modularer Windkraftanlagen, die in 30 Meter Höhe auf einem Baukran montiert werden, reduziert wird. Sie erzeugen nämlich jenen Strom, der für den Baustellenbetrieb benötigt wird. Nachhaltig gebaute Projekte in guter Lage und eine möglichst hohe Rendite sind natürlich auch für Investoren interessant. „Wir beobachten, dass klimaneutrale und entsprechend zertifizierte Gebäude von Investoren immer mehr nachgefragt werden. Gleichzeitig achten auch Nutzerinnen und Nutzer verstärkt auf die Energiebilanz ihrer Immobilien“, so SÜBA-Vorstand Heinz Fletzberger.
Zum ersten Mal nutzte die SÜBA die Windenergie auf der Baustelle des ebenfalls nachhaltigen Projekts „Das Koloman“ in Stockerau, wo bis zum zweiten Quartal 2024 186 Miet- und Eigentumswohnungen zwischen 43 und 127 Quadratmetern entstehen sollen. Es punktet nicht nur durch seine optimale Lage, sondern auch durch ein CO2-optimiertes Energie- und Gebäudekonzept. Und: Man bekommt auch mehr Fläche für sein Geld. „So kostet eine 80 Quadratmeter große Drei-Zimmer-Wohnung mit einer 20 Quadratmeter großen Loggia in unserem Projekt ,Das Koloman‘ 430.000 Euro. Die Preise für eine vergleichbare Wohnung in Wien liegen je nach Bezirk um rund ein Drittel höher“, betont Fletzberger.
Auf Nachhaltigkeit wird auch beim Wohnprojekt „Urquell“ in Bad Vöslau gesetzt. Im Frühling 2025 sollen in der idyllischen Kur- und Weinstadt von der VIVITliving GmbH (einer Tochter der WETgruppe) 47 Eigentumswohnungen, aufgeteilt auf zwei elegante Baukörper, fertiggestellt werden. Die gesamte Wohnanlage überzeugt neben der guten Verkehrsanbindung – nicht zuletzt dank PV-Anlage am Dach, Fernwärme und dem Einsatz natürlicher Materialien – durch die erzielte Energieeffizienzklasse A.
Nachfrage nach Mietobjekten steigt
Steigende Zinsen, strengere Regeln bei der Immobilienkreditvergabe und die hohe Inflation erschweren für viele Familien die Finanzierung von Eigentum, daher steigt die Nachfrage nach Mietobjekten. Grundstücke sind im Speckgürtel rar und daher für Anleger sicher interessant. „Da die Mietnachfrage zunimmt, sind auch Eigentumswohnungen im Speckgürtel für Investoren eine Option. „Für das Investment sind neben Freiflächen auch der Einkaufspreis und die mögliche Rendite von Bedeutung. Anleger mit Barmitteln sind in Zeiten wie diesen im Vorteil, da sie von der erschwerten Finanzierung weniger betroffen sind“, so Jankoschek.
Für das laufende Jahr 2023 rechnen Experten weiterhin mit einem Ende der dynamischen Preisanstiege. „Auch im Speckgürtel sind die Preise leicht rückläufig, da die Verwertung aufgrund der gestiegenen Zinsen und der erschwerten Finanzierbarkeit abgenommen hat. Allerdings wollen viele Abgeber diese Preissenkung noch nicht wahrhaben. Der Markt ist insofern im Umbruch, als sich Abgeber wieder an die Markt- (statt Fantasie)preise gewöhnen und Interessenten ihre Suchwünsche der Finanzierbarkeit anpassen müssen“, meint Brandstetter.