mrp hotels quarterly zeigt stabile Marktverfassung bei steigenden Anforderungen an Betreiber, Finanzierung und Struktur.
Für das heurige Jahr wird für den europäischen Hotelimmobilienmarkt eine Phase struktureller Reife mit hohen, aber stabilen Zinsen sowie eine selektive Investitionsbereitschaft bei regionaler Differenzierung erwartet. Zu diesem Schluss kommt das jüngste Online-Panel „mrp hotels quarterly“ von mrp hotels gemeinsam mit Raiffeisen Research, BF.direkt AG und der The Chocolate on the Pillow Group, das für Deutschland und Österreich moderates Wachstum bei gleichbleibendem Kostendruck prognostiziert.
Das makroökonomische Umfeld für die Hotelbranche bleibe jedoch herausfordernd, wenngleich die Nachfrage aus dem Tourismussektor als stabil bewertet wird. Die geldpolitische Entlastung durch weitere Zinssenkungen werde vorerst ausbleiben, so Matthias Reith, Senior Ökonom bei Raiffeisen Research. Reith sieht die Europäische Zentralbank am Ende des Zinssenkungszyklus. „Der Abstieg vom Zinsgipfel dürfte für die EZB in der Mittelstation enden“, so Reith. Inflation und Wachstum lägen im Zielkorridor, wodurch kein akuter geldpolitischer Handlungsbedarf bestehe.
Für Deutschland und Österreich erwartet Reith 2026 zwar eine konjunkturelle Erholung, diese falle jedoch moderat aus und bleibe hinter anderen europäischen Volkswirtschaften zurück. Für die Tourismusbranche bedeute dies ein anspruchsvolles Umfeld bei gleichzeitig robuster Nachfrage. „Die Konsumenten sind bereit, sich Urlaub zu leisten, auch wenn sie an anderer Stelle sparen“, erklärte Reith.
Nach Einschätzung von Catherine Szolar, Vice President bei mrp hotels, befindet sich der Hotelimmobilienmarkt weder in einer Krise noch in einer klassischen Wachstumsphase. Vielmehr habe sich eine neue Normalität etabliert. Während Südeuropa weiterhin von einer starken Leisure-Nachfrage profitiere, entwickle sich der DACH-Raum langsamer, jedoch stabil.
Investitionsentscheidungen würden zunehmend selektiv getroffen. „Kapital folgt nicht mehr primär der Lage oder Marke, sondern stabilen Cashflows, klaren Governance-Strukturen sowie der Bonität und Qualität des Betreibers“, sagte Szolar. Betreiberwahl und Vertragsstruktur entwickelten sich damit zu zentralen Werttreibern für Finanzierbarkeit und Exitfähigkeit von Hotelimmobilien.
Die von mrp hotels analysierten Portfolios zeigen für 2025 ein moderates Wachstum bei RevPAR (Revenue per Available Room – Umsatz pro verfügbarem Zimmer, Anm.) und GOPPAR (Gross Operating Profit per Available Room – operativer Bruttogewinn pro verfügbarem Zimmer). Das Wachstum resultierte vor allem aus gezielten Ratensteigerungen in nachfragestarken Zeiträumen wie Messen, Kongressen und Großveranstaltungen. „Die Ratenentwicklung wird zunehmend über gezieltes Yielding in hochfrequentierten Zeiträumen gesteuert“, erläuterte Hannah Struck, Senior Asset Manager bei mrp hotels.
Gleichzeitig bleibe der wirtschaftliche Druck hoch. Steigende Personal- und Warenkosten belasteten weiterhin die Ergebnisse, auch wenn sich einzelne Kostenpositionen – etwa bei Energie – zuletzt leicht entspannt hätten. „Operative Effizienz und Kostenkontrolle sind zu zentralen Stellschrauben geworden, die dauerhaft im Fokus stehen müssen“, so Struck.
Trotz anhaltender Liquidität haben sich die Anforderungen an Finanzierungen deutlich verschärft. Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, betonte: „Eine Entlastung über sinkende Zinsen ist nicht zu erwarten – Projekte müssen sich mit dem aktuellen Zinsniveau rechnen.“ Klassische Banken blieben aktiv, agierten jedoch selektiver und verlangten höhere Eigenkapitalquoten, mehr Transparenz und belastbare Cashflow-Modelle.
Ergänzend gewinnen alternative Finanzierungsinstrumente an Bedeutung. Private Credit, strukturierte Beteiligungen und Joint-Venture-Modelle kämen insbesondere dort zum Einsatz, wo klassische Bankfinanzierungen an regulatorische Grenzen stoßen. „Private Capital ist kein Ersatz für Banken, sondern eine gezielte Ergänzung“, erklärte Fedele.
Aus Sicht der Betreiber bleibt die Assetklasse Hotel grundsätzlich resilient. Erik Florvaag, CEO und Managing Partner der The Chocolate on the Pillow Group, sagte: „Ein Hotel in guter Lage produziert immer Cashflow.“ Insolvenzen seien daher weniger als Zeichen einer Marktschwäche zu verstehen, sondern vielmehr Ausdruck einer Marktbereinigung.
Gleichzeitig warnte Florvaag vor einer zunehmenden Verschärfung von Betreiberverträgen. Transparenz und Kontrolle seien wichtig, dürften jedoch nicht zu Lasten unternehmerischer Flexibilität gehen. Nachhaltiges Wachstum setze ausgewogene Vertragsstrukturen und ein partnerschaftliches Verständnis zwischen Investoren, Finanzierern und Betreibern voraus.
Der Hotelimmobilienmarkt 2026 ist durch geringeren Leverage, höhere Strukturierungsanforderungen und eine stärkere Professionalisierung geprägt. „Der Markt ist zurück in einer neuen Realität – mit weniger Leverage, mehr Struktur und höheren Anforderungen an alle Beteiligten“, resümiert Catherine Szolar. Kapital sei weiterhin vorhanden, fließe jedoch ausschließlich in klar strukturierte und professionell geführte Hotelkonzepte. Für Marktteilnehmer mit ganzheitlichem Ansatz ergeben sich damit auch in einem herausfordernden Umfeld weiterhin Investitionschancen.
