White Paper von Periskop Logistics sieht sicherheitsrelevante Immobilien als entstehendes Marktsegment zwischen Infrastruktur, Logistik und institutionellem Kapital.
Sicherheits-, verteidigungs- und technologierelevante Immobilien könnten sich in Europa zu einem eigenständigen Investmentsegment entwickeln. Zu diesem Ergebnis kommt das White Paper „Defence Properties – ein neuer Sektor im Logistikimmobilienmarkt?“ von Periskop Logistics und der Hochschule Biberach. Die Analyse verortet Defence-Properties an der Schnittstelle von Sicherheit, Infrastruktur und Investitionsstrategie und sieht darin ein neues, zunehmend institutionell investierbares Marktsegment.
Nach Darstellung der Autoren gewinnen entsprechende Immobilien seit 2022 deutlich an Bedeutung. Als Treiber nennen sie geopolitische Spannungen, steigende Verteidigungsbudgets, die Re-Industrialisierung Europas sowie den Ausbau sicherheitsrelevanter Infrastruktur. Das strategische Zeitfenster für den Aufbau zusätzlicher Kapazitäten wird im White Paper bis etwa 2030 verortet. „Defence-Immobilien werden sich zu einer eigenständigen, stabilen Anlageklasse entwickeln: Getrieben von steigenden Sicherheitsausgaben, staatlicher Mietersolidität und geringer Konjunkturabhängigkeit bieten sie langfristig planbare Cashflows – und das in einem stark regulierten und spezialisierten Marktumfeld“, so Studienautor Thomas Beyerle von der Hochschule Biberach.
Das White Paper beschreibt Defence-Properties als Immobilien mit sicherheits-, verteidigungs- oder technologierelevantem Nutzungszweck. Dazu zählen den Angaben zufolge nicht nur klassische Kasernen, Logistikdrehscheiben oder Ausbildungszentren, sondern auch Forschungs- und Entwicklungsstandorte, Cyberabwehr-Einrichtungen, Rechenzentren, industrielle Produktionsflächen und Areale mit Dual-Use-Charakter.
Aus Sicht der Autoren weisen diese Immobilien Parallelen zu Infrastrukturinvestments auf, zugleich aber auch eigenständige Merkmale. Als Vorteile werden langfristige Mietverträge, bonitätsstarke staatliche oder staatsnahe Nutzer sowie eine vergleichsweise geringe Abhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen genannt. Gleichzeitig betont das Papier, dass Defence-Properties hohe Anforderungen an Genehmigung, Risikoanalyse, ESG-Standards und Governance stellen.
„Investitionen in Defence-Immobilien vereinen Stabilität und Rentabilität: Als konjunkturunabhängiger Sektor mit bonitätsstarken Mietern und langfristigen Mietverträgen bieten sie verlässliche Erträge“, so Kilian Mahler, Managing Partner bei Periskop Logistics. Der in den kommenden fünf Jahren erwartete Zusatzbedarf von rund sechs Millionen Quadratmetern eröffne „eine einmalige Opportunität für Investitionen in energieeffiziente Neubauprojekte – bevor ab 2030 der angestrebte Bedarf erreicht und die Neubautätigkeit deutlich zurückgehen wird“.
Im White Paper wird das Spektrum der Objekte in drei Segmente gegliedert: Core-Immobilien mit langfristig vermieteten sicherheitsrelevanten Liegenschaften, Core-Plus-Objekte mit Dual-Use- oder Technologiebezug sowie Value-Add- und Entwicklungsprojekte mit höherem Renditepotenzial und komplexerer Genehmigungs- und Bauphase. Als orientierende Nettoanfangsrenditen werden für Core-Objekte rund 4 bis 6 Prozent, für Core Plus etwa 5 bis 7 Prozent und für Value Add beziehungsweise Development mehr als 6 Prozent genannt. Als potenzielle Zielgruppen nennen die Autoren institutionelle Immobilieninvestoren, Kapitalmarktakteure wie Fonds, Banken und Anleiheinvestoren sowie Eigentümer von Grundstücken und Logistikhallen. Defence-Properties könnten demnach in Portfolios eine stabilisierende Rolle übernehmen und als Beimischung mit langfristig planbaren Erträgen dienen.
Ein Schwerpunkt der Analyse liegt auf Deutschland. Dort identifiziert das White Paper regionale Cluster der Verteidigungs- und Sicherheitsindustrie in Nord-, West- und Süddeutschland. Genannt werden unter anderem Standorte der maritimen Industrie, der Fahrzeugtechnik, der Luftfahrt, der Sensorik und der Munitionsproduktion. Diese regionalen Verdichtungen könnten nach Einschätzung der Autoren zu künftigen Hotspots für Defence-Properties werden. Zugleich verweist das Papier auf den hohen regulatorischen und operativen Aufwand. Sicherheitsauflagen, Geheimschutz, Umwelt- und Genehmigungsverfahren, technische Anforderungen sowie ESG- und Compliance-Vorgaben seien zentrale Faktoren im Underwriting. Frühzeitige Behördeneinbindung, modulare Gebäudekonzepte und belastbare Governance-Strukturen werden als Voraussetzung für erfolgreiche Projekte genannt.
Mit Blick auf die Nachhaltigkeitsdebatte argumentieren die Autoren, dass ESG im Defence-Segment neu bewertet werde. Sicherheit werde zunehmend als Voraussetzung für gesellschaftliche Stabilität, Resilienz und damit auch für nachhaltige Entwicklung verstanden. Das White Paper plädiert daher für eine „Responsible-Defence-Strategie“, die Schutz, Cyber-Sicherheit, Dekarbonisierung, transparente Lieferketten und klare Ausschlusskriterien miteinander verbindet.
Auch hybride Finanzierungsmodelle zwischen öffentlicher Hand und privatem Kapital spielen in der Analyse eine zentrale Rolle. Als relevante Instrumente werden Public-Private-Partnerships, Sale-and-Leaseback-Modelle sowie spezialisierte Fondsvehikel genannt. Demnach werde der Staat als strategischer Rahmengeber gesehen, während private und institutionelle Investoren Finanzierung, Effizienz und Umsetzungskraft einbringen.
