Rechenzentren erreichen rund fünf Prozent des Transaktionsvolumens – Kapazität soll sich bis 2030 verdoppeln.
Die gegenwärtigen geopolitischen Umwälzungen rücken vor allem das Thema Datensouveränität in den Vordergrund, was sich entsprechend am Investmentmarkt hinsichtlich Rechenzentren widerspiegelt. Diese haben sich endgültig als eigenständige Assetklasse im gewerblichen Immobilien-Investmentmarkt in Deutschland etabliert, geht aus einer Online-Pressekonferenz mit Vertretern von Colliers, Hauck Aufhäuser Lampe (HAL) sowie der Kommune Rellingen (D) hervor. Laut Daten von Colliers entfiel auf Data Center ein Transaktionsvolumen von rund 1,2 Milliarden Euro, was etwa fünf Prozent des gesamten gewerblichen Investitionsvolumens von 25,2 Milliarden Euro entspricht.
Rund 1,05 Milliarden Euro entfielen auf Grundstückstransaktionen für Projektentwicklungen, während Bestandsobjekte lediglich 140 Millionen Euro ausmachten. Damit dominieren Projektentwicklungen den Markt klar. Auffällig ist laut Colliers die Bedeutung großvolumiger Grundstücksdeals: 62 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf das Segment zwischen 100 Millionen Euro und 200 Millionen Euro. Diese betreffen ausschließlich Hyperscaler-Projekte. „Dreistellige Millionenbeträge bei Grundstückstransaktionen außerhalb urbaner Top-Lagen sind im Immobilienmarkt außergewöhnlich“, erklärte Katja Caspers. „Im Data-Center-Segment sehen wir diese Größenordnung inzwischen häufiger.“
Regional konzentriert sich das Marktgeschehen weiterhin auf die Kerncluster Frankfurt am Main und Berlin. Im Großraum Frankfurt liegen Grundstückspreise vielfach zwischen 1.000 Euro und über 2.000 Euro pro Quadratmeter, während Industrie- und Logistikflächen in der Region bei rund 350 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden. „Diese Verschiebung verdeutlicht, dass digitale Infrastruktur Standortwerte neu definiert“, so Caspers. Allerdings seien hohe Preise an Voraussetzungen gebunden: gesicherte Stromverfügbarkeit innerhalb von fünf Jahren, Lage innerhalb definierter Cloud-Availability-Zonen sowie Baurecht für mehrgeschossige Bebauung.
Der Bedarf an Rechenleistung wächst strukturell. „Wir rechnen aktuell mit einem jährlichen Nachfragewachstum von rund 14 Prozent allein aus der klassischen Digitalisierung heraus“, sagte Peter Pohlschröder, Managing Director bei HAL Data Center Development. „Bis 2030 erwarten wir eine Verdopplung der installierten Rechenkapazität in Deutschland.“
Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe, sieht mehrere Nachfragetreiber: „Treiber des starken Nachfragewachstums ist primär die fortschreitende Digitalisierung der Wirtschaft.“ Zusätzlich erhöhe künstliche Intelligenz den Bedarf an Rechenleistung. Gleichzeitig rückten geopolitische Entwicklungen und der US-Cloud-Act die Datensouveränität stärker in den Fokus. „Unternehmen hinterfragen zunehmend, wo ihre sensiblen Daten physisch gespeichert sind“, so Brinker.
Neben Hyperscaler-Anlagen in Frankfurt und Berlin gewinnen regionale Co-Location-Rechenzentren an Bedeutung. Diese bieten Unternehmen die Möglichkeit, Serverkapazitäten lokal anzumieten und entstehen zunehmend auch außerhalb der großen Cluster. Pohlschröder betonte, Deutschland bleibe trotz hoher Energiepreise ein attraktiver Standort: „Ausländische Investoren bewerten den Markt sehr positiv.“ Gleichzeitig wäre es wünschenswert, dass sich mehr deutsches institutionelles Kapital an dieser kritischen Infrastruktur beteilige.
Welche Rolle Rechenzentren für die lokale Entwicklung spielen können, zeigt das Beispiel Rellingen in Schleswig-Holstein. Dort entsteht ein Co-Location-Rechenzentrum mit rund sechs Megawatt Anschlussleistung. Bürgermeister Marc Trampe erklärte: „Nach intensiven Bürgerdialogen haben wir das Projekt bewusst in eine integrierte Quartiersentwicklung eingebettet.“ Ein entscheidender Akzeptanzfaktor sei die Nutzung der Abwärme für eine Schule und Sporthalle gewesen. Neben Gewerbesteuereinnahmen sieht die Gemeinde weitere Vorteile: „Unternehmen können ihre Daten vor Ort speichern. Das Thema Datensouveränität gewinnt spürbar an Bedeutung.“
Für 2026 erwarten Marktbeobachter eine steigende Nachfrage in den Kernmärkten Frankfurt und Berlin sowie zunehmende Flächenknappheit. Hyperscaler dürften weiterhin das Marktvolumen prägen, während regionale Co-Location-Modelle an Bedeutung gewinnen. „In Deutschland sehen wir nachhaltiges, strukturelles Wachstum, insbesondere im regionalen Bereich“, so Pohlschröder. Moderne, energieeffiziente Anlagen dürften Marktanteile gewinnen, während kleinere, ineffiziente Bestandsrechenzentren langfristig vom Markt verschwinden.
