Was kann noch finanziert werden – und wie wird die aktuelle geopolitische Lage aus Sicht von Private Debt-Finanzierungen betrachtet? Michael Morgenroth, CEO von CAERUS Debt Investments sieht nach MIPIM im Gespräch mit immobilien investment mehr Realismus im Markt und anhaltende Zurückhaltung bei Investoren.
Seit dem Ende der Nullzinsphase hat sich der Immobilieninvestmentmarkt deutlich gewandelt, mit dem neu hinzugekommenen geopolitischen Konfliktherd im Nahem Osten dürften die Märkte, die Anfang des Jahres leichte Erholungstendenzen erfahren hatten, wieder in Zurückhaltung üben. Mit entsprechenden Folgen. Nach Einschätzung von Michael Morgenroth, CEO von CAERUS Debt Investments, haben spekulative Immobilienentwicklungen derzeit deutlich geringere Chancen auf Finanzierung. Im Gespräch mit immobilien investment verweist Morgenroth auf veränderte Marktbedingungen und eine zunehmende Fokussierung auf belastbare Cashflows.
Die vergangene Woche zu Ende gegangene MIPIM habe ein verändertes Stimmungsbild gezeigt. „Die Veranstaltung war geerdeter als im Vorjahr und insgesamt ehrlicher. Es wurde wieder stärker darüber gesprochen, was tatsächlich umsetzbar ist“, sagte Morgenroth. Gleichzeitig hätten viele Investoren zuletzt eine abwartende Haltung eingenommen. Gründe seien unter anderem geopolitische Unsicherheiten sowie steigende Inflations- und Zinsrisiken.
Im Bereich der Immobilienfinanzierung beobachtet CAERUS eine klare Verschiebung hin zu konservativeren Strukturen. „Spekulative Developments sind am Markt kaum noch darstellbar. Es braucht klare Exit-Szenarien oder bereits vorhandenes Mietinteresse“, so Morgenroth. Projekte ohne belastbare Einnahmenperspektive hätten es zunehmend schwer, Kapital zu erhalten. Man selbst konzentriere sich mehr auf Refinanzierungen, anstatt auf Neubauprojekte zu gehen.
Mit Blick auf die Immobilienmärkte erwartet Morgenroth eine nachhaltige Veränderung: „Die starken Kapitalzuflüsse in Immobilien, wie wir sie in den vergangenen Jahren gesehen haben, werden so schnell nicht zurückkehren.“ Renditeerwartungen müssten realistischer kalkuliert werden und würden sich zunehmend im Bereich von fünf bis sechs Prozent einpendeln. Bei einigen Verkäufern sei die neue Realität aber noch nicht angekommen.
CAERUS setzt in diesem Zusammenhang seit Jahren bewusst auf sogenannte Whole-Loan-Finanzierungen und verzichtet auf Mezzanine-Kapital. „Wir haben bereits 2018 entschieden, kein Mezzanine-Darlehen mehr zu vergeben, da das Risiko aus unserer Sicht nicht mehr angemessen bepreist war, vor allem durch die nachrangige Besicherung“, erklärte Morgenroth. Erstrangige Finanzierungen böten hingegen eine stabilere Grundlage, insbesondere in einem Umfeld mit unsicheren Bewertungen. Auf Basis angepasster Bewertungen kämen Mezzanine-Finanzierungen zukünftig jedoch durchaus wieder in Betracht.
Auch gebe es am Markt weiterhin Projekte, die vor der Zinswende lanciert wurden, die im Zuge der Zinsnormalisierung ins Stocken geraten sind. „Bewertungsverluste werden bei neuen Finanzierungen weder von Banken noch von alternativen Finanzierern getragen. Diese Last liegt bei den Eigentümern“, so Morgenroth. Refinanzierungen würden zwar zunehmend an Bedeutung gewinnen, erfolgten jedoch auf Basis aktueller Marktwerte. Im Fokus der Kreditprüfung stehen laut CAERUS neben der Objektqualität auch Bonität, Erfahrung und Reputation der Projektpartner. „Entscheidend ist, ob sich ein Projekt aus dem Cashflow trägt“, so Morgenroth. Die eingesetzte Marktbereinigung seit Mitte 2022 bewertet Morgenroth als mitunter heilsam, da sie langfristig zu einer höheren Qualität beitragen könne.
Was die Projektqualität betrifft, zeigen sich insbesondere im Bürosegment deutliche Unterschiede. „Es gibt eine klare Qualitätsspreizung. Objekte in guten Lagen bleiben gefragt, während schwächere Produkte kaum finanzierbar sind“, erklärte Morgenroth. Auch ESG-Kriterien spielten eine weiterhin eine wichtige Rolle, insbesondere im Hinblick auf Energieeffizienz, Betriebskosten und regulatorische Anforderungen.
Bei den Assetklassen zeigt sich das Unternehmen selektiv. Pflegeimmobilien werden aufgrund regulatorischer Unsicherheiten und wirtschaftlicher Rahmenbedingungen gemieden. Auch bei Rechenzentren sei man bei CAERUS aufgrund möglicher Klumpenrisiken zurückhaltend. Grundsätzlich bleibe man jedoch offen für verschiedene Nutzungsarten, wobei Bestandsimmobilien und Revitalisierungen den Vorzug haben, während Developments – auch wegen potenzieller Risiken -, derzeit weniger interessant sind. „Als Darlehensgeber positionieren wir uns bewusst defensiv und achten auf ein möglichst ausgewogenes Risikoprofil“, so Morgenroth. Investitionen erfolgen überwiegend mit institutionellem Kapital, insbesondere von Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerken. Ein stärkeres internationales Engagement werde angestrebt.
