Die Neubautätigkeit in Wien bleibt laut EHL auf historischem Tiefstand. Für 2026 werden nur 8.280 fertiggestellte Wohnungen erwartet, 2027 dürfte der freifinanzierte Mietwohnungsbau weiter zurückgehen. Eine spürbare Entlastung des Angebots sieht EHL frühestens ab 2030.
Der Wiener Wohnungsmarkt bleibt von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt. Nach dem Marktupdate für das dritte Quartal 2026 von EHL dürfte sich die angespannte Angebotssituation in den kommenden Jahren kaum entspannen. Höhere Bau- und Finanzierungskosten verzögern Projektstarts, während gleichzeitig die Nachfrage nach Miet- und zunehmend auch Eigentumswohnungen hoch bleibt.
Für das Gesamtjahr 2026 erwartet EHL die Fertigstellung von 8.280 Wohnungen in Wien. Zum Vergleich: 2025 waren es 14.253 Einheiten. Für 2027 sind auf Basis der derzeit bekannten Projekte 7.730 Fertigstellungen absehbar. Besonders deutlich fällt der Rückgang im freifinanzierten Mietwohnungsbau aus: Hier werden 2027 nur noch rund 1.000 neue Wohnungen erwartet.
„Spürbare Entlastung beim Angebot ist frühestens ab 2030 zu erwarten. Bis dahin ist mit einer stärkeren Preisdynamik zu rechnen“, sagt Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen.
Eine Trendwende bei der Wohnungsproduktion ist laut EHL derzeit nicht absehbar. Die Zahl der bereits in Bau befindlichen Projekte, angekündigten Baustarts und erteilten Baubewilligungen bleibe niedrig. Auch der geförderte Wohnbau könne die Angebotslücke aufgrund begrenzter Fördermittel nicht vollständig ausgleichen.
Zusätzlich belasteten zuletzt wieder gestiegene Energiepreise sowie höhere Finanzierungskosten die Projektentwicklung. EHL rechnet deshalb frühestens ab 2030 mit einem spürbaren Anstieg der Fertigstellungszahlen.
Räumlich konzentriert sich der verbleibende Neubau vor allem auf größere Stadtentwicklungsgebiete im 21. und 22. Bezirk sowie auf Favoriten und Liesing. Im Mietsegment stammt ein wachsender Anteil des Angebots aus dem Bestand, da nur wenige neue Erstbezugsprojekte auf den Markt kommen.
Trotz der schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen hat sich die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zuletzt belebt. Nach einem ruhigeren Sommer registrierte EHL ab September einen deutlichen Anstieg bei Anfragen und Kaufabschlüssen.
In den ersten drei Quartalen 2026 erreichte das Transaktionsgeschehen laut Marktbericht wieder das Niveau des Jahres 2022 und näherte sich damit den hohen Werten von 2021. Besonders gefragt seien bereits fertiggestellte Wohnungen und Projekte in Bau. Bei Vorhaben in frühen Planungsphasen blieben Käufer zurückhaltender.
Ein Grund für die stärkere Eigentumsnachfrage sei der angespannte Mietmarkt. Haushalte, die ursprünglich eine Mietwohnung gesucht hätten, prüften aufgrund des knappen Angebots und steigender Mieten häufiger einen Kauf. Gleichzeitig habe sich ein gewisser Gewöhnungseffekt an das höhere Zinsniveau eingestellt.
Die Mietpreise legten auch im dritten Quartal weiter zu. In guten Wohnlagen bewegen sich die durchschnittlichen Mieten im Erstbezug laut EHL zwischen 16,00 und 18,50 Euro pro Quadratmeter, im Bestand zwischen 13,50 und 15,50 Euro.
In durchschnittlichen Lagen und Stadtentwicklungsgebieten liegen Neubauwohnungen zwischen 14,00 und 16,50 Euro pro Quadratmeter, ältere Bestandsobjekte zwischen 11,50 und 13,00 Euro.
Bei Eigentumswohnungen fällt die Preisentwicklung bislang moderater aus. Neubauwohnungen in Stadtentwicklungsgebieten verteuerten sich im Jahresvergleich um rund 2,2 Prozent und kosten überwiegend zwischen 5.500 und 6.200 Euro pro Quadratmeter. In guten bis sehr guten Lagen der Zentrumsbezirke, etablierten Wohnlagen außerhalb des Gürtels und den Grünbezirken stiegen die Preise um 3,4 Prozent auf rund 7.500 bis 11.000 Euro pro Quadratmeter.
Für das Gesamtjahr 2026 erwartet EHL bei den Mieten ein Plus von rund sieben Prozent und bei den Kaufpreisen von 2,8 Prozent. Für 2027 werden Zuwächse von sechs Prozent bei den Mieten und 3,5 Prozent bei Eigentumswohnungen prognostiziert.
Weitere Zinserhöhungen könnten die Entwicklung allerdings bremsen. Wie stark die Nachfrage nach Wohneigentum bleibt, werde wesentlich davon abhängen, wie sich die Finanzierungskosten und damit die Leistbarkeit entwickeln.
