Wiener Zinshausmarkt im Wandel – Fokus verlagert sich von Preissteigerungen auf Substanz, Entwicklungspotenzial und reale Erträge.
Der Wiener Zinshausmarkt befindet sich laut einem Interview mit Gerhard Hudej von der Hudej Zinshaus Gruppe im Rahmen einer Pressemitteilung in einer Phase der Neuorientierung. Nach Jahren steigender Preise und wachsender Unsicherheiten rücken wieder klassische Faktoren wie Lage, Qualität und Entwicklungspotenzial in den Mittelpunkt. „Der Wiener Zinshausmarkt ist heute kein Markt für schnelle Fantasie, sondern für Qualität, Strategie und Substanz. Genau darin liegen die Chancen für Investoren und Eigentümer“, so Gerhard Hudej, Geschäftsführer der Hudej Zinshaus Gruppe.
Der Markt sei derzeit nicht schwach, sondern folge einer veränderten Logik. „Wir erleben derzeit keinen schwachen Markt, sondern einen Markt mit neuer Logik. Die Phase, in der vor allem Preisfantasie viele Entscheidungen getragen hat, ist vorbei“, so Hudej. Stattdessen würden wieder nachhaltige Kriterien wie die Ertragskraft und das Entwicklungspotenzial einzelner Objekte stärker gewichtet.
Als wesentliche Einflussfaktoren nennt Hudej regulatorische Eingriffe, steigende Finanzierungskosten sowie Anforderungen im Bereich Nachhaltigkeit. „Regulierung, ESG, Inflation und Finanzierungskosten prägen heute jede strategische Entscheidung“, betonte er. Insbesondere im Altbau sieht er durch Mietpreisregulierungen strukturelle Spannungen. Während regulierte Altbaumieten derzeit bei durchschnittlich rund 10,40 Euro pro Quadratmeter liegen, würden im freifinanzierten Neubau über 20 Euro erzielt.
Gleichzeitig hebt Hudej die veränderten Rahmenbedingungen für Investoren hervor. „Man erwirbt heute deutlich mehr Ertragskraft pro investierten Euro als noch vor einigen Jahren“, sagte er mit Blick auf das Verhältnis zwischen Kaufpreisen und erzielbaren Mieten. Während sich die Kaufpreise nach einem starken Anstieg zuletzt stabilisiert hätten, seien die Mieterträge gestiegen.
Besonders attraktiv seien derzeit Objekte mit Entwicklungspotenzial. Ein zentraler Hebel sei dabei das sogenannte Parifikat, also die Aufteilung eines Zinshauses in Wohnungseigentum. „Für uns ist es weit mehr als ein juristischer Vorgang – es ist ein strukturiertes Wertschöpfungsmodell“, so Hudej. Durch Sanierung und Umstrukturierung könnten marktfähige Eigentumswohnungen geschaffen werden, für die eine hohe Nachfrage bestehe. Diese Nachfrage konzentriere sich vor allem auf sanierte Altbauwohnungen in guten Lagen. „Modernisierte, bezugsfertige Altbauwohnungen treffen auf eine Zielgruppe, die Qualität, Charakter und Lage schätzt“, erklärte Hudej.
Für Eigentümer von Zinshäusern sieht er in der aktuellen Marktphase ebenfalls Chancen, fordert jedoch einen differenzierten Zugang. Neben dem erzielbaren Preis gewinne die strategische Bewertung der Immobilie an Bedeutung. „Eigentümer wollen heute neben dem höchst erzielbaren Kaufpreis vor allem Sicherheit, Verlässlichkeit und das Gefühl, dass ihr Haus wirklich verstanden wird“, so Hudej.
