CBRE: Nachfrage nach ESG-konformen Flächen treibt Spitzenmieten – Leerstand bleibt niedrig, Bautätigkeit nimmt ab. Investments in Büroimmobilien verhalten, Großabschlüsse waren selten.
Der Wiener Büromarkt zeigt im ersten Halbjahr 2025 ein gemischtes Bild: Die Vermietungsleistung ging um fast 20 Prozent auf 74.100 Quadratmeter zurück, liegt damit aber nahezu im Fünfjahresschnitt, geht aus dem CBRE Büromarktbericht hervor. Während Unternehmen aufgrund der konjunkturellen Unsicherheiten eher tendieren, Flächen zu reduzieren, ist die Rolle der öffentlichen Hand besonders auffällig, die sich mit knapp 29 Prozent als stärkster Nachfrager behauptet. Durch bedarfsorientierte Bautätigkeit sowie kaum spekulative Baustarts hätten Ausschläge bei Leerstandsraten verhindert werden können.
„Viele Unternehmen reduzieren ihre Flächen, legen aber gleichzeitig großen Wert auf Nachhaltigkeit, Flexibilität und erstklassige Lage. Das führt dazu, dass hochwertige Projekte gut nachgefragt werden“, sagt Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE Austria. Während private Unternehmen angesichts der konjunkturellen Lage eher Flächenkonsolidierungen vornehmen, bleibt der öffentliche Sektor treibende Kraft am Markt.
Mit einem Gesamtbestand von 11,6 Millionen Quadratmeter bleibt Wien Leitmarkt in Österreich. Die Spitzenmieten in den Bezirken innerhalb des Gürtels stiegen auf 28,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. In guten Lagen außerhalb des Zentrums wurden bis zu 24,50 Euro erreicht – ein Plus von sieben Prozent zum Vorjahr. „Dieser Trend setzt sich auch in den regionalen Märkten fort. ESG-konforme Neubauten geben zunehmend den Ton an, während ältere Objekte ohne Investitionen kaum konkurrenzfähig bleiben“, erklärt Marc Steinke, Head of Research bei CBRE Austria. 78 Prozent der von 2020 bis 2027 fertiggestellten Büroflächen in Wien sind bereits zertifiziert, ein europäischer Spitzenwert. Zertifizierte Flächen erzielen im Schnitt rund zehn Prozent höhere Mieten.
Die Fertigstellungspipeline ist 2025 mit 113.000 Quadratmetern gut gefüllt. Neben Projekten wie Leopold Quartier, Village Works und Vienna TwentyTwo wird 2026 der DC Tower 2 fertiggestellt. Danach wird sich die Bautätigkeit deutlich verlangsamen, da Entwickler angesichts der wirtschaftlichen Unsicherheit vorsichtig agieren. Trotz der geringeren Vermietungsleistung bleibt Wien einer der angespanntesten Büromärkte Europas: Die Leerstandsquote liegt bei nur 3,6 Prozent. Selbst im Top-Segment (Gebäudeklasse A) beträgt der Leerstand lediglich 4,9 Prozent.
Auch der Büroinvestmentmarkt bleibt verhalten. Im ersten Halbjahr 2025 wurden österreichweit 215 Millionen Euro investiert, davon rund 90 Prozent in Wien. „Das Marktumfeld bleibt zwar volatil, doch es zeigt sich ein klarer Trend: Entweder suchen Käufer risikoarme Top-Produkte im Core-Bereich oder sehr risikoreiche opportunistische Ankäufe mit großem Wertsteigerungspotenzial“, sagt Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE Austria. Große Transaktionen sind weiterhin selten. Neben dem QBC3 am Hauptbahnhof war der Verfassungsgerichtshof in der Innenstadt der einzige Deal über 30 Millionen Euro. CBRE begleitete rund 23 Prozent des gesamten Büroinvestmentvolumens in Österreich und bleibt damit klarer Marktführer.
Die Entwicklung in den Bundesländern zeigt sich differenziert. Linz bringt mit über 60.000 Quadratmetern so viel neues Angebot wie nie zuvor. Graz bleibt ein kleinteiliger Markt, während Salzburg mit 22 Euro pro Quadratmeter und Monat die zweithöchsten Spitzenmieten nach Wien verzeichnet.
