CBRE: Großtransaktionen im vierten Quartal heben Jahresvolumen, Markt bleibt jedoch zweigeteilt. EHL sieht Anzeichen einer vorsichtigen Stabilisierung.
Der österreichische Immobilien-Investmentmarkt hat im Jahr 2025 von einem außergewöhnlich starken Schlussquartal profitiert. Das registrierte Transaktionsvolumen belief sich auf 4,1 Milliarden Euro und lag damit rund 40 Prozent über dem Vorjahr, geht aus einer entsprechenden Mitteilung von CBRE am Dienstag hervor, EHL wertet diese Entwicklung in ihrem Bericht als Anzeichen einer vorsichtigen Stabilisierung. Knapp zwei Milliarden Euro entfielen allein auf das vierte Quartal, das damit das volumenstärkste Quartal seit 2019 darstellt. Trotz dieser Zahlen bleibt das Marktumfeld von unterschiedlichen Dynamiken geprägt. Wien blieb mit einem Investmentvolumen von 3,1 Milliarden Euro der mit Abstand wichtigste Markt. Damit erzielte die Bundeshauptstadt 2025 – begünstigt durch mehrere Großtransaktionen – eines der besten Ergebnisse ihrer Geschichte und lag um 49 Prozent über dem Vorjahreswert.
Nach Einschätzung von CBRE Austria ist das Ergebnis vor allem auf mehrere großvolumige Abschlüsse zum Jahresende zurückzuführen. „Das vierte Quartal hat in einer wahren Jahresendrallye gemündet. Einige Großtransaktionen haben es zum Jahresende über die Ziellinie geschafft und die bisherigen Prognosen damit übertroffen“, sagt Lukas Schwarz, Managing Director bei CBRE Austria. Zugleich relativiert er: „Mit dem erzielten Ergebnis kann allerdings nur auf den ersten Blick an die Dynamik der Vorkrisenjahre angeknüpft werden. Viele Prozesse ziehen sich nach wie vor in die Länge, und zahlreiche Objekte sehen sich weiterhin mit Preisabschlägen und divergierenden Kaufpreisvorstellungen konfrontiert.“
Die EHL Immobilien Gruppe sieht für den österreichischen Immobilieninvestmentmarkt erste Anzeichen vorsichtiger Stabilisierung. Wie aus der Marktanalyse für 2026 hervorgeht, blieb das Umfeld 2025 trotz einzelner Erholungsimpulse von hohen Finanzierungskosten, restriktiver Kreditvergabe und schwacher konjunktureller Dynamik geprägt. Zusätzlich belasteten Insolvenzen und das ausbleibende Wirtschaftswachstum das Marktgeschehen. Nach Einschätzung von Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter der EHL Immobilien Gruppe, zeigen sich damit erste Stabilisierungstendenzen. Diese seien vor allem durch Core-Objekte und überwiegend heimische Investoren getragen. Eine schrittweise Belebung des Marktes sei im Jahr 2026 möglich, bleibe jedoch von äußeren Rahmenbedingungen abhängig.
Wohnimmobilien stellten mit einem Marktanteil von 29 Prozent die stärkste Assetklasse dar. Rund 1,2 Milliarden Euro wurden in Wohnobjekte investiert, was einem Anstieg von 61 Prozent gegenüber 2024 entspricht. Treiber dieser Entwicklung war jedoch weniger Neubauaktivität als vielmehr ein Abverkauf moderner Bestandswohnanlagen durch offene Immobilienfonds, die Liquiditätsabflüsse bedienen mussten. Auf der Käuferseite dominierten private Investoren, Family Offices und zunehmend auch Private-Equity-Strukturen.
Büroimmobilien rückten nach einem verhaltenen Jahresverlauf durch mehrere Großtransaktionen im vierten Quartal auf den zweiten Platz vor. Insgesamt flossen fast eine Milliarde Euro in Büroobjekte, was 25 Prozent des Gesamtvolumens entspricht. Zu den größten Deals zählten unter anderem die Beteiligung der Bayerischen Versorgungskammer am Projekt „The Icon“ am Wiener Hauptbahnhof sowie der Erwerb eines Bauteils des Austria Campus durch UniCredit.
Hotelimmobilien erreichten 2025 ein Volumen von knapp 600 Millionen Euro und einen Marktanteil von 15 Prozent. Maßgeblich waren hier drei großvolumige Einzeltransaktionen, darunter das Vienna Marriott Hotel und das Grand Hotel Wien. Einzelhandelsimmobilien folgten mit rund einer halben Milliarde Euro und einem Marktanteil von 12 Prozent. Neben innerstädtischen High-Street-Objekten standen vor allem Fachmarktzentren im Fokus. Logistik- und Industrieimmobilien schlossen das Jahr mit 375 Millionen Euro und einem Marktanteil von 9 Prozent ab. Das Marktgeschehen war in diesem Segment überwiegend von kleineren und mittleren Abschlüssen geprägt, während klassische Core-Transaktionen selten blieben.
Gemischt genutzte Immobilien gewannen an Bedeutung und erreichten einen Anteil von rund 18 Prozent. Investoren schätzten insbesondere die Möglichkeit zur Risikodiversifikation und stabileren Cashflows. Hotelimmobilien kamen auf rund 12 Prozent des Gesamtvolumens und profitierten von der anhaltend starken Tourismusentwicklung. Logistikimmobilien hielten mit etwa 7 Prozent ein stabiles Niveau, während Einzelhandelsimmobilien rund 6 Prozent ausmachten. Im Retailsegment zeigte sich eine klare Differenzierung zwischen stabilen innerstädtischen Lagen und lebensmittelgeankerten Fachmarktzentren einerseits sowie schwächeren sekundären Standorten andererseits.
Auch aus Sicht der EHL Investment Consulting bleibt das Investorenverhalten selektiv. Franz Pöltl verweist darauf, dass die Nachfrage nach risikoarmen Core-Immobilien hoch sei, während Objekte mit Leerständen, peripheren Lagen oder technischem Sanierungsbedarf sowie Projektentwicklungen und Forward-Deals weiterhin eine untergeordnete Rolle spielten. Die Insolvenzentwicklung werde den Markt auch 2026 begleiten. Markus Mendel ergänzt, dass steigendes Investoreninteresse und eine moderate wirtschaftliche Erholung das Transaktionsvolumen im kommenden Jahr vorsichtig ankurbeln könnten.
Internationale Kapitalquellen stellten 2025 rund 41 Prozent des Investmentvolumens beziehungsweise knapp 1,7 Milliarden Euro. Einen höheren Anteil hatten ausländische Investoren zuletzt im Jahr 2021. Besonders aktiv waren deutsche Käufer mit einem Marktanteil von 23 Prozent und einem Volumen von mehr als 900 Millionen Euro. „Neben privaten Käufern sind auch institutionelle Investoren wieder punktuell auf der Käuferseite aktiv“, beobachtet Marc Steinke, Head of Research bei CBRE.
Gleichzeitig blieb inländisches Kapital mit 2,4 Milliarden Euro und 59 Prozent Marktanteil der dominierende Faktor. Vor allem Private Equity, private Investoren und Family Offices nutzten das Marktumfeld, während institutionelle Investoren vielfach als Verkäufer auftraten. Diese Zweiteilung prägt nach Einschätzung der Marktbeobachter weiterhin das Marktgeschehen.
Die Bruttospitzenrenditen zeigten sich 2025 weitgehend stabil. Büroimmobilien lagen bei rund 4,75 Prozent, High-Street-Retail bei 4,70 Prozent. Logistikimmobilien notierten zuletzt bei etwa 5,10 Prozent, Hotels bei rund 5,40 Prozent. Wohnimmobilien bildeten erneut die Ausnahme und gaben auf rund 4,00 Prozent nach. Für 2026 rechnet CBRE mit einem Investmentvolumen auf dem Niveau des Fünfjahresdurchschnitts von rund 3,7 Milliarden Euro. „Die Rahmenbedingungen haben sich stabilisiert, dennoch bleibt der Markt selektiv. Investoren agieren differenziert nach Assetklasse, Lage und Produktqualität“, so Steinke.
