Reportage: In der europäischen Immobilienwirtschaft klafft eine massive (Re-)Finanzierungslücke. Nun rücken verstärkt Real-Estate-Debt-Fonds in den Fokus und sammeln zig Milliarden Euro an Geld ein. „immobilien investment“ hat auf der EXPO REAL mit namhaften Vertretern über ihre Strategien, ihre Financiers und bevorzugte Assetklassen gesprochen.
Seit dem Ende der Nullzinsphase befindet sich die europäische Immobilienwirtschaft in einem Jammertal. Die Banken finanzieren zögerlich und wenn, dann nur bei einer großzügigen Portion an Eigenkapital, es werden nur wenige Projekte lanciert, und auch die Bestandshalter ächzen zunehmend unter den Nachwehen. Der Krieg in der Ukraine, zahlreiche Megapleiten in der Developer-Szene und die wenig nachvollziehbare Neuausrichtung der Vereinigten Staaten unter Trump in Richtung fragwürdiger Regime haben ihre Spuren hinterlassen. Das bedeutet in vielen Fällen eine massive (Re-)Finanzierungslücke, zugleich einen deutlich erschwerten Zugang zu Fremdkapital. Der Druck, der sich zunächst auf die Developer entladen hat, droht immer mehr auch Bestandshalter in die Bredouille zu bringen. Der teure Einkauf von Objekten mit entsprechenden Kreditlinien, gestiegene Betriebskosten und dringend notwendige Sanierungen lassen die Liquidität dahinschmelzen, so manche Abverkäufe werden dringlich. Kurzum: Es fehlt an Geld. Woher dieses nehmen?
Real-Estate-Debt-Fonds auf der Suche
Seit geraumer Zeit bieten sich da Real-Estate-Debt-Fonds an. Diese waren auf der EXPO REAL eifrig auf der Suche nach den passenden Partnern. Die Kriegskassa ist mit zig Milliarden Euro gefüllt, und es kann jederzeit breit investiert werden. Nur: Beim Zuschlagen agieren die Fonds (noch) zögerlich, was viele Marktbeobachter darauf schließen lässt, dass die Renditevorstellungen womöglich noch nicht ganz in das Konzept der globalen Assetmanager passen. Ist das so? „immobilien investment“ hat auf der Expo Real mit Vertretern von Morgan Stanley, Edmond de Rothschild REIM und PGIM gesprochen und nachgefragt, worauf sie am Markt vor allem achten, wonach sie suchen und wer in diese Fonds warum investiert. Gleich vorweg: Es ist nicht die Jagd nach hohen Renditen, die die globalen Assetmanager antreibt, vielmehr Sicherheit in einem global volatilen Umfeld. Und auch geopolitische Erwägungen spielen eine Rolle, besonders bei US-amerikanischen Assetmanagern, die stark in Europa investieren.
Assets mit niedrigem Risiko am Schirm
Einer davon ist Morgan Stanley, man traf sich mit Claus Vinge Skrumsager, Managing Director bei Morgan Stanley, im Café vor dem Messeeingang. Das Thema: Real-Estate-Debt-Fonds-Produkte – und Sicherheit. Die europäische Real-Estate-Debt-Plattform von Morgan Stanley mit ihrem Schwerpunkt auf Core- und Core+-Krediten wurde vor acht Jahren gegründet. Vor drei Jahren wurde dann eine zweite Strategie ins Leben gerufen, die sich auf den Übergang von braunen zu grünen Immobilien in Europa konzentriert. Hinter dieser Strategie steht eine große Gruppe von hauptsächlich versicherungsregulierten Investoren aus Ländern wie den nordischen Staaten, Deutschland und Japan. Der Core-/Core+-Fonds konzentriere sich auf die Vergabe von Investment-Grade-Krediten mit konservativ auf 50 bis 60 Prozent festgelegten LTVs. Claus Vinge Skrumsager sagt im Interview mit „immobilien investment“, dass sich die Kapitalzusagen für beide Fonds auf insgesamt rund 3,5 Milliarden Euro beliefen, von denen bereits 2,5 Milliarden Euro investiert seien. Skrumsager erklärt, dass Investoren nach dem Zinsverfall, der 2022/2023 einsetzte, vor allem an Vermögenswerten mit starker Nachfragedynamik in Kernlagen wie Wohn- und Industriegebieten interessiert seien – zumindest im Core+-Segment – sowie an Brachflächen, die zu Kernvermögenswerten mit höchsten ESG-Anforderungen entwickelt werden.
„Das organische Wachstum der Cloud und Faktoren wie die europäische Datenhoheit sorgen für eine anhaltend starke Nachfrage nach Rechenzentrumskapazitäten in Europa.“
Investoren seien auch an der Renditeprämie interessiert, die sich aus der Kombination von Transaktionsgebühren und Illiquiditätsprämie ergibt und die höher liegt als bei ähnlich bewerteten öffentlichen Anleihen. Der IG-Fonds erzielt derzeit eine Rendite von rund 250 Basispunkten über dem EURIBOR, was einer Prämie von mehr als 150 Basispunkten gegenüber öffentlichen Investment-Grade-Anleihen entspricht. „Wohnimmobilien sind ebenso wie Logistik- und Rechenzentren in Europa sehr gefragt. Hotels und das wachsende Segment der Studentenwohnungen sind ebenfalls Teil unseres Profils.“ Der Fonds zögert derzeit, sekundäre Büroimmobilien zu finanzieren. Der Grund dafür ist, dass die Nachfrage nach Büroflächen stark gespalten ist und der Bedarf an sekundären Büroflächen nach Covid höchst ungewiss bleibt. Was die Märkte betrifft, liegt der Schwerpunkt auf den europäischen Kernländern, wobei insbesondere Städte wie Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und Dublin („FLAP-D“) die wichtigsten Standorte für Colocation- und Cloud-Dienste sind. Das organische Wachstum der Cloud und Faktoren wie die europäische Datenhoheit sorgen für eine anhaltend starke Nachfrage nach Rechenzentrumskapazitäten in Europa, noch bevor die Auswirkungen der KI berücksichtigt sind.
Stabile Portfolien und Vertrauen
Ähnliches gilt für den amerikanischen Finanzdienstleister PGIM. Hier spielt auch Geopolitik eine gewisse Rolle, wie sich aus dem Gespräch schließen lässt. Am Markt sieht man gerade, dass sehr viele Player Kapital für das Real-Estate-Debt-Geschäft einsammeln, sagt Jürgen Helm, Head of European Senior Debt Originations bei PGIM. Viel Volumen komme zusammen, das in stabile Portfolien fließen soll. „Die Schlange an potenziellen Investitionsobjekten für Real Estate Debt ist lang, für eine erfolgreiche Zusammenarbeit braucht es aber höchste Vertrauenswürdigkeit und wetterfeste Sicherheiten“, so Helm. In der Schlange befänden sich auch institutionelle Investoren. Viele von ihnen durchleben gerade einen Zielkonflikt hinsichtlich des Bestandsportfolios. „Der Bestand erfordert laufende Investments, oft fehlt es aber am notwendigen Eigenkapital“, so Helm. Hinsichtlich der Assetklassen werden selektiv Büro sowie Wohnen in all seinen Teilsegmenten bevorzugt, ebenso infrastrukturell relevante Assets wie Fachmarktzentren mit Lebensmittelanker sowie Logistikimmobilien.
„Die Schlange an potenziellen Investitionsobjekten für Real Estate Debt ist lang, für eine erfolgreiche Zusammenarbeit braucht es aber höchste Vertrauenswürdigkeit und wetterfeste Sicherheiten.“
Zum Thema Vertrauen merkt Helm an, dass viele Investoren, die nun in Real Estate Debt investieren, im Zuge der Nullzinsphase „schlechte Erfahrungen gemacht hätten“, deshalb schaue man bei Projektwerbern vor allem auf eines: „Kreditgeschäfte sind grundsätzlich Vertrauensbeziehungen und erfordern genaue Risikoanalysen. Wir achten sehr genau auf den Track-Record und ob der jeweilige Unternehmer das gegenwärtige Risiko realistisch einschätzen kann. Da kann man auf der anderen Seite bei den Konditionen etwas flexibler sein.“ Heißt auch, dass die Preiseinschätzung für neue Projekte die aktuellen Marktbedingungen widerspiegeln muss. Was Büro- und Gewerbeimmobilien betrifft, zeigt man sich vorsichtig. „Die aktuelle Geopolitik, einhergehend mit der US-amerikanischen Zollpolitik, trifft viele Nutzer unterschiedlich hart. Besonders betroffen sind jene Mieter, die stark vom Export abhängig sind“, so Helm. Generell bewertet er den Markt verhalten, wenn auch selektiv optimistisch: „Wir sehen eine Verbesserung des Transaktionsvolumens, wobei wir bemerken, dass viel Kapital, bei dem die Zielallokation zuvor die Vereinigten Staaten waren, zunehmend in den EMEA-Raum fließt.“
Selektive Investments
Ebenfalls festzuhalten ist, dass die globalen Assetmanager nicht auf Gießkanne aus sind, sondern nach den richtigen Assets der richtigen Player suchen. Daher operieren sie sehr selektiv – denn hinter den globalen Assetmanagern stecken Anleger, die ihrerseits nach Sicherheit suchen. Das spiegelt sich auch in der Strategie von Edmond de Rothschild REIM wider, auch im Hinblick auf die konjunkturellen und geopolitischen Unwägbarkeiten. Außerdem müssen viele dieser institutionellen Investoren nach Ende der Nullzinsphase und der darauffolgenden Immobilienkrise erst wieder Vertrauen in die Märkte fassen.
Theo Soeters, Leiter des Fondsmanagements bei Edmond de Rothschild REIM: „Wir fokussieren uns vornehmlich auf Assets mit hoher Nachfrage, dazu zählen Logistik, Wohnimmobilien, aber auch Büros, sofern sie über eine gute Qualität verfügen. „Im Vordergrund stehen in der Investmentstrategie laufende Cashflows sowie Sicherheit.“ Im Logistiksektor seien vor allem Immobilien mittlerer Größe und nahe an Städten erwünscht: „Dazu zählen vornehmlich Objekte mit bis zu 15.000 Quadratmetern BGF, die nahe an Städten liegen, die über ein unzureichendes Angebot verfügen und damit entsprechendes Potenzial für Mietwachstum bieten. Das gilt besonders für Last-Mile-Logistik“, so Soeters. In diesem Bereich habe man 1,2 Milliarden Euro Assets under management, wobei sich 50 Prozent auf Core, der Rest auf Value Add aufteilen, die entsprechend zu Core gemanagt werden. Im Bürosektor sehe man sich den Mieterbestand genau an. Die bevorzugten Märkte für Edmond de Rothschild REIM sind die Benelux-Staaten, Frankreich, Deutschland und das Vereinigte Königreich. Österreich klinge interessant, so Soeters, wenn, würde man aber nur in Wien investieren. Auch in Spanien habe man bereits einen Fuß auf den Boden gesetzt.
„Im Vordergrund stehen in der Investmentstrategie laufende Cashflows sowie Sicherheit.“
Was die Investments in Projekte selbst betrifft, achte man bei Edmond de Rothschild REIM nicht nur auf die Immobilie selbst, sondern auch auf die Reputation und Stabilität des Projektwerbers und wie dessen Businesspläne ausgestaltet sind. In der Nullzinsphase hätten viele Entwickler die Geldkosten unterschätzt, durch die niedrigen Zinsen seien zudem Projekte realisiert worden, die sich im Nachhinein als nicht nachhaltig herausgestellt hätten: „Da wurde einiges am Markt vorbei gebaut – das rächt sich jetzt“, so Soeters. Das jetzige Umfeld sei eines für Profis, diese könnten sich auch behaupten. Bis der Markt breitflächig anspringt, wird es nach Einschätzung von Soeters allerdings noch dauern.
