Erster Wiener Zinshausmarktbericht: Transaktionsvolumen im Vorjahr um fünf Prozent gegenüber 2023 zugenommen. Käufer- und Verkäufer-Schicht hat sich gedreht. Warnungen vor regulatorischen Unsicherheiten bei Share Deals.
Der Wiener Zinshausmarkt hat sich nach einem spürbaren Einbruch in der zweiten Jahreshälfte 2022 im vergangenen Jahr stabilisiert. Das geht aus dem aktuellen Zinshausmarktbericht von Otto Immobilien hervor, der am Mittwoch vor Journalisten präsentiert worden ist. Demnach bewegen sich zwar die Preise und Transaktionsvolumen weiterhin unter den Spitzenwerten vergangener Jahre, doch die Aktivität im Markt habe durch gesunkene Ankaufspreise und verbesserte Finanzierungsbedingungen aufgrund der schrittweisen Lockerungen an der Zinsfront wieder leicht zugenommen.
Im Jahr 2024 wurde ein Transaktionsvolumen von 872 Millionen Euro erzielt – ein Anstieg von fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auch die Zahl der Transaktionen erhöhte sich um neun Prozent auf insgesamt 297 Abschlüsse. Die steigende Transaktionsanzahl ist ein Signal dafür, dass Investoren ihr Vertrauen zurückgewinnen und auf eine nachhaltige Stabilisierung des Zinshausmarktes setzen“, sagt Philipp Maisel, Leiter des Zinshaus-Teams bei Otto Immobilien, der vor allem auf eine deutlich stärkere Dynamik ab der zweiten Jahreshälfte 2024 verweist, in dem rund 476 Millionen Euro in den Wiener Zinshausmarkt geflossen sind.
Besonders im 1. Bezirk, wo 2023 keine einzige Transaktion stattfand, wurden wieder Verkäufe registriert – teilweise zu Preisen über 10.500 Euro pro Quadratmeter.
Die stärksten Zuwächse verzeichneten zentrale Bezirke wie der 1., 4., 8., 9. und 18. Bezirk – hier verdoppelte sich das Transaktionsvolumen zum Teil. Rückgänge waren hingegen in den Bezirken 7, 15, 19, 20 und 21 zu beobachten gewesen, konkretisierte Martin Denner, Leiter Research bei Otto Immobilien. Auch an der Preisfront zeigen sich Entspannungstendenzen: Nach einem deutlichen Preisrückgang zwischen Mitte 2022 und Ende 2023 – insgesamt rund 27 Prozent – zeigen sich nun wieder erste Aufwärtstendenzen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 3.287 Euro. „Wir sind in einer stabilen Phase angekommen, in der wir seit längerer Zeit wieder Tendenzen nach oben sehen“, so Philipp Maisel. Besonders im 1. Bezirk, wo 2023 keine einzige Transaktion stattfand, wurden wieder Verkäufe registriert – teilweise zu Preisen über 10.500 Euro pro Quadratmeter.
Einen deutlichen Wandel führte Otto Immobilien bei den Käufer/Verkäuferschichten ins Treffen: Eugen Otto, Geschäftsführer bei Otto Immobilien, sagt, dass neben traditionellen Investoren vermehrt eigenkapitalstarke Familienunternehmen, Stiftungen und so genannte „Cash-Buyer“ auftreten, letztere sogar ohne jeglichen Anteil an Fremdfinanzierung. Viele dieser Käufer würden über Erfahrungen aus anderen Branchen verfügen und bevorzugen diskrete, gut strukturierte Verkaufsprozesse bevorzugen: „Es hat sich etwas verändert: Früher mussten die Käufer vor den Verkäufern tanzen, heute ist es oft umgekehrt“, so Otto, „Käufer wollen auf Augenhöhe verhandeln – insbesondere wenn es um Investments im zweistelligen Millionenbereich geht.“
Käufer wollen auf Augenhöhe verhandeln – insbesondere wenn es um Investments im zweistelligen Millionenbereich geht.
Auf der anderen Seite zeige sich auf der Verkäuferseite ein differenzierterer Blick: Händler und kurzfristig orientierte Investoren, im Fachjargon nennt man sie „Schnelldreher“, stehen unter Druck und müssen teilweise rasch liquidieren. Institutionelle Investoren und große Immobiliengesellschaften wollen Gründerzeitobjekte entweder zugunsten ESG-konformer Neubauten veräußern oder schichten auf Anlagealternativen um. Zudem nutzen viele private Eigentümerinnen und Eigentümer das aktuelle Marktumfeld für einen geordneten Ausstieg. Allerdings gebe es auch Marktteilnehmer, die die Altlasten der Hochjahre vor der Wende noch nicht verdaut haben und aktuell Schwierigkeiten hätten, die Kredite, respektive Zinsen zu bedienen.
Was das Verhältnis Share Deal zu Asset Deal betrifft, liege die Quote laut Einschätzung von Florian Schmidl, Partner der Steuerberatungskanzlei Forvis Mazars, konstant bei 25 Prozent: „Dabei zeigt sich jedoch, dass jede Transaktion individuell zu beurteilen ist – sowohl hinsichtlich der rechtlichen Struktur als auch der wirtschaftlichen Sinnhaftigkeit. Kapitalgesellschaften – insbesondere GmbHs – dominieren weiterhin, der von offenen Gesellschaften hingegen ist rückläufig. Im familiären Bereich bleibt der Share Deal ein beliebtes Instrument zur Vermögensweitergabe, vor allem aufgrund der steuerlichen Begünstigung hinsichtlich der Grunderwerbsteuer.“
Die aktuellen Pläne der neuen Bundesregierung, die derzeit vorhandenen steuerlichen Vorteile bei Share Deals einzuschränken, sieht Schmidl jedoch kritisch: „In Deutschland hat eine ähnliche Regelung zu massiver Rechtsunsicherheit geführt – mit dem Ergebnis, dass viele Transaktionen unterblieben sind.“ Ebenso gehe er in dem Zusammenhang von Steuereinnahmen des Staats von rund 200 Millionen Euro aus – wobei die komplexe Administration deutlich teurer sein könnte als der Gewinn, den sich der Staat davon erhofft.
Trotz geopolitischer Unsicherheiten bleibt das Wiener Zinshaus für viele Investoren ein bevorzugtes Anlageprodukt. Die Kombination aus stabilen Preisen, soliden Renditen und dem langfristigen Wert eines raren Bestandes sorgt für eine steigende Nachfrage – vor allem bei Käufern, die auf Sicherheit und Substanz setzen. „Gute Ware hat immer Saison“, resümiert Eugen Otto, der auf ein abgewickeltes Transaktionsvolumen durch Otto Immobilien von 186 Millionen Euro verweist, was einem Marktanteil von 21 Prozent entspricht.
