CBRE sieht Markt in Phase der Stabilisierung – Nachfrage verschiebt sich zu kleineren Flächen und spezialisierten Nutzungen.
Der österreichische Logistikimmobilienmarkt befindet sich laut aktuellem Marktbericht des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE in einer Phase der Stabilisierung, bleibt jedoch im Spannungsfeld zwischen geopolitischen Verschiebungen und getrübter Konjunktur. Nach zwei herausfordernden Jahren zeigt sich eine verhaltene Nachfrage, während sich gleichzeitig strukturelle Anpassungen im Markt abzeichnen.
„Insgesamt dominiert jedoch ein Umfeld geprägt von geopolitischen Unsicherheiten und einer insgesamt konjunkturell bedingten, verhaltenen Nachfrage“, erklärte Marc Steinke, Head of Research bei CBRE. Trotz einer leichten wirtschaftlichen Erholung mit einem erwarteten Wachstum von rund 0,7 Prozent verändert sich die Marktdynamik spürbar.
Besonders deutlich wird dies bei der Nachfrage nach Flächen. Großflächige Anmietungen treten zunehmend in den Hintergrund, während kleinere Einheiten stärker nachgefragt werden. „Stattdessen stehen kleinere bis mittelgroße Einheiten zwischen 1.000 und 3.500 Quadratmetern im Fokus, die vor allem von mittelständischen Unternehmen nachgefragt werden“, sagte Daniel Pfeiffer, Head of Sector Industrie & Logistik bei CBRE Österreich. Zusätzlich gewinnen spezialisierte Segmente wie Pharma- und Kühlindustrie an Bedeutung.
In Wien zeigt sich der Markt angespannt. Nach hohen Fertigstellungszahlen im Jahr 2024 ist die Leerstandsquote bis Ende 2025 auf rund 9,8 Prozent gestiegen. Gleichzeitig geht die Neubautätigkeit zurück: Für 2026 wird ein Volumen von etwa 110.000 Quadratmeter erwartet, was einem Rückgang von rund 16 Prozent entspricht. Der Flächenumsatz lag 2025 bei rund 147.000 Quadratmeter, wobei etwa 45 Prozent der Vermietungen durch CBRE vermittelt wurden.
Trotz steigenden Leerstands bleiben die Spitzenmieten stabil und könnten sogar leicht anziehen. Aktuell liegen diese in Wien bei rund 7,25 Euro pro Quadratmeter und Monat und könnten bis Jahresende auf etwa 7,35 Euro steigen. „Wir rechnen aber nicht damit, dass dieses Umfeld zur Gewohnheit wird. Mittelfristig wird sich auch in diesem Bereich wieder ein Gleichgewicht einstellen“, so Pfeiffer.
Auch in den regionalen Märkten zeigt sich ein differenziertes Bild. Während Standorte wie Linz und Graz stabile Mietniveaus aufweisen, profitieren Regionen wie Villach-Klagenfurt zunehmend von ihrer strategischen Lage. In kleineren Märkten wie Salzburg oder Innsbruck begrenzen hingegen Flächenknappheit und strukturelle Faktoren die Entwicklung.
Der Investmentmarkt für Logistikimmobilien entwickelte sich zuletzt positiv. 2025 wurde ein Transaktionsvolumen von rund 388 Millionen Euro verzeichnet, ein Plus von 29 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Gefragt sind insbesondere moderne, voll vermietete Objekte in guten Lagen. „Wir sehen auch verstärktes Interesse an Sale and Lease Back-Konstruktionen. Sie bieten Investoren risikoarme Anlagemöglichkeiten bei stabilem Cash-Flow“, erklärte Manuel Bugl, Head of Investment bei CBRE.
