Ein Whitepaper von Garbe Industrial und Baker McKenzie kommt zu dem Ergebnis, dass EU-Taxonomie, SFDR und CSRD verteidigungsbezogene Nutzungen von Immobilien nicht grundsätzlich ausschließen. Für Investoren bleiben allerdings Governance, Reputationsrisiken und Drittverwendbarkeit entscheidend.
Mit der wachsenden Bedeutung von Defence- und Sicherheitsinfrastruktur drängt sich notgedrungen auch die Frage nach der ESG-Einordnung entsprechender Logistik- und Industrieimmobilien für institutionelle Investoren auf. Ein Whitepaper von Garbe Industrial und Baker McKenzie konstatiert nun, dass Immobilien mit Mietern aus dem Verteidigungs- und Sicherheitssektor nicht grundsätzlich mit europäischen ESG-Regelwerken unvereinbar sind.
Demnach sehen weder die EU-Taxonomie noch die Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) oder die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) pauschale sektorale Ausschlüsse für entsprechende Immobiliennutzungen vor. Für die regulatorische Bewertung seien vielmehr die Eigenschaften der Immobilie sowie die Governance- und Risikomanagementstrukturen des Eigentümers maßgeblich.
Zu den relevanten Kriterien zählen laut Whitepaper unter anderem Energieeffizienz, Emissionen, Ressourceneinsatz und Nachhaltigkeitsmanagement. Die Branche eines Mieters sei hingegen kein eigenständiges regulatorisches ESG-Kriterium.
„Eine moderne Industrie- oder Logistikimmobilie verliert nicht automatisch ihre ESG-Fähigkeit, weil sie von einem Unternehmen aus dem Verteidigungs- oder Sicherheitssektor genutzt wird“, sagt Tobias Kassner, Mitglied der Geschäftsleitung und Head of Research bei GARBE Industrial. Entscheidend seien „die Qualität des Assets, die Einhaltung regulatorischer Anforderungen und die Fähigkeit des Unternehmens, potenzielle Risiken transparent zu steuern“.
Die Autoren weisen allerdings darauf hin, dass regulatorische Zulässigkeit nicht automatisch mit Investierbarkeit gleichzusetzen ist. Einzelne institutionelle Investoren oder Finanzierungspartner könnten weiterhin eigene Ausschlusskriterien anwenden oder rüstungsbezogene Nutzungen aufgrund möglicher Reputationsrisiken zurückhaltender beurteilen.
„Rüstungsbezogene Mieter und Immobilien sind mittlerweile zwar im regulären Investmentkanon angekommen. Einzelne Investoren und Marktteilnehmer können verteidigungsbezogene Nutzungen aber weiterhin als risikoreich bewerten“, so Kassner. Das Whitepaper sieht dafür allerdings keine pauschale ESG-regulatorische Grundlage.
Eine zentrale Rolle spielt nach Einschätzung der Autoren die Drittverwendbarkeit der Immobilien. Hoch spezialisierte Objekte für einzelne militärische oder sicherheitsbezogene Anwendungen können bei einem Nutzerwechsel nur eingeschränkt anderweitig genutzt werden. Standardisierte Industrie- und Logistikimmobilien bieten dagegen grundsätzlich größere Flexibilität.
„Für Investoren bleibt die Drittverwendbarkeit ein zentraler Faktor“, sagt Daniel Bork, Partner im Bereich Real Estate bei Baker McKenzie und Co-Autor des Whitepapers. Sie könne Vermietungsrisiken reduzieren und die langfristige Marktgängigkeit einer Immobilie unterstützen. „Zudem trägt sie zu einer langfristigen und ressourcenschonenden Nutzung von Immobilien bei und kann daher auch aus ESG-Perspektive positiv bewertet werden.“
Damit rückt neben der technischen Gebäudequalität auch die langfristige Anpassungsfähigkeit von Logistik- und Industrieimmobilien in den Fokus. Für Investoren stellt sich insbesondere die Frage, ob ein Objekt nach dem Auszug eines Verteidigungsunternehmens ohne größere bauliche Veränderungen für andere Nutzer geeignet ist.
Eine generelle Einstufung verteidigungsbezogener Immobilien als ESG-konform lässt sich aus der Analyse allerdings ebenfalls nicht ableiten. Vielmehr sei eine Bewertung des jeweiligen Assets, der Nutzung und der Anforderungen von Investoren und Finanzierungspartnern notwendig.
„Unser Whitepaper zeigt, dass verteidigungsbezogene Nutzungen für die Immobilienwirtschaft weder ein generelles ESG-Ausschlusskriterium noch ein Selbstläufer sind“, sagt Kassner. Entscheidend sei eine differenzierte Betrachtung von regulatorischen Anforderungen, Investoreninteressen, Finanzierung und langfristiger Nutzbarkeit.
