IMMOunited: Grundbucheintragungen im ersten Quartal um fast ein Viertel eingebrochen. Jedes siebte Projekt in Wien, das heuer fertiggestellt werden sollte, verzögert sich. Auch Bauträger kaufen weniger ein.
Mit einer Analyse der Kaufvertragsdaten will IMMOunited so manchen Analysen – etwa jener von Bloomberg – mit tatsächlich realisierten Daten entgegentreten. In einer Aussendung verweist IMMOunited-Gründer und CEO Roland Schmid darauf, dass Angebotspreise lediglich ein Stimmungsbild liefern können, diese aber von vielen nicht messbaren Faktoren beeinflusst würden. Will man objektive Daten, müsse man das Grundbuch heranziehen. Da müsse man zwar aufgrund langer Verbücherungszeiten Verzögerungen hinnehmen, dafür seien die Zahlen wesentlich belastbarer.
Laut einer solchen Analyse von IMMOunited, hätten sich die Preissteigerungen am Wiener Wohnungsmarkt zwar verlangsamt, dennoch legte der mittlere Quadratmeterpreis im 1. Quartal 2023 verglichen mit dem 1. Quartal 2022 um 6 Prozent, der mittlere Kaufpreis um 4 Prozent zu. Wesentlich unterschiedlicher das Bild, wenn man Neubau- und Gebrauchtwohnungen miteinander vergleicht. Bauträgerwohnungen haben etwa im ersten Quartal einen 12 Prozent höheren Quadratmeterpreis ausgewiesen, der durchschnittliche Kaufpreis sei von 382.000 auf rund 421.000 Euro gestiegen. Anders bei Gebrauchtwohnungen. Dort sind die Preise im ersten Quartal um 1,3 Prozent respektive von 354.000 auf 344.000 Euro gesunken.
Warum das Bild bei den beiden Objektkategorien so unterschiedlich ist, erklärt Schmid damit, dass Bauträger bei der Preisgestaltung aufgrund der Projektfinanzierung und der Baukosten kaum Spielraum haben: „Zudem ist es wahrscheinlich, dass VerkäuferInnen von Gebrauchtwohnungen aktuell eher verkaufen müssen, da die Wohnungen in vielen Fällen variabel finanziert wurden und diese zusätzlichen Kosten nicht mehr tragbar sind.“
Auch die Anzahl der Verbücherungen ist gesunken – und zwar nahezu um ein Viertel gegenüber dem ersten Quartal im Vorjahr und liegt in etwa im Niveau von 2014. Bei Bauträgerwohnungen ist die Anzahl der Verbücherungen sogar noch dramatischer – um 37 Prozent – zurückgegangen. Eine gefährliche Mischung, denn, so Schmid: „auträger können Objektpreise aufgrund ihrer Selbstkosten kaum verhandeln. Das würde zu einem erheblichen Verlustgeschäft führen. Für viele Privatpersonen ist das aktuelle Preisniveau allerdings aufgrund der Teuerung sowie der Kreditvergaberichtlinien nicht finanzierbar. Das Ergebnis: Ein hoher Rückgang bei den Verbücherungen und eine deutlich längere Vermarktungsdauer. Bauträger die diese Umstände nicht berücksichtigen können, laufen Gefahr in Schieflage zu kommen.“
Überdies verzögern sich viele Bauträgerprojekte, laut Daten der Bauprojektdatenbank IMMOdeveloper von IMMOunited geht hervor, dass sich 14 Prozent aller Projekte in Wien, die 2023 oder später fertiggestellt werden, verzögern. Bei knapp zwei Drittel dieser Projekte handelt es sich um Eigentumsprojekte, fast ein weiteres Drittel entfällt auf Projekte mit Mietobjekten. All das bedeutet, dass über 6.400 Wohneinheiten (davon knapp 3.900 zur Miete) in Wien nicht zum geplanten Zeitpunkt zur Verfügung stehen werden. Laut Roland Schmid bleibt abzuwarten, ob es aufgrund der aktuellen Situation möglicherweise sinnvoll wäre, Projekte mit Eigentumswohnungen in Mietwohnungen umzuwandeln, bis sich die Situation wieder entspannt.
Ebenso kaufen auch Bauträger weniger ein, weswegen ein Überangebot an Wohnungen in der Zukunft unwahrscheinlich scheint. Die Anzahl bereits verbücherter Verträge von Bauträgern, die ein baufähiges Objekt (z. B. Grundstück, Gebäude, Dachboden oder Zinshaus) gekauft haben, sank im 1. Quartal 2023 gegenüber dem 1. Quartal 2022 österreichweit um 8 Prozent. Aktuelle Zahlen aus April und Mai 2023 zeigen sogar einen Rückgang von -20 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Damit dürfte in Zukunft auch weniger gebaut werden.
