„Alle schwarzen Schwäne sind auf dem Teich“: Experten sehen Refinanzierungslücke, regulatorischen Gegenwind und strukturelle Risiken als zentrale Herausforderungen.
Das Umfeld für gewerbliche Immobilienfinanzierungen bleibt angespannt, besonders bei Developments. Darauf weisen Branchenexperten im Rahmen einer von Rueckerconsult organisierten Online-Pressekonferenz hin. Steigende Zinsen, sinkende Bewertungen, Insolvenzen im Projektentwicklungssektor, konjunkturelle Schwäche und strengere Regulierung prägen laut der zugrunde liegenden Pressemitteilung am Mittwoch die Marktbedingungen. Als besonders prekär werde die Situation bei Projektentwicklungen eingeschätzt.
Mehrere Studien hatten für 2026 eine Refinanzierungslücke prognostiziert. Nach Einschätzung der Diskussionsteilnehmer ist diese inzwischen Realität – allerdings differenziert zu betrachten. „Die Refinanzierungslücke ist nicht bei Top-Produkten, aber in der Breite deutlich spürbar“, sagte Torsten Hollstein, Geschäftsführer von CR Investment Management. Der Druck zeige sich in langwierigen Prozessverlängerungen und erzwungenen Transaktionen. „Die Problematik wird uns noch länger erhalten bleiben. Das U-Boot bleibt auch 2027 unter Wasser.“
Gleichzeitig handle es sich nicht um eine klassische Kreditklemme. Michael Morgenroth, Gründer und CEO von Caerus Debt Investments: „Das, was rein wertmäßig verloren ist, das finanziert keiner. Aber auf Basis aktueller Marktwerte gibt es durchaus reichlich Kapital – nur nicht zu den Konditionen von früher.“
Stefan Hoenen, Head of Commercial Real Estate bei der Hamburg Commercial Bank, betonte ebenfalls die weiterhin vorhandene Finanzierungsbereitschaft: „Es gibt eine relativ hohe Finanzierungsbereitschaft, sofern die Bonität des Kreditnehmers und die Objektqualität stimmen.“ Der Markt sei selektiver geworden, nicht restriktiver. Deutlich rigoroser allerdings die Situation bei Developments. Neben den gegenwärtigen Marktunsicherheiten verschärfen regulatorische Anforderungen künftig die Finanzierung.
Hoenen verwies in diesem Zusammenhang auf Basel IV: „Projektentwicklungen werden künftig nahezu unabhängig von der Bonität des Sponsors oder der Lage als Hochrisiko-Exposure behandelt.“ Der regulatorische Output-Floor führe zu höheren Risikogewichten und damit zu einer deutlich höheren Eigenkapitalunterlegung. „Das bindet ein knappes Gut und wird die Margen perspektivisch signifikant steigen lassen.“
Frühe Entwicklungsphasen wie Grundstücksankäufe ohne Baurecht würden künftig strenger bewertet. „Die Effekte von Basel IV sind bei vielen Projektentwicklern noch nicht eingepreist“, so Hoenen. Auch Sascha Baran, Geschäftsführer Debt & Structured Finance bei PTXRE, sieht steigende Anforderungen: „Professionalität in Kapitalstruktur, Exitfähigkeit und Planung ist entscheidend. Es ist kein Abgesang auf die Projektentwicklung, aber sie muss stabiler vorbereitet sein.“
Auf der anderen Seite gewinnen alternative Finanzierer wie Kreditfonds weiter an Gewicht, da diese höhere Beleihungsausläufe anbieten und schneller agieren könnten, nicht jedoch der Bankenregulatorik unterliegen. „Die Verzinsungsanforderungen von Kreditfonds sind etwas höher, weil die Renditeanforderungen der Investoren dahinter höher sind. Aber auch wir finanzieren keine Wertverluste“, sagte Morgenroth. Banken und alternative Finanzierer unterschieden sich in der Bewertung von Bonität und Objektqualität kaum. „Es ist genug Platz für alle da.“ Laut Baran würde sich ein zunehmender Wettbewerb ergeben: Neue Akteure kommen mit spannenden Margenvorstellungen in den Markt. Da kommt Bewegung in den Finanzierungsmarkt.“
Anders als in früheren Krisen verkaufen Banken bislang nur vereinzelt größere Portfolios notleidender Kredite. Hoenen erklärte: „Es gibt durchaus direkte Lösungsansätze mit den Kunden, und der Druck ist nicht so groß wie in der Finanzkrise.“ Viele Institute setzen stattdessen auf aktive Restrukturierungen. Ziel sei Kapitalschonung durch geringere Abschreibungen. Dieser individuelle Ansatz sei jedoch zeit- und ressourcenintensiv. Einigkeit bestand darin, dass Zeit bei Restrukturierungen ein kritischer Faktor ist.
Geopolitische Spannungen werden laut Experten bereits in der Risikobewertung berücksichtigt. Morgenroth formulierte zugespitzt: „Jetzt schwimmen eigentlich alle schwarzen Schwäne auf dem Teich.“ Risiken seien sichtbar und damit eingepreist. Wichtiger seien strukturelle Herausforderungen. „Transitorische Risiken aus energetischen Auflagen und die Bankenregulatorik beeinträchtigen die Finanzierungsfähigkeit stärker als politische Schlagzeilen“, sagte Hoenen.
Eine rasche Marktentspannung erwarten die Experten nicht. Hollstein rechnet mit einem schrittweisen Anpassungsprozess: Erst wenn Preisvorstellungen, Eigenkapitalrealitäten und Finanzierungsbedingungen wieder stärker übereinstimmen und die aufgestaute Refinanzierungslast abgebaut sei, könne sich die Lage spürbar verbessern.
