Das neue Zinsumfeld und die Energiekrise haben die Risiken an den Immobilienmärkten deutlich erhöht. Was das für den österreichischen Markt bedeutet und warum Union Investment nach wie vor in Ankaufslaune ist, darüber sprach Jenni Wenkel, Chief Investment Officer bei Union Investment Real Estate Austria, mit „immobilien investment“-Chefredakteur Charles Steiner.
Bei einer PwC-Veranstaltung im November 2022 haben Sie im Hinblick auf Inflation, Zinserhöhung und Energiekrise gemeint, wir müssten uns warm anziehen. Wie warm werden wir uns anziehen müssen?
Jenni Wenkel: Fakt ist, dass sich die Preislandschaft verändern wird, aber vorerst reicht mal ein dünner Schal. Keine Frage, an den Immobilienmärkten wurde im vergangenen Jahr die Reset-Taste gedrückt. Der elfjährige Boom nahm ein jähes Ende. Und auch in diesem Jahr werden der russische Angriffskrieg in der Ukraine, hohe Inflationsraten und die gestiegenen Zinsen die marktbestimmenden Themen sein. Doch obwohl die Transaktionsdynamik an den Märkten deutlich nachgelassen hat, gibt es nach wie vor Chancen, insbesondere für eigenkapitalstarke Investoren wie Union Investment.
Also hat sich der Trend zu stark sinkenden Preisen noch nicht überall durchgesetzt?
Wenkel: Europaweit hat es bereits erste Preisanpassungen und steigende Ankaufsrenditen gegeben. Spätestens im dritten Quartal 2023, wenn sich das Zinsniveau stabilisiert haben sollte, werden wir fallende Ankaufspreise in den meisten Assetklassen und ein Auflösen der Transaktionsstarre sehen. In Österreich wie in Deutschland. Wie es grundsätzlich weitergeht, hängt natürlich davon ab, ob die Zinsen weiter steigen. Im Moment gehen wir allerdings eher davon aus, dass der Plafond erreicht ist. Das heißt, es kehrt langsam wieder ein bisschen Ruhe ein.
Jetzt will wohl keiner zu teuer kaufen respektive zu günstig verkaufen. Liegt das auch daran, dass sich der Immobilienmarkt derzeit in einem Repricing-Prozess befindet?
Wenkel: Genau, die Immobilienmärkte befinden sich nach wie vor in der Preisfindungsphase. Keiner will der Erste sein und einen zu hohen Preis zahlen oder zu wenig für sein Gebäude bekommen. Ich kann von unserem Haus sagen, dass wir grundsätzlich weiterhin Transaktionen tätigen werden, sowohl im Ankauf als auch im Verkauf. Aber natürlich nicht zu jedem Preis. Es gilt das Motto Qualität vor Quantität und wie seit jeher: Lage, Lage, Lage.
Ist der österreichische Markt stabiler als der deutsche?
Wenkel: Ja, der österreichische Immobilienmarkt ist in der Regel etwas stabiler als der deutsche. Das hängt unter anderem mit der Größe des Markts zusammen – er ist deutlich kleiner und konzentrierter – sowie mit einem gewissen Mangel an Topprodukten, der sich aktuell sogar verschärft. Denn viele Entwickler stoppen im aktuellen Umfeld ihre Projekte, wodurch noch weniger der gefragten qualitativ hochwertigen Produkte auf den Markt kommen. Der Nachfrageüberhang bleibt auf jeden Fall bestehen. Gegen die Zinswende ist der österreichische Markt allerdings auch nicht gefeit.
Bedeutet das, die Marktgegebenheiten in Österreich wirken preisstützend?
Wenkel: Nein, auch in Österreich passen sich die Preise an das neue Zinsniveau an. Doch ebenso wie in Deutschland ist der Ausblick auf die Vermietungsmärkte derzeit positiv und stützt die Nachhaltigkeit indexbasierter Mietanpassungen insbesondere in den Nutzungsklassen Büro, Logistik und Wohnen. Die gestiegenen Energiekosten beziehungsweise die hohe Inflation wirken zwar auf der Kostenseite, gleichzeitig ermöglichen Indexregelungen aber auch Ertragssteigerungen bei unseren Bestandsmietverträgen. Die meisten unserer Mietverträge sind inflationsgesichert, entweder durch eine Preisgleitklausel, also Indexierung, oder durch Mietstaffeln. Das sorgt für einen deutlich positiven Beitrag zur Wertentwicklung, der aktuell eventuelle Renditeveränderungen kompensiert.
Da wird Union Investment sicher auch die Investmentstrategie angepasst haben. Wie sieht die aus oder, anders gesagt, welche Assetklassen sind für Union Investment jetzt interessant, welche nicht?
Wenkel: Um unseren Bestandsanlegern auch in dieser Phase der Unsicherheit Stabilität und eine stetige Wertentwicklung zu bieten, haben wir uns bewusst für einen vorsichtigen Investitionskurs sowie bei diversen Opportunitäten für ein Abwarten der nach der Zinswende fälligen Korrekturen bei den Ankaufspreisen entschieden. Grundsätzlich investieren wir bevorzugt in Core-Objekte. Allerdings erhöhen die steigenden Energie- und Baukosten, die sich verschärfende Nachhaltigkeitsregulierung sowie sich ändernde Nutzeranforderungen und Flächennachfragen auch die wirtschaftliche Attraktivität der Transformation von Immobilien und Quartieren. Das gilt nicht nur für den Bestand, sondern auch für den Ankauf von Immobilien und Quartieren mit Transformationserfordernissen. Für unseren offenen Immobilien-Publikumsfonds „immofonds 1“ beispielsweise haben wir erst vor Kurzem die Projektentwicklung „Nürtinger Tor“ erworben. Die 1971 erbaute und bisher als „Nanz Center“ bekannte Immobilie im Herzen von Nürtingen wird zu einem gemischt genutzten Nahversorgungszentrum umgebaut. „Nürtinger Tor“ ist ein modellhaftes Beispiel dafür, wie die Umwandlung eines Bestandsgebäudes in ein gut aufgestelltes, nachhaltiges und taxonomiekonformes Nahversorgungsobjekt gelingen kann. Insbesondere bei der Erreichung der Klimaschutzziele dürfte die Transformation und Wiederverwendung von Immobilien künftig eine immer größere Rolle spielen. Denn der Übergang zu einer ressourcenschonenden Kreislaufwirtschaft ist eine unverzichtbare Voraussetzung für die Klimaneutralität der Immobilienwirtschaft.