„Es gibt immer eine Lösung“

Während sich die Banken im aktuell herausfordernden Marktumfeld bei der Projektfinanzierung als zunehmend zurückhaltend erweisen, gewinnen Alternativfinanzierungen immer mehr an Fahrt. Beim derzeitigen Zinsniveau rechnen sich auch Mezzanine- und Whole-Loan-Finanzierungen. Wolfgang Maurer, Gründer und CEO von Median Capital, spricht mit „immobilien investment“-Chefredakteur Charles Steiner über den aufstrebenden Markt von Finanzierungen abseits der Banken.

Vor der Zinswende wurden alternative Finanzierungen wie etwa Mezzanine-Kapital eher selten nachgefragt, weil sie im Nullzinsumfeld zu teuer waren. Nun erleben sie allerdings einen Zulauf. Was ist dafür ausschlaggebend?

Wolfgang Maurer: Der Zulauf ergibt sich daraus, dass andere Kapitalquellen momentan eher versiegen respektive sich reduzieren. Zuvor hat man ja eher ungern Kapital zu höheren Preisen aufgenommen, wenn es auch günstiger ging. Durch das Nullzinsumfeld waren Bankenfinanzierungen einfach attraktiver, dieses Szenario ist jetzt vorbei. Zusätzlich sind die Banken extrem stark reguliert worden, womit auch der Eigenmittelanteil für Projektfinanzierungen stärker werden musste. Daraus hat sich eine Diskrepanz zu den nach wie vor hohen Grund- und Baukosten ergeben, womit auch die Gesamtinvestitionskosten gestiegen sind. Damit ist auch das Delta zu den erforderlichen Eigenkapitalanforderungen größer geworden. Das Resultat: Die Finanzierung per Mezzanine-Kapital hat sich von Jahr zu Jahr immer stärker durchgesetzt. Vor wenigen Jahren war diese Möglichkeit noch wenig bekannt.

Durch die Zinswende hat sich dann ja auch der Gap zwischen den Bankzinsen und den Zinsen für Mezzanine-Finanzierungen verringert …
Maurer: Genau das bemerken wir jetzt. Die Bankenzinsen sind um 300 Prozent gestiegen, werden wohl am Ende der Zinsschritte um 400 Prozent angestiegen sein. Im Gegensatz dazu sind die Zinsen bei Mezzanine-Kapital nur um 20 bis 30 Prozent gestiegen, das Delta ist damit erheblich geringer geworden. Was aber jetzt besonders an Attraktivität gewonnen hat, sind Whole Loans. Assetmanager haben diese Kreditfonds zur Übernahme der kompletten Fremdfinanzierung von Objekten mit einer festgeschriebenen Zielrendite aufgelegt. Vor gut einem Jahr waren Whole Loans mit sechs bis sieben Prozent im Verhältnis zu den damaligen Bankkonditionen sehr teuer. Jetzt, zwölf Monate später, ist diese Form der Finanzierung hochattraktiv geworden. 

Vor gut einem Jahr waren Whole Loans mit sechs bis sieben Prozent im Verhältnis zu den damaligen Bankkonditionen sehr teuer. Jetzt, zwölf Monate später, ist diese Form der Finanzierung hochattraktiv geworden. 

Wolfgang Maurer, Median Capital

Das könnte jetzt vor allem für Bauträger und Projektentwickler interessant sein. Welche Vorgaben müssen diese erfüllen, um eine Whole-Loan- oder Mezzanine-Finanzierung zu erhalten beziehungsweise welche Volumina werden finanziert?
Maurer: Diese Fonds achten bei einer Finanzierung immer stärker auf einen auch bilanzmäßig abgeprüften Track-Record. Die Erfüllung von ESG-Kriterien und Erfahrung punkten sowieso. Außerdem wird die wirtschaftliche Basis des Projekts und des Bauwerbers sehr genau geprüft, inklusive des Eigenmittelanteils, der eingebracht werden kann.

Selbstverständlich haben jene Fonds, die Whole Loans aufgesetzt haben, auch eine entsprechende Erwartungshaltung. Die Möglichkeiten, in gewinnbringende Projekte zu investieren, sind ja begrenzt. Deshalb gehen Bestandsprojekte, in denen das Baurisiko wegfällt, ganz gut. Das funktioniert für alle Assetklassen. Ein Whole Loan ist in Österreich auch relativ schwierig zu bekommen, da die meisten Finanzierungen in diesem Bereich erst ab Tickets von 20 Millionen Euro beginnen. Für Whole Loans muss das Projektvolumen entsprechend groß sein, und das ist in Österreich nicht so oft der Fall – im Gegensatz zu Deutschland, wo es deutlich mehr Quartiersentwicklungen gibt.

In Deutschland haben wir gerade ein spannendes, alternativ finanziertes Projekt abgeschlossen, wo nur Fonds und Versicherungen und keine Banken mehr kreditiert haben. Über kurz oder lang wird auch in Österreich, das im Bereich der Kapitalbeschaffung noch sehr konservativ agiert, der Stellenwert von Alternativfinanzierungen steigen.

Fonds und Versicherungen haben ihrerseits einen Veranlagungsdruck. Sind sie in Immobilien immer noch so stark interessiert, da Staatsanleihen ja wieder rentieren?
Maurer: Das ist richtig, aktuell wird in dieser Richtung weniger gefundet, weil es eben Anlagealternativen gibt. Man muss also die Fonds, Versicherungen und Pensionskassen finden, die noch über Kapital für Investitionen in Immobilien verfügen. Wir von Median Capital profitieren von einem sehr großen Netzwerk. Wir können aus über 200 Institutionellen auswählen, um eine Finanzierung aufzustellen, weil wir in den Jahren zuvor unser Netzwerk erweitert haben. Deshalb können wir stets auf entsprechende Abschlüsse verweisen. Gerade jetzt haben wir Hochkonjunktur: Allein im ersten Quartal haben wir genauso viel Volumen vermittelt als in den drei Jahren zuvor.