CBRE: Im Vorjahr haben Logistikinvestments deutlich angezogen. Die gedämpfte Konjunktur sowie höhere Erwartungen an Nachhaltigkeitskriterien verlangt von der Logistikbranche ein Umdenken.
Auch wenn im Vorjahr das Investmentvolumen für Logistikimmobilien deutlich angezogen hat, bleibt der Markt unter Druck. Der österreichische Markt für Logistikimmobilien steht laut dem aktuellen Logistikmarktbericht 2025 des Immobiliendienstleisters CBRE unter dem Einfluss einer dämpfenden Konjunktur sowie eines zunehmenden regulatorischen Drucks im Bereich ESG (Environmental, Social, Governance). In einem wirtschaftlichen Umfeld, das sich nur langsam von zwei Rezessionsjahren erholt, brauche es daher nicht nur nachhaltigere, sondern auch flexible Konzepte hinsichtlich Vermietungen, geht aus dem Marktbericht am Dienstag hervor.
Im Vorjahr habe es einen kräftigen Anstieg bei Investments in die Assetklasse Logistik gegeben, so CBRE, die das Marktvolumen im Vorjahr mit rund 278 Millionen Euro bezifferten – ein Anstieg um rund 50 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Core- und Core+-Objekte mit ESG-Zertifikaten und langfristiger Vermietung seien besonders gefragt. Internationale Investoren stellten mit einem Marktanteil von 64 Prozent den Großteil der Nachfrage. Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien ist laut CBRE erstmals seit Jahren wieder leicht gesunken und liegt nun bei fünf Prozent. „Wir sehen darin ein deutliches Signal für das zurückkehrende Vertrauen in den Markt“, sagt Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE.
Dennoch sei Vorsicht geboten. „Wer langfristig erfolgreich sein will, muss bereit sein, alte Denkmuster zu verlassen und innovative sowie ESG-konforme Lösungen zu entwickeln“, so Marc Steinke, Head of Research bei CBRE Österreich in einer Aussendung. Der Markt reagiere besonders sensibel auf wirtschaftliche Schwankungen und gelte daher als „die am schnellsten auf volkswirtschaftlich geänderte Rahmenbedingungen reagierende Assetklasse“.
Konkret bedeutet das laut CBRE, dass Unternehmen zunehmend Mietverträge mit kurzen Laufzeiten und Verlängerungsoptionen bevorzugen. „Unsicherheit führt zu einer stärkeren Nachfrage nach flexiblen Vertragskonstruktionen“, sagt Daniel Pfeiffer, Head of Sector für Industrie & Logistik Österreich. Zugleich steigen Sale-and-Leaseback-Transaktionen: Eigennutzer verkaufen ihre Immobilien und mieten sie anschließend zurück, um Kapital freizusetzen.
Ebenso wachse das Angebot an Bestandsflächen, hauptsächlich aufgrund von Insolvenzen, das werde von längeren Vermarktungszeiträumen begleitet. Auch Untermietverhältnisse nehmen zu, bleiben jedoch in der offiziellen Statistik unberücksichtigt. Die Spitzenmiete für großflächige Logistikobjekte im Wiener Umland liege aktuell bei 7,10 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bis Jahresende erwartet CBRE einen weiteren moderaten Anstieg auf etwa 7,25 Euro.
Für den Wiener Markt werden 2025 etwa 150.000 Quadratmeter an neuen Logistikflächen erwartet – mehr als in den vergangenen Jahren vermietet wurden. Dennoch bleibt die Nachfrage nach modernen Objekten stabil. „Die Nachfrage ist selektiver geworden – aber qualitativ hochwertige, nachhaltig entwickelte Logistikimmobilien in guten Lagen werden nach wie vor stark nachgefragt“, so Steinke. Der Flächenumsatz soll sich mit etwa 137.000 Quadratmetern auf dem Niveau des Vorjahres stabilisieren. Die Leerstandsquote beträgt derzeit 4,75 Prozent.
Angesichts knapper Flächen und regulatorischer Vorgaben, insbesondere der EU-Taxonomie, verlagert sich der Fokus bei Entwicklungen zunehmend auf Brownfield- und Greyfield-Standorte. Dort entstünden laut CBRE „neue Gebäudetypologien“, wie City-Logistik-Hubs oder urbane Gewerbeparks, die sich durch hybride Nutzung und hohe Anpassungsfähigkeit auszeichnen. „Nachhaltigkeit ist im Logistikimmobilienmarkt längst kein Nice-to-have mehr – sie ist zum Maßstab geworden“, so Elvis Penjo, Head of ESG bei CBRE. In Wien seien alle neu errichteten, fremdgenutzten Logistikimmobilien in den Jahren 2024 und 2025 ESG-zertifiziert worden – gegenüber einer Quote von 50 Prozent vor wenigen Jahren.
