Dynamik am Hotelmarkt eröffnet Chancen für Investoren. Umnutzungen bestehender Gebäude gewinnen an Bedeutung.
Die Performance im Tourismussektor hatte eine stimulierende Wirkung auf den Hotelinvestmentmarkt. Rund 550 Millionen Euro sind im Vorjahr in österreichische Hotelimmobilien geflossen, so eine Analyse des Immo-Dienstleisters CBRE. Das entspricht gegenüber 2024 einem Anstieg von 57 Prozent und dem drittbesten Ergebnis seit Beginn der Erhebungen von CBRE. Der internationale Immobiliendienstleister sieht den Hotelmarkt damit weiter im Fokus nationaler und internationaler Investoren. Gleichzeitig gewinnen Umnutzungen bestehender Gebäude zu Hotels und Serviced Apartments aufgrund der knappen Flächenverfügbarkeit zunehmend an Bedeutung.
Zu den größten Transaktionen zählten das Vienna Marriott Hotel, das Grand Hotel Wien und das 25hours Hotel in Wien. Auch 2026 wurden bereits mehrere größere Hoteltransaktionen abgeschlossen, darunter der Verkauf des Andaz Vienna. Nach Angaben von CBRE kehrt insbesondere internationales Kapital auf den österreichischen Hotelmarkt zurück. „Österreich profitiert von seinem stabilen wirtschaftlichen Umfeld, seiner touristischen Attraktivität und der hohen Markttransparenz. Vor allem Wien wird von internationalen Investoren zunehmend als langfristig attraktiver Hotelstandort wahrgenommen“, sagte Manuel Bugl, Head of Investment bei CBRE Österreich.
Für hochwertige Hotelimmobilien erwartet CBRE bis zum Jahresende eine stabile Spitzenrendite von derzeit 5,4 Prozent bei langfristig verpachteten Objekten. Gleichzeitig verweist das Unternehmen auf geopolitische Unsicherheiten sowie steigende Betriebs- und Finanzierungskosten als Einflussfaktoren für Investitionsentscheidungen. „Gleichzeitig beobachten wir eine zunehmende Konkurrenz um hochwertige Hotelobjekte. Vor allem Core- und Core-Plus-Produkte in Wien stehen bei internationalen Investoren verstärkt im Fokus“, so Bugl.
Die Dynamik am Hotelimmobilienmarkt stützt sich auf die aktuelle Performance im Tourismussektor. Laut dem aktuellen Hotelmarktbericht von CBRE wurden 2025 in Österreich mehr als 157 Millionen Nächtigungen registriert. Wien erreichte dabei mit mehr als 20 Millionen Nächtigungen das beste Tourismusjahr seiner Geschichte. Seit 2015 stieg die Zahl der Hotelzimmer in der Bundeshauptstadt um rund 27 Prozent, während die Nächtigungen im gleichen Zeitraum um rund 40 Prozent zunahmen.
„Hotels zählen aktuell zu den attraktivsten Immobiliensegmenten in Europa. Die Kombination aus steigenden Tourismuszahlen, stabilen operativen Kennzahlen und begrenztem Neubauangebot schafft ein äußerst interessantes Marktumfeld für Investoren und Entwickler“, sagt Lukas Schwarz, Geschäftsführer von CBRE Österreich.
Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Entwicklungsgrundstücken gewinnen nach Einschätzung von CBRE Konversionsprojekte zunehmend an Bedeutung. Vor allem Büro- und Wohngebäude würden verstärkt auf ihre Eignung als Hotel- oder Serviced-Apartment-Standorte geprüft.
„Die Umnutzung bestehender Immobilien entwickelt sich zu einem der spannendsten Themen am österreichischen Hotelmarkt. Hotels können in vielen Fällen eine wirtschaftlich attraktive Alternative zu klassischen Büro- oder Wohnnutzungen darstellen und gleichzeitig zur Revitalisierung von Bestandsobjekten beitragen“, sagte Schwarz. Zu den bekannten Wiener Konversionsprojekten zählen unter anderem das Mandarin Oriental Vienna im ehemaligen Handelsgericht, das The Hoxton im früheren Gebäude der Wirtschaftskammer sowie das Ruby Lissi.
Mit derzeit rund 450 Hotels und Beherbergungsbetrieben sowie etwa 43.000 Zimmern zählt Wien laut CBRE zu den bedeutendsten Hotelmärkten Europas. Die durchschnittliche Auslastung lag 2025 bei rund 71 Prozent, in einzelnen Monaten erreichten zahlreiche Betriebe Auslastungen von mehr als 90 Prozent. Bis Ende 2026 werden in Wien mehr als 1.500 zusätzliche Hotel- und Serviced-Apartment-Einheiten erwartet. Neue Marken wie The Companion, TRIBE und Miiro sollen das Angebot erweitern.
Parallel dazu verändern steigende Personal- und Betriebskosten die Geschäftsmodelle der Branche. Nach Einschätzung von CBRE gewinnen flexible Nutzungskonzepte, externe Gastronomieangebote, Co-Working-Flächen und gemischt genutzte Immobilien an Bedeutung. „Der wirtschaftliche Druck beschleunigt die Professionalisierung der Branche. Erfolgreich sind künftig jene Konzepte, die mehrere Einnahmequellen kombinieren und ihre Flächen über den gesamten Tagesverlauf hinweg optimal nutzen“, sagte Bugl.
