Die Vermietungsleistung am Wiener Büromarkt ist in den ersten neun Monaten 2026 um rund 33 Prozent zurückgegangen. Laut Colliers werden Abschlüsse zunehmend kleinteiliger, während der öffentliche Sektor zuletzt die stärkste Nachfrage stellte. Die Spitzenmiete stieg dennoch auf 30 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Der Wiener Büromarkt bleibt auch im dritten Quartal 2026 von Zurückhaltung geprägt. Nach Angaben von Colliers wurden zwischen Juli und September rund 36.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet. Von Jänner bis September summierte sich die Vermietungsleistung damit auf rund 111.000 Quadratmeter und lag um rund 33 Prozent unter dem Vergleichszeitraum des Vorjahres.
Neben dem geringeren Flächenumsatz verändert sich laut Colliers auch die Struktur der Abschlüsse. Vermietungen würden zunehmend kleinteiliger, während großvolumige Anmietungen derzeit nur selten zustande kämen. Wichtigster Nachfragetreiber im dritten Quartal war der öffentliche Sektor, der 26 Prozent der Vermietungsleistung ausmachte. Eine stärkere Flächeninanspruchnahme wurde insbesondere in den Teilmärkten Prater und Norden registriert.
Trotz der schwächeren Vermietungsleistung blieb das verfügbare Büroflächenangebot über die vergangenen fünf Quartale weitgehend stabil. Die Leerstandsrate lag Ende des dritten Quartals bei 4,5 Prozent. Als einen wesentlichen Grund dafür nennt Colliers die geringe Neubautätigkeit.
Regional zeigen sich allerdings deutliche Unterschiede. Im Westen Wiens stieg die Leerstandsrate in den vergangenen beiden Quartalen auf 6,8 Prozent. In der Airport City ging sie dagegen auf 4,8 Prozent zurück. In Erdberg liegt der Leerstand bei 3,0 Prozent, in der Donau City bei 8,8 Prozent. Colliers Büro Wien Q3 2026
Die Spitzenmiete erhöhte sich auf Basis marktrelevanter Abschlüsse binnen Jahresfrist um drei Prozent auf 30 Euro pro Quadratmeter und Monat. Gleichzeitig stieg die Spitzenrendite für Büroimmobilien um 25 Basispunkte auf 5,00 Prozent. Colliers führt dies insbesondere auf höhere Finanzierungskosten und gestiegene Renditen konkurrierender Anlageklassen zurück.
Im bisherigen Jahresverlauf wurden rund 23.000 Quadratmeter neue Büroflächen fertiggestellt. Bis Jahresende erwartet Colliers insgesamt rund 83.000 Quadratmeter, wozu insbesondere der DC2 Tower in der Donau City beitragen soll. Für 2026 und 2027 sind derzeit nur noch rund 44.000 Quadratmeter Neubaufläche verfügbar.
Damit trifft die derzeit gedämpfte Nachfrage auf ein ebenfalls begrenztes zusätzliches Angebot. Dies trägt nach Einschätzung von Colliers dazu bei, dass der Leerstand auf Gesamtmarktebene trotz schwächerer Vermietungsleistung weitgehend stabil bleibt.
„Bei hochwertigen Büroflächen in ausgezeichneten Lagen erwarten wir weiterhin leichte Mietsteigerungen. Die Nachfrage nach diesen Flächen und die anhaltende Inflation stützen das Mietniveau“, sagt Florian Bogner, Head of Office Real Estate bei Colliers Österreich.
Die Vermietungsleistung dürfte seiner Einschätzung nach allerdings vorerst gedämpft bleiben. „Eine moderate gesamtwirtschaftliche Dynamik und globale Unsicherheiten bremsen die Nachfrage, während Abschlüsse zunehmend kleinteiliger werden“, so Bogner.
Für die kommenden Quartale erwartet Colliers, dass der öffentliche Sektor ein wichtiger Nachfragetreiber bleibt. Unternehmen dürften ihre Flächenentscheidungen dagegen weiterhin sorgfältig prüfen und den Fokus auf Kostenkontrolle und Flächeneffizienz legen.
Etwas Unterstützung könnte mittelfristig von der Konjunktur kommen. Die OeNB-Interimsprognose vom September geht für Österreich von einem realen Wirtschaftswachstum von 0,5 Prozent im Jahr 2026, 1,3 Prozent 2027 und 1,2 Prozent 2028 aus. Colliers zufolge könnte ein verbessertes wirtschaftliches Umfeld die Nachfrage am Wiener Büromarkt mittelfristig stützen.
