Otto Immobilien: Trotz höherem Neubauangebots im heurigen Jahr bleibt der Leerstand historisch niedrig.
Zwar deutet sich beim Wiener Büromarkt für das heurige Jahr aufgrund mehrerer Fertigstellungen eine leichte Erholung an, dennoch bleibt der Leerstand mit 3,56 Prozent auf einem der niedrigsten Werte der vergangenen fünf Jahre. Auch sonst erweist sich der Büromarkt als herausfordernd, geht aus dem aktuellen Büromarkt von Otto Immobilien hervor. Es steige zwar die Nachfrage nach Premium-Büroflächen mit entsprechenden Nachhaltigkeitsstandards, die Vermietung weniger attraktive Lagen gestalte sich im Gegenzug als zunehmend herausfordernd, so Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien.
Vor allem die Lage und Verkehrsanbindung ist entscheidend für den Vermietungserfolg, das gelte vor allem für neue Projekte. Martin Denner, Abteilungsleiter Research bei Otto Immobilien: „Die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist ein Schüsselfaktor. Unsere Mieterbefragung zeigt, dass ein guter U-Bahn-Anschluss ein entscheidendes Kriterium für die Anmietung ist.“ Als Indikator werde dafür die durchschnittliche Gehzeit zur nächsten öffentlichen Verkehrsstation herangezogen. Lag diese bei Projekten, die zwischen 2018 und 2024 bei etwa 4,9 Minuten betrage diese bei neuen Projekten ab 2024 rund 7,5 Minuten.
Entsprechend richtet sich auch die Nachfrage aus. Anthony Crow, Abteilungsleiter Immobilienvermarktung Gewerbe bei Otto Immobilien: „Die Nachfrage konzentriert sich auf zentrale Lagen und Premiumflächen, insbesondere im ersten Bezirk und rund um den Hauptbahnhof. Allerdings sind hier die verfügbaren Flächen begrenzt.“
Im Vorjahr sei die Gesamtflächennachfrage mit rund 145.000 Quadratmetern stabil geblieben, dennoch musste man einen Rückgang von drei Prozent gegenüber dem Fünfjahresschnitt verbuchen. Heuer kommen rund 107.000 Quadratmeter neue Bürofläche nach knapp 99.000 Quadratmetern im Jahr 2023 hinzu. 2026 werden zwar knapp 126.000 Quadratmeter erwartet, allerdings mit der Einschränkung, dass einige Projekte noch auf Vorvermietungen vor dem Baustart angewiesen sind. Ende des Vorjahres waren rund 20 Prozent der für heuer geplanten Flächen vorvermietet oder für den Eigenbedarf reserviert, in Summe rund 20.000 Quadratmeter.
Die steigende Nachfrage nach Büroflächen, die auch Nachhaltigkeitsstandards erfüllen in Kombination mit dem niedrigen Leerstand treibt jedenfalls die Mietpreise. Als Spitzenmiete werden 28,50 Euro ausgewiesen, in zentralen Lagen werde die 20 Euro-Marke regelmäßig überschritten. Barbara Linder, Teamleiterin Büro bei Otto Immobilien, sagt: „Das hohe Baukostenniveau und der Fokus auf ESG-Kriterien treiben die Preise. Der Trend geht hin zu weniger, aber hochwertiger Fläche. Unternehmen suchen gezielt ESG-konforme Büroflächen und sind bereit, höhere Mieten zu zahlen.“ In dem Zusammenhang gewinnen Konzepte wie Geothermie, Holzhybridbauweise und energieeffiziente Energien wie auch hochwertige Refurbishment-Projekte an wirtschaftlicher Bedeutung.
Otto rechnet damit, dass die Stabilisierung der Zinsen und eine leichte Belebung der Investmentmärkte 2025 eine moderate Erholung des Marktes unterstützen könnten. „ESG-konforme Projekte und flexible Arbeitsmodelle werden den Markt nachhaltig beeinflussen. Durch innovative Konzepte entstehen neue Möglichkeiten. Wir sind optimistisch, dass sich der Aufwärtstrend heuer Schritt für Schritt fortsetzt“, so Eugen Otto.
