Wer in Österreich gemeinsam eine Eigentumswohnung kauft, wird bei einer Eigentümerpartnerschaft unabhängig vom eingebrachten Eigenkapital je zur Hälfte am Mindestanteil beteiligt.
Wer gemeinsam mit einer zweiten Person eine Eigentumswohnung kauft, kann die Eigentumsanteile nicht entsprechend der jeweiligen finanziellen Beteiligung im Grundbuch aufteilen. Bringt beispielsweise eine Person 70 Prozent und die andere 30 Prozent des Eigenkapitals ein, führt dies nicht zu einer Eigentumsverteilung von 70 zu 30. Darauf weist die Österreichische Notariatskammer hin.
Erwerben zwei natürliche Personen gemeinsam Wohnungseigentum, bilden sie eine sogenannte Eigentümerpartnerschaft. Beide Partner sind dabei zwingend jeweils zur Hälfte am sogenannten Mindestanteil beteiligt. Dieser bezeichnet den mit dem Wohnungseigentum verbundenen Miteigentumsanteil an der gesamten Liegenschaft und richtet sich nach dem Nutzwert des jeweiligen Wohnungseigentumsobjekts.
Eine davon abweichende Aufteilung des Mindestanteils, etwa im Verhältnis 70 zu 30, ist im Grundbuch nicht möglich. Ebenso können nicht mehr als zwei Personen gemeinsam Eigentümer eines einzelnen Wohnungseigentumsobjekts im Rahmen einer Eigentümerpartnerschaft sein.
Auch die beiden Hälften des Mindestanteils sind miteinander verbunden. Sie können grundsätzlich nur gemeinsam verkauft oder belastet werden. Wird beispielsweise ein Kredit grundbücherlich auf der Wohnung besichert, ist davon der gesamte Mindestanteil betroffen und die Mitwirkung beider Partner erforderlich. Aus dem Grundbuch geht hingegen nicht hervor, welcher Partner wie viel Eigenkapital zum Wohnungskauf beigetragen hat, wer welchen Teil der Kreditraten bezahlt oder wie laufende Kosten zwischen den Eigentümern aufgeteilt werden.
„Wer gemeinsam eine Eigentumswohnung kauft, sollte wissen, dass unterschiedliche finanzielle Beiträge nicht zu unterschiedlichen Eigentumsanteilen führen können“, sagt der Wiener Notar Alexander Winkler. „Wenn eine Person mehr Eigenkapital einbringt, sollte daher vereinbart werden, wie dieser Unterschied, insbesondere bei einer späteren Trennung, Todesfall oder einem Verkauf, berücksichtigt wird.“
Unterschiedliche Beiträge zum Wohnungskauf können außerhalb des Grundbuchs vertraglich geregelt werden. Festgelegt werden können etwa die von den Partnern eingebrachten Eigenmittel, die Aufteilung der laufenden Kreditraten und sonstigen Kosten sowie die Verteilung eines späteren Verkaufserlöses.
Auch für den Fall einer Trennung oder des Ausscheidens eines Partners aus der Eigentümerpartnerschaft können bereits beim Kauf Vereinbarungen getroffen werden. Damit lässt sich insbesondere regeln, wie unterschiedlich hohe finanzielle Beiträge bei einer späteren Auseinandersetzung berücksichtigt werden sollen.
Besondere Bestimmungen gelten nach Angaben der Notariatskammer auch beim Tod eines Partners. Wurden keine abweichenden Regelungen getroffen, geht der Anteil der verstorbenen Person grundsätzlich unmittelbar auf den überlebenden Partner über und fällt nicht als frei vererbbarer Wohnungseigentumsanteil in die Verlassenschaft.
Damit können allerdings finanzielle Verpflichtungen gegenüber der Verlassenschaft sowie erb- und pflichtteilsrechtliche Fragen verbunden sein. Das kann beispielsweise relevant werden, wenn Kinder der verstorbenen Person Pflichtteilsansprüche haben. Die Österreichische Notariatskammer empfiehlt daher, mögliche Szenarien wie Trennung, Verkauf oder Todesfall bereits vor Abschluss des Kaufvertrags zu berücksichtigen und die wechselseitigen Ansprüche entsprechend zu regeln.
