Wien verschärft die Vorgaben für Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb und Booking.com. Geplant sind ein verpflichtendes Register ab 2027, strengere Voraussetzungen für die Umwidmung von Wohnungen in Beherbergungsstätten sowie Strafen von bis zu 50.000 Euro.
Die Stadt Wien zieht die Regeln für touristische Kurzzeitvermietungen weiter an. Die geplante Novelle sieht strengere Voraussetzungen für die Umwandlung von Wohnungen in Beherbergungsstätten, ein verpflichtendes Kurzzeitvermietungsregister sowie erweiterte Kontrollmöglichkeiten und höhere Strafen vor. Der zuständige Ausschuss hatte die Vorlage mit Stimmen von SPÖ, NEOS, FPÖ und Grünen mehrheitlich angenommen. Das Wiener Kurzzeitvermietungsregistergesetz steht am 20. Oktober auf der Tagesordnung des Wiener Landtags.
Bereits seit Juli 2024 ist eine touristische Kurzzeitvermietung von Wohnungen für mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr grundsätzlich nur mit einer befristeten Ausnahmebewilligung zulässig. Die private Vermietung der eigenen Wohnung während einer vorübergehenden Abwesenheit bleibt bis zu 90 Tage pro Jahr erlaubt.
Bürgermeister Michael Ludwig begründet die Nachschärfung damit, dass sich nach Einführung der bisherigen Beschränkungen neue Modelle zur Umgehung der Regelungen entwickelt hätten. „Diese Umgehung werden wir unterbinden, indem wir eine Registrierungspflicht für Anbieterinnen und Anbieter einführen, die Umwidmung von Wohnraum in Beherbergungsstätten wird rigoros eingeschränkt und die Strafen empfindlich erhöht“, sagt Ludwig.
Ein wesentlicher Teil der Novelle betrifft die Umwandlung bestehender Wohnungen in Beherbergungsstätten. Der bisher insbesondere in Wohnzonen geltende Schutz soll sinngemäß auf das gesamte Wiener Stadtgebiet ausgeweitet werden. Nach dem neu vorgesehenen Paragraph 7g der Wiener Bauordnung müssen künftig mindestens 80 Prozent der Nutzflächen eines Gebäudes weiterhin Wohnzwecken dienen, wenn Wohnungen in eine Beherbergungsstätte umgewidmet werden sollen.
Zudem muss eine solche Beherbergungsstätte mindestens drei räumlich zusammenhängende Zimmereinheiten sowie einen eigenen Zugang von der Straße aufweisen. Ausgenommen sind nach Angaben der Stadt klassische Hotelbetriebe mit den dafür typischen Dienstleistungen. Die strengeren Kriterien sollen auch auf Verfahren angewendet werden, die seit 11. Oktober eingereicht wurden.
Mit 1. Jänner 2027 soll zusätzlich ein elektronisches Wiener Kurzzeitvermietungsregister eingeführt werden. Jede zur Kurzzeitvermietung angebotene Wohneinheit muss separat registriert werden. Dabei sind unter anderem Anschrift, Angaben zum Vermieter und die Zahl der Schlafgelegenheiten anzugeben.
Nach Prüfung soll eine individuelle Registrierungsnummer vergeben werden. Diese muss anschließend auch in Inseraten auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com angeführt werden. Die Pflicht soll auch für Wohnungen gelten, die nicht mehr als 90 Tage pro Jahr vermietet werden. Bereits bestehende Angebote erhalten eine Übergangsfrist bis Ende März 2027.
„Wer die eigene Wohnung während des Urlaubs zeitweise vermietet, soll das auch weiterhin tun können“, sagt NEOS-Klubobfrau Selma Arapović. Gleichzeitig müsse nachvollziehbar sein, welche Wohnungen für Kurzzeitvermietungen genutzt werden. Das Register solle die Kontrolle erleichtern.
Auch die Plattformen selbst werden stärker eingebunden. Sie sollen Registrierungsnummern stichprobenartig kontrollieren, unzulässige Inserate entfernen und den Behörden relevante Informationen zur Verfügung stellen. Verstöße gegen das neue Registergesetz können mit Strafen von bis zu 50.000 Euro je Verstoß geahndet werden. Für wiederholte Verstöße gegen die baurechtlichen Vorschriften sind zudem Mindeststrafen vorgesehen.
Die Kontrolle bleibt Aufgabe des Referats Kontrolle Kurzzeitvermietung bei der Wiener Baupolizei. Das neunköpfige Team recherchiert Inserate und führt Kontrollen vor Ort durch. Seit Einrichtung des Referats im Juli 2024 wurden laut Stadt insgesamt 2.484 Anzeigen wegen vermuteter illegaler Kurzzeitvermietung eingebracht.
„Die neuen Regelungen schaffen zusätzliche Rechtssicherheit, erleichtern die Überprüfung der Einhaltung der Vorschriften und unterstützen uns dabei, auch künftig rasch und zielgerichtet auf Entwicklungen im Bereich der Kurzzeitvermietung zu reagieren“, sagt Ilja Messner, Leiter der Wiener Baupolizei.
